文档内容
一级建造师
建设工程项目管理
冲刺串讲
第1章 建设工程项目组织、规划与控制
1.1工程项目投资管理与实施
一、工程项目投资管理制度
二、工程建设实施程序
三、工程总承包模式
四、工程监理
五、工程质量监督
项目资本金，是指在项目总投资中由投资者认缴的出资额。这里的总投资是指投资项目的固定资产投资与铺
底流动资金之和。
项目资本金属于非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。
投资者可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。
项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资（需评估）。
工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%2.项目资本金比例
序号 投资项目 最低资金比例
城市轨道交通项目
城市和交通 港口、沿海及内河航运项目 20%
1
基础设施项目 铁路、公路项目
机场项目 25%
保障性和普通商品住房项目 20%
2 房地产开发项目
其他项目 25%
钢铁、电解铝项目 40%
3 产能过剩行业项目 水泥项目 35%
煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷 30%
玉米深加工项目 20%
4 其他工业项目 化肥（钾肥除外）项目 25%
电力等其他项目 20%
其中，公路(含政府收费公路)、铁路、城建、物流、生态环保、社会民生等领域的补短板基础设施项目，在
投资回报机制明确、收益可靠、风险可控的前提下，可以适当降低项目最低资本金比例，但下调不得超过5
个百分点。
通过发行金融工具等方式筹措的各类资金，按照国家统一的会计制度应当分类为权益工具的，可以认定为投
资项目资本金，但不得超过资本金总额的50%。
3.项目投资审批、核准或备案管理
投资决策
审核方式 具体内容
管理制度（1）直接资金、资本金：审核项目建议书、可行性研究报告，不再审批开
政府投资项目 审批制 工报告；
（2）对于采用，投资补助、转贷、贷款贴息方式：只审批资金申请报告。
企业投资建设《政府核准的投资项目目录》内的项目时，仅需向政府提交项
核准制
目申请报告。
非政府投资项目
备案制 对于《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，实行备案制。
内核准，外备案，直接不开工，贷款要申请。
二、工程建设实施程序
1.勘察设计
初步设计 1.工程设计是确定和控制工程造价的重点阶段，是协调工程技术与经济关系的
技术设计 关键环节
2.对于重大工程和技术复杂工程，可根据需要增加技术设计阶段
工程
3.政府投资项目，初步设计提出的投资概算超过经批准的投资估算10%的，项目
设计
施工图设计 单位应当向投资主管部门或者其他有关部门报告，投资主管部门可以要求项目
单位重新报送可研
4.技术设计，包括工艺流程、建筑结构、设备选型等问题的解决
2.建设准备
(1)征地、拆迁和场地平整；
(2)完成施工用水、电、通信网络、交通道路等接通工作；
(3)准备必要的施工图纸；
(4)组织工程监理、施工及材料设备采购招标工作；
(5)办理施工许可证、工程质量监督等手续。
【四通一平，图纸招标，办手续】
某些工程的接通工作可纳入施工合同由施工单位。
工程总承包模式下，施工图纸的准备也将由工程总承包单位完成。
3.工程施工
建设工程经批准开工建设获取得施工许可证后，即可进入施工阶段。需要开槽的工程
第一次破土开槽开始施工
设计文件中规定的任何一项永久性工程
开工
不需要开槽的工程 正式开始打桩
时间
铁路、公路、水库等需要进行
正式进行土方、石方
大量土石方的
工程地质勘察、平整场地、既有建筑物拆除、临时建筑、施工用临时道路和水、电等工程开始施工不能算作
正式开工
4.生产准备
生产准备是工程项目交付投产前由建设单位进行的一项重要工作。
①组建生产管理机构，制定生产管理制度；
