夜雨聆风平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“平安西安高科产业园公募REIT”），2026年8月18日正式获得中国证监会注册批准。
作为陕西省首单本土产业园公募REITs，该项目获批，标志着西安高新区基础设施公募REITs实现“零的突破”。
这也意味着，作为底层资产的西安软件新城软件研发基地二期，即将迎来“上市”！
01
西安软件研发基地二期，估值12.93亿元
平安西安高科产业园公募REIT，是2025年11月底正式申报的，是陕西省首单基础设施公募REITs项目。
该项目原始权益人为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，基金管理人为平安基金管理有限公司，专项计划管理人为平安证券股份有限公司。
根据基金招募说明书，平安西安高科产业园公募REIT底层资产为西安软件新城软件研发基地二期。
西安软件新城软件研发基地二期，位于西安高新区丝路软件城云水一路以西、云水二路以东、天谷八路以南、天谷九路以北，由18幢研发、会议中心、培训楼及3幢地下车库、物业用房及其他配套建筑组成。
其中，入池资产楼栋共13幢，包括10幢地上建筑、3幢地下建筑（物业用房、地下车库及其他配套建筑），入池资产总建筑面积325033.70平方米。
入池资产中，包含地上研发建筑面积为209099.14平方米，地下车库建筑面积为84070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4093.81平方米，储藏室等设备用房建筑面积为27770.61平方米，资产评估净值约12.93亿元。
西安软件新城软件研发基地二期陆续于2016年至2018年竣工，也就是说至今已经运营8年以上。
从园区运营情况来看，2024年、2025年、2026年一季度出租率均在86%以上，营收分别为1.1亿元、1.06亿元、0.27亿元，净利润分别为0.2亿元、0.2亿元、0.05亿元，运营净收益分别为0.89亿元、0.79亿元、0.21亿元。
截止2026年3月31日，不动产项目园区租户共计有140户，租金在50元/㎡/月左右，租户所属行业主要为软件和信息技术服务业、商务服务业、计算机、通信和其他电子设备制造业、科技推广和应用服务业等。
其中前十大租户占已签约出租面积比重为51.23%，最大租户为阿里巴巴丝路有限公司，最新租赁面积27703.07平方米，占不动产项目已出租面积比例为15.11%，2025年贡献的收入占营业收入的比例为13.17%。
另外，西安高新配套及其6家关联方，7家公司合计在租建筑面积8170.03平方米，占不动产项目已出租面积比例为4.46%，2025年度合计贡献的收入（含关联租金收入及不动产项目停车及空调费收入）占不动产项目当年营业收入的比例为11.90%。
平安西安高科产业园公募REIT基金合同期限为40年，募集份额总额为4亿份，预计募集规模12.95亿元，预计2026年7-12月和2027年的分派率分别为5.56%（年化）和5.12%，原始权益人西安高新配套认购34%基金份额。
招募说明书中显示，平安西安高科产业园公募REIT回收资金中85%用于信息产业园三期项目、医疗产业园二期建设，剩余净回收资金用于补充公司流动资金。
02
盘活存量资产、扩大有效投资
中国的城市，经过这么多年高速发展之后，不管是基础设施领域，还是不动产领域，均已经沉淀了大量的资产。
这些资产，对应的是大量的资金。
盘活这些存量资产， 以此来带动有效投资，就成为各地努力的方向所在。
而ABS、REITs等，则是盘活这些存量资产的重要工具。
2022年6月份，国家发展改革委办公厅发文《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》。
文件中提到：对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）、政府和社会资本合作（PPP）等方式盘活。各省级发展改革委要积极鼓励符合条件的项目发行基础设施REITs……
2025年底，商业不动产REITs也正式开闸。
具体到西安来讲，去年到今年，通过资产证券化盘活存量资产也已经陆续推进。
除了此次获批的平安西安高科产业园公募REIT之外，以西安浐灞砂之船奥莱为底层资产的国泰海通砂之船商业REIT，是全国首批商业不动产REITs之一，也是西北首单奥莱REITs，已于今年6月18日鸣锣上交所。
除了公募REITs之外，2025年11月20日，西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划正式获上海证券交易所批复，发行规模1.41亿元，成为陕西首单、西北地区国有企业首单机构间REITs。
该专项计划的底层资产为西安经发创新工业园，位于西安经开区泾渭工业园核心区，占地约200亩，2008年起正式运营，总建筑面积约8万平方米，现已建成16栋标准厂房及配套设施。
目前入池厂房为10栋，建面3.5万平方米，园区以机械加工制造产业为主导，园区2025年平均出租率达80%，2026年有望突破90%，大量入驻企业租赁期超过10年。
机构间REITs即持有型不动产ABS，业内也称私募REITs，其本质载体是ABS，但创新以“私募+权益”为核心属性，是在传统资产证券化框架基础上吸收公募REITs制度优势形成的创新产品。
通俗来讲是机构投资者（目前阶段）凑钱买好地段不动产，通过打包后的标准化金融产品来收租收息。
平安西安高科产业园公募REIT、西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划(机构间REITs)，为西安其它已经运营成熟的存量产业园资产盘活提供了参照。
当然，对于西安各大产业园来讲，并不是每一个产业园都拥有资产证券化的机会。这需要的是底层资产本身的质量，以及良好的运营支撑。
而国泰海通砂之船商业REIT，则为商业不动产的盘活也提供了思路。
据悉，西安另一座大型商业不动产曲江创意谷，今年4、5月份的时候也已经开始了创意谷REITs项目评估机构、律师事务所等采购招标，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司中标评估机构采购、北京市汉坤律师事务所中标律师事务所采购。
另外，西咸万象城在2025年底、2026年初转让，也可以看做是资产证券化的推进。
对于企业来讲，通过资产证券化的方式盘活这些存量资产，形成了从“建设运营”向“投、融、管、退”全周期闭环的迈进，并且手握资金之后就可以进一步新增投资，从而实现扩大有效投资，进一步助力经济、城市发展！
