01关于拟续聘物业服务企业事项的议题说明
春江花月小区与绿城物业服务集团有限公司杭州第一分公司签订的物业服务合同已于2024年12月31日到期，第五届业委会自履职以来，将“续签物业服务、优化提升物业服务质量”列为首要任务之一。
业委会启动物业续聘事项后，绿城物业向业委会递交了拟续聘物业服务合同，基于原有物业合同的要求和园区实际问题，业委会与绿城物业进行了多次沟通、磋商，五次正式谈判，达成以下续聘合同的共识。现决定就“续聘物业服务企业”事项提请业主大会投票表决，具体说明如下：
议题：是否同意续聘绿城物业服务集团有限公司杭州第一分公司。附拟续聘《春江花月小区物业服务合同（草案）》：
第一轮至第三轮：在原物业合同的基础上，根据现有物业管理问题及园区痛点，聚焦“人员配置和管理、绿化提升、一楼门厅翻新、维修费用条款”四大主题，形成物业合同提升框架。
第四轮至第五轮：在前三轮基础上，围绕“绿化养护、人行道路修缮、门厅新增项目、人员激励、维修费用条款细化、履约扣罚”等新增及争议条款展开艰难的拉锯谈判，最终达成初步共识。
配齐人员：自2025年1月以来调整和提拔了2名经理助理，新增1名保安队长，新增管培生研究生1人、本科生1人，调整部分管家，新增年轻保安人员、工程部人员、提拔保安骨干（后续经过考评可继续调整）。
约定每年绿化养护费、绿化更新补种费用15万，明确节假日花箱布置标准，约定单项投入金额（元旦布置标准不低于2万、春节布置标准不低于4万、五一布置标准不低于1万、中秋布置标准不低于1万、国庆布置标准不低于2万）。
园区多年失修的洗米石人行道路洼不平、补丁明显，进行针对性修缮。
针对目前业主的急迫需求，物业承诺做好如下修缮工作：
1.物业须提交园区所有岗位安排与相关职责，便于业委会与业主进行监督和管理；
2.根据业委会及业主代表（楼道长）考核意见，更换部分被投诉较多的团队人员；
3.新增“穿透奖励”机制：从原停车管理费分成中划出1/4（年度总分成费不超过2021年度的分成总额），作为一线员工绩效奖金。具体奖励标准还在商议中，拟根据业委会及业主代表（楼道长）对相关工作人员的工作质量进行考核后评定。
4.业委会视情况需要每年组织对物业服务进行满意度测评，测评满意度低于65%并未能做到限期整改的，业委会有权提前解除合同并扣除全部履约保证金；测评满意度在65%—75%之间的（含65%，不含75%）扣除保证金10万元；测评满意度在90%及以上的给予10万元奖励；
1.经部分业主及工程专家提议，维持原条款“单次5000元以下由物业服务费支出、单次5000元以上由园区经营性收入或维修基金中列支”不变；
2.监控、道闸、门禁、电梯、消防等系统的维保费用由物业承担；
3.部分电梯更新后免费维保两年，节省的维保费用将用于该单元的提升（具体项目另作约定）。
1.物业须梳理所有工作流程，责任到人，形成工作闭环；
2.每季度业主有效投诉属实且累计超过20项的，扣罚履约保证金；
3.商业街商户“门前三包”落实不到位，被业主投诉或业委会检查不合规，扣罚履约保证金；
4.对于小区的公共设施设备、绿化树木、业主档案进行更新补充维护，委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料，每年须接受甲方的检查，如检查不合格（如未建档、缺失达50%以上等）则扣质保金5000元-20000元/次；
5.由于管理疏漏造成小区新增违章建筑的，按合同约定扣罚履约保证金，并督促物业进行诉讼拆违。
此议题通过业主大会决议后，由业委会负责签订续签合同。
夜雨聆风
