夜雨聆风在城市更新的存量时代，老旧厂房改造早已不是新鲜话题。但多数项目仍困在 “刷白墙、开咖啡店、做文创园” 的同质化路径里。空间翻新了，产业没落地；颜值上去了，效益没跟上。
而在杭州上城区笕桥街道横塘里城市更新片区，一片曾经业态杂乱、效益低下的老旧集体厂房，走出了另一条路径：不搞大拆大建，不做网红打卡点，而是以城市更新为抓手，把低效存量空间直接变成 AI 产业的生长土壤。
这就是元气岛 AI 未来实验区—— 上城区落实中央创新区（CID）建设、以存量空间承载人工智能新兴产业的标杆项目。5.6 万平方米改造面积，87% 的存量厂房盘活率，95 家入驻 AI 企业，一条从技术到内容再到硬件的完整 AI 产业闭环，正在老厂房里悄然成型。
一、改造前：沉睡的城郊存量空间
横塘里片区地处笕桥街道环机场更新单元，早年聚集了大量村集体老旧厂房与农居点。和很多城郊结合部的工业遗存一样，这里曾是典型的 “低效空间”，也是城市更新中最常见的难题样本：
- 业态低小散：以小型加工、仓储物流为主，产业层级低、税收贡献弱，同时存在消防、环境等安全隐患；
- 空间利用率低：厂房建筑老旧、布局零散，整体容积率偏低，土地价值远未得到释放；
- 统筹难度大：产权分散在村集体与众多农户手中，统一改造、统一招商的协调成本高，难以承接高端产业入驻。
一边是城市产业升级急需优质产业载体，一边是大量存量厂房闲置低效。横塘里的困境，也是全国很多城区城市更新共同的考题：存量空间并不缺，但怎么改、改完给谁用、怎么持续产生价值，才是真正的核心难点。
二、核心逻辑：不是 “改空间”，而是 “造生态”
元气岛的特别之处，在于它从一开始就没有把自己定位成 “厂房改造项目”，而是 “AI 产业社区项目”。建筑改造只是手段，产业培育才是最终目的。
项目秉持“以更新适配产业、以产业激活空间”的核心思路，采用政企合作的整体返租模式：由笕桥街道牵头，整体返租片区内 49 幢老旧农居及 5 万余平方米闲置厂房，先完成基础风貌整治与产权整合；再引进杭州元气时代商业管理有限公司投入 2.46 亿元，按照 AI 产业的实际需求做功能重构与深度运营。
这套更新逻辑拆解开来，是三步关键动作：
1. 空间定制：跟着产业需求改，而非改完再招商
传统产业园改造往往是 “先改好、再招商”，用标准化办公空间去匹配客户，结果常常是空间好看但不实用，适配性极差。
元气岛反其道而行之：先锚定 AI + 内容、AI + 潮玩硬件的细分赛道，再根据不同业态的空间需求定制改造方案。针对 AIGC 内容团队、AI 游戏工作室，打造开放灵活的轻量化办公空间，适配小团队快速迭代的办公节奏；针对智能硬件、潮玩研发企业，预留试制车间、样品展示空间，满足研发 - 打样 - 展示的一体化需求；针对 IP 运营、产业交流，配套共享路演厅、主题展厅、公共沙龙区，承载行业活动与社群运营。
最终 5.6 万平方米的改造体量中，87% 都是对原有存量厂房的盘活利用，没有大拆大建，却实现了空间功能的彻底迭代。
2. 产业闭环：从单点招商到全链条孵化
很多老厂房改造的产业园，招商是 “捡到篮子里都是菜”，企业之间没有业务关联，形不成协同生态。
元气岛则瞄准 AI 内容与智能潮玩这条垂直赛道，构建了完整的产业闭环。目前入驻的 95 家企业，覆盖四大核心赛道：
底层技术端：芯片技术投资、AI 算法研发团队； 内容创作端：AI 漫剧、AI 游戏、武侠 IP 等内容 IP 项目； 产品落地端：超级元气工厂等 AI 潮玩品牌，完成从设计到量产的产品转化； 场景运营端：产业活动、IP 展览、跨界沙龙等运营服务。
从技术到内容，从产品到场景，企业在园区内就能完成上下游协同。比如潮玩品牌可以联动园区内的 AI 设计团队优化造型，对接 IP 方做联名开发，甚至在园区内完成首发展示 —— 产业生态的形成，才是园区真正的长期吸引力。
