CPA | 税法真题 物流企业＂四小税种＂全家桶

各位备考CPA税法的战友们，大家好！今天我们来看一道2024年的计算问答题，主角是甲物流企业——城镇土地使用税、增值税免租期、房产税、耕地占用税、印花税，5分把小税种大题的高频考点全打包。很多同学要么漏了"大宗商品仓储用地减按50%"这个2027年12月31日前有效的优惠，要么搞错免租期房产税的计征方式，明明会做却丢分。

甲物流企业2023年年初占地80000平方米，其中：

· 办公楼占地6000平方米

· 企业内绿化用地2000平方米

· 大宗商品仓储设施用地60000平方米

· 企业经营用房产原值5000万元

2023年发生业务

(1)办公楼出租

6月29日与乙企业签订租赁合同，将部分闲置办公楼出租（该部分办公楼房产原值300万元），租期2年，每月不含增值税租金2万元；因乙企业6月30日一次性支付租金，甲企业给予2个月免租期，房屋于当月交付

(2)借款+占地

8月为扩建大宗商品仓储设施用地向银行借款2000万元，合同约定利息总计100万元；当月经批准占用耕地10000平方米，签订土地使用权出让合同，支付土地出让金1800万元

其他相关资料

· 城镇土地使用税年税额：10元/平方米

· 耕地占用税税额：20元/平方米

· 房产税原值减除比例：30%

· 租赁合同印花税税率：1‰

· 借款合同印花税税率：0.05‰

· 土地使用权出让合同印花税税率：0.5‰

要求（共5小问，5分）

(1)计算甲企业2023年应缴纳的城镇土地使用税。

(2)简述业务(1)的增值税纳税义务发生时间及理由。

(3)简要说明甲企业免租期的房产税处理，并计算2023年应缴纳的房产税。

(4)计算甲企业应缴纳的耕地占用税。

(5)计算甲企业应缴纳的印花税。

①物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税减按50%征收，执行至2027年12月31日

②出租房产免收租金期间，由产权所有人按房产原值缴纳房产税

③纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时才开始缴纳城镇土地使用税

④耕地占用税按"实际占用耕地面积×适用税额"一次性征收

物流企业大宗商品仓储设施用地减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税，该政策自2023年1月1日起至2027年12月31日止有效。本题中60000平方米大宗商品仓储设施用地适用50%优惠，其余20000平方米（办公楼6000+绿化用地2000+其他12000）正常征税。

【答案】

应缴纳的城镇土地使用税=(80000-60000)×10+60000×10×50%=500000（元）

验算：20000×10=20万元；60000×10×50%=30万元；合计50万元。

(2)增值税纳税义务发生时间：6月30日

根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（2016年第86号）第七条：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。但采用预收款方式提供租赁服务的，增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

【答案】

· 增值税纳税义务发生时间：6月30日

· 理由：采用预收款方式提供租赁服务，增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

(3)免租期房产税处理+2023年应缴房产税：42.12万元

· 免租期：出租房产合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税

· 计征时点：出租房产，自交付出租房产次月起计算缴纳房产税

· 税率：从价计征1.2%，从租计征12%

本题房产税要分段算：

· 未出租部分（原值4700万）：全年从价

· 出租部分（原值300万）：1-8月从价（交付次月起算，6月交付，7月起算，但1-6月也是从价，合计1-8月共8个月从价），9-12月从租（4个月租金）

【答案】

· 免租期处理：免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税

· 2023年应缴纳房产税=(5000-300)×(1-30%)×1.2%+300×(1-30%)×1.2%×8/12+2×4×12%=42.12（万元）

验算：

①未出租部分：4700×0.7×1.2%=39.48万元

②出租部分1-8月从价：300×0.7×1.2%×8/12=1.68万元

③出租部分9-12月从租：2万/月×4个月×12%=0.96万元

④合计：39.48+1.68+0.96=42.12万元

(4)耕地占用税：20万元

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按规定的适用税额一次性征收，应纳税额=应税土地面积×适用税额。本题中8月批准占用耕地，当年应缴耕地占用税。

【答案】

· 应缴纳的耕地占用税=10000×20=200000（元）

(5)印花税合计：10440元

· 租赁合同：计税依据为租金收入（不含增值税），本题租期2年，总租金=2万×24个月=48万元

· 借款合同：计税依据为借款本金（不含利息）

· 土地使用权出让合同：计税依据为合同价款（土地出让金）

【答案】

· 租赁合同印花税=2×10000×22×1‰=440（元）

· 借款合同印花税=2000×10000×0.05‰=1000（元）

· 土地使用权出让合同印花税=1800×10000×0.5‰=9000（元）

· 应缴纳印花税合计=440+1000+9000=10440（元）

做完这道题你会发现，小税种大题的考点极具规律性，记牢这五句话，同类题直接秒杀：

1. 仓储用地看减半：物流企业大宗商品仓储用地减按50%，2027年12月31日前有效

2. 免租期看从价：免收租金期间由产权所有人按房产原值从价计征

3. 出租房产看次月：自交付出租房产次月起计算缴纳房产税

4. 耕地占用税看一次性：面积×税额一次性征收，新征用耕地满1年才缴城镇土地使用税

5. 印花税看计税依据：租赁按租金、借款按本金、产权转移按合同价款

祝大家2026年税法必过！如果觉得这篇解析有用，记得点赞、在看、转发三连～咱们下期见！