法考主观题模拟题(一)结合新法编写

客观题过去了，你我决定不了未来的考试成绩，不如安心准备主观题。

很多人像村里老太太一样七嘴八舌的分析今年的考试情况

扰乱心神，何必呢？

【案情】

2023 年 3 月 1 日，68 岁的退休教师甲（高中文化，无投资理财经验）到乙公司开发的「云顶山庄」售楼处看房。销售人员丙向其推荐「养老公寓」，宣称「买房即返租，年回报 8%，稳赚不赔」。当日，双方签订《认购书》，载明：甲认购 3 号楼 1801 室，建筑面积 90 平方米，单价每平方米 2 万元；甲于签约时支付定金 20 万元；双方应于 2023 年 4 月 1 日前签订《商品房买卖合同》；「认购书签订后甲不得反悔，否则定金不退」。

2023 年 4 月 1 日，双方签订《商品房买卖合同》。该合同系乙公司预先拟定、未与甲协商的文本。其中第 18 条以加粗字体约定：出卖人逾期交房的，按已付房款万分之一每日支付违约金，累计不超过已付房款的 1%；买受人逾期付款的，按日万分之五支付违约金，且出卖人有权解除合同。第 25 条约定：「本合同任何条款均不构成格式条款，双方均已充分协商。」签约时，工作人员仅将文本递给甲签字，未对上述条款作任何说明；电子签约系统中设置了「我已阅读并同意全部条款」的勾选项，甲勾选后完成签约。

甲依约支付全部房款 180 万元。乙公司逾期交房达一年。甲诉请：①乙公司按同期同类房屋租金标准赔偿逾期交房损失 30 万元；②适用定金罚则。乙公司抗辩：第 18 条已约定违约金上限 1.8 万元，第 25 条明确约定不属于格式条款，应从其约定；定金已抵作房款，不适用定金罚则。另查明：乙公司与其购房者的历次交易均使用同一版本合同；甲主张签约时无人说明合同内容，其本人对「违约金上限」「格式条款」等概念并不理解。

问题：

1.《认购书》是否成立？其性质为本约还是预约？（6 分）

2.乙公司以第 25 条约定为由主张第 18 条不适用格式条款规则，能否成立？法院应如何认定提示义务与说明义务？（6 分）

3.甲能否请求调整违约金？一审未释明而二审认为应支付违约金的，二审应如何处理？（6 分）

4.甲主张适用定金罚则能否成立？若甲于 4 月 1 日拒绝签订本约，结果有何不同？（4 分）