3. 运营前置：把产业服务做进更新全流程
元气岛的运营不是改造完成后才启动，而是从项目规划阶段就深度介入。运营方本身拥有多年潮玩与 AI 产业资源，并非单纯的物业公司，而是产业孵化者。除了常规物业服务，还提供投融资对接、供应链资源、IP 合作渠道、政策申报辅导等产业服务，帮助初创 AI 团队快速落地成长。
近半年来，园区已落地古龙 40 周年武侠论坛、两岸产业交流沙龙等多场大型产业文化活动，既是企业展示的舞台，也是行业资源对接的接口。
三、三个创新点：给存量更新打了个可复制的样
作为 “城市更新 + AI 产业” 的实践样本，元气岛的价值不在于体量有多大，而在于它验证了几个可复制的更新思路，对同类项目极具参考意义。
第一，轻资产盘活：整体返租破解产权分散难题
存量厂房更新最大的堵点之一，就是产权分散。横塘里的厂房与农居分属村集体和众多农户，征迁成本高、周期长。
通过 “政府牵头 + 整体返租 + 企业运营” 的模式，政府负责整合资源、整治环境、协调产权，企业负责投入改造、产业运营，既不用走复杂的征迁流程，又实现了空间的统一规划、统一招商，大幅降低了更新的时间成本与资金成本，同时也让村集体与农户获得了稳定的租金收益，实现多方共赢。
第二，垂直赛道深耕：不贪大求全，做细分领域高地
很多产业园总想覆盖全赛道，结果往往没有特色，核心竞争力不足。
元气岛没有盲目追逐通用大模型等热门赛道，而是锚定 “AI + 内容 + 潮玩硬件” 这个垂直细分领域，把小赛道做深做透。这种差异化定位，既避开了与城西科创大走廊等硬核 AI 片区的正面竞争，又充分发挥了运营方的产业资源优势，快速形成了自己的独特标签与集聚效应。
第三，产城融合：老厂房嵌入城市，产业融入生活
元气岛不是封闭的产业园区，而是嵌入横塘里城市更新片区的开放型产业社区。
它和周边的居住社区、配套商业、公共空间互联互通，AI 企业的员工可以就近享受城市配套，周边居民也能近距离接触 AI 潮玩、IP 展览等新鲜业态。产业不再是孤立的经济单元，而是成为城市功能的一部分，真正实现了 “以产兴城、以城聚人”。
四、对更多城市的启示：存量更新的下半场拼什么
元气岛的实践，给全国很多正在推进老厂房更新的城市提供了一个重要参照：城市更新的下半场，比拼的早已不是外立面的颜值，而是产业运营的能力。
对于二三线城市的老工业区更新而言，有三点经验尤其值得借鉴：一是不要盲目复制网红文创园模式。咖啡、展览、打卡只能带来短期流量，真正能支撑空间长期价值的，是可持续的产业与稳定的税收。二是产业导入要锚定细分赛道。不必追求高大上的全产业链，结合本地产业基础与运营方资源，深耕一个垂直领域，更容易形成集聚效应。三是政企要找准各自分工。政府做好公共配套、环境整治与政策支持，企业做好产业运营与企业服务，各司其职才能让存量更新走得更远。
从破旧的老旧厂房，到生机勃勃的 AI 产业高地，元气岛的故事，是存量时代城市更新的一个缩影。
过去我们谈城市更新，常说 “腾笼换鸟”。但很多时候，我们只关注了 “腾笼”，把旧的搬走，把空间翻新，却忽略了 “换鸟”真正的产业培育与生态构建。
元气岛告诉我们，老厂房的价值，从来不是刷上白墙、装上玻璃幕墙就有了。只有当空间里长出了新产业、孕育了新企业、创造了新价值，这片土地才算真正完成了更新。
而这，或许就是城市更新最本真的意义：让每一寸存量空间，都能在新时代找到自己的新位置。
关于我们
AIxCity（AI城市更新产业联盟），由浙江工业大学中国住房和房地产研究院、上海大学城市更新和可持续发展研究院、温州市人工智能学院、温州市房地产学会和温州高温青年联合会等机构联合发起，旨在推动AI技术在中国城市更新领域的应用和推广。