②招聘和培训生产人员，组织生产人员参加设备安装、调试和工程验收工作；
③落实原材料、协作产品、燃料、水、电、气等来源和其他需协作配合的条件，并组织工装、器具、备品、
备件等制造或订货等。
【制度、人员、原材料】
5.竣工验收
1）建设工程按设计文件规定内容和工程承包合同约定全
部建完后，达到工程竣工验收条件时，便可组织工程竣工验收。
2）勘察、设计、施工、监理等单位应参加工程竣工验收。
3）工程竣工验收是工程建设实施阶段最后一个环节，是
投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核工程建设成果、检验工程质量的重要步骤。
缺陷责任期
缺陷责任期
起算时间 竣工验收合格之日，最长2年
缺陷责任 施工单位对已交付工程
质量缺陷 修复和检查的费用责任方承担
缺陷责任期届满时
质量保证金返还 工程承包单位未履行缺陷责任的，建设单位有权扣留与未履行责任部分所需金额相应的
工程质量保证金
6.政府和社会资本合作(PPP)项目实施方式及核心要求
1）什么是PPP项目政府和社会资本合作（PPP）项目是指政府通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规
则，引入社会资本参与基础设施和公共服务项目投资和运营，以利益共享和风险共担为特征，发挥政府和社
会资本优势，提高公共产品或服务的质量和供给效率的项目实施方式。
政府和社会资本合作应全部采取特许经营模式实施，根据项目实际情况，合理采用建设一运营一移交(BOT)、
转让—运营一移交(TOT)、改建一运营一移交(ROT)、建设—拥有一运营一移交(BOOT)、设计一建设—融资一
运营一移交(DBFOT)等具体实施方式，并在合同中明确约定建设和运营期间的资产权属，清晰界定各方权责
利关系。
2)PPP具体实施方式
（1）BOT的基本形式
典型BOT 投资财团愿意自己融资，建设某项基础设施，并在项目所在国政府授予
建设-经营-移交 的特许期内经营该公共设施，以经营收入抵偿建设投资，并获得一定收
BuildOperaeTransfer 益，经营期满后将此设施转让给项目所在国政府
BOOT
BOOT与BOT的区别在于：BOOT在特许期内既拥有经营权，又拥有所有权。
建设-拥有-经营-移交
此外，BOOT的特许期要比BOT的长一些
Build-Own-Operae-Transfer
BOO
特许项目公司根据政府的特许权建设并拥有某项基础设施，但最终不将
建设-拥有-经营
该基础设施移交给项目所在国政府（私有化）
Build-Own-Operae
一个O经营，两个O经营+拥有，T移交
BOT项目运作流程如下：
A.特许权协议
即社会资本方组建项目公司，从政府部门获得“特许权协议”,作为安排融资和项目开发建设的基础
B.融资安排
C.开发建设D.项目经营
E.项目移交
(2)BOT演变形式。
TOT（以旧换新） 就是项目所在国政府将已投产运行的项目在一定期限内移交给外商经营，
移交-运营-移交 以项目在该期限内的现金流量为标的，一次性地从外商处筹得一笔资金，
Transfer-Operae-Transfer 用于建设新项目。
TBT, TBT是将TOT与BOT组合起来的一种融资模式
移交-建设-移交 TBT是以BOT为主，TOT的实施是辅助性的。采用TOT的主要目的是为了促成
Tansfer-Build-Transfer BOT的实施。
ROT 与TOT模式相比，ROT模式中的社会资本方需负责对项目进行改扩建。
改建一经营一移交 从交易结构和相关法规看，ROT与TOT的差异不大，均可用来处理地方政府
habiliae-Operae-Transfer 债务、盘活存量资产。
DBFOT,设计一建设—融资一运营一移交。
DBFOT模式除具备BOT模式的基本内涵外，还增加了社会资本方的设计和融资权限。是政府和社会资本合作新
机制中唯一具有全寿命周期特性的具体实施模式，其核心是解决项目设计需求和经济可行性，强调以民营企
业降低建设风险、提高公共效率的融资功能。
2)PPP新机制的核心要求
关系国计民生、公共属性较强的项目，民营企业股权占比原则上不低于35%。
