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P87～156 第3章 建设工程招标投标与合同管理
1. 施工招标
1）要约和承诺是订立合同的必经环节。建设单位招标属于要约邀请，建筑企业投标即
属于要约，建设单位发出中标通知书属于承诺。
2） ① 招标人可在较广范围内选择承包商，投标竞争激烈，有利于招标人将
优
公 工程项目交予可靠的承包商实施，并获得有竞争性的报价；
点
开 ② 可在较大程度上避免招标过程中的贿标行为
招 缺 准备招标、对投标申请者进行资格预审和评标的工作量大，招标时间长、
标 点 费用高
邀请招标也称有限竞争性招标。采用邀请招标方式时，但不应少于3家
① 不需要发布招标公告和设置资格预审程序，可节约招标费用、缩短招
优 标时间；
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7
邀 点 ② 由于招标人比9较1了解投标人以往业绩和履约能力，可减少合同履行过
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8
3
请 程中承包商违信约的风险
微
招 邀请对象的系选择面窄、范围较小，有可能会排除某些在技术上或报价上
缺 联
标 有竞争 题 力的潜在投标人，因而使投标竞争的激烈程度相对较差，进而会
押
点 准
提精高中标合同价
3）组建招标组织（自行招标和委托招标）。自行招标，建设单位要具有编制招标文件
和组织评标的能力。
4）资格预审。
① 资格预审文件的发售期不得少于5天。对资格预审文件有异议的，应在提交资格预
审申请文件截止时间2日前向招标人提出。招标人应自收到异议之日起3日内做出答复。
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7
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（523） 9
4
8
3
信
② 资格预审文件的澄清或修改——书面全面3日前。对比招标文微件的澄清或修改——
系
联
一
书面全面15天。 唯
③ 评标委员会（资格审查委员会）的构成——5人以上单数，技术经济专家不少于
2/3。
④ 资格预审方法有两种：合格制和有限数量制（量化打分）。
5）评标。
A. 初步评审。初步评审属于对投标文件的合格性审查，评审内容包括形式评审、资格
评审、响应性评审、施工组织设计和项目管理机构评审标准四个方面。
评标方法通常有两种：经评审的最低投标价法和综合评估法。
6）签订合同。招标人和中标人应在中标通知书发出之日起30日内（国际？收到中标
函后35天），根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人最迟应在书面合同
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签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。
履约保证金不得超过中标合同金额的10%。
7）投标报价的技巧：不平衡报价法、多方案报价法（理解）。
2. 合同计价方式：（单价、总价、成本加酬金）
1）总价合同
在合同履行过程中，建设单位没有要求变更原定承包内容的，施工单位在完成
承包任务后，不论其实际成本如何，均应按签约合同价获得工程款支付
施工单位要考虑承担合同履行中的主要风险，因此在投标时会报较高价格
适用范围：（工程项目情况对承包商风险小）
固定
① 招标时已有施工图设计文件，施工任务和发包范围明确，合同履行中不会出
总价
现较大设计变更；
合同
② 工程规模较小、技术不8太复杂的中小型工程或承包工作内容较为简单的工程
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部位，施工单位可在投8 4标报价时合理地预见施工过程中可能遇到的各种风险；
3
信
③ 工程量小、工期微较短（一般为一年之内），合同双方可不必考虑市场价格浮
系
动对承包价格的联影响
题
押
在对于工期较长（1年以上）的工程。应在合同中明确约定合同价款的调整原
准
可调 精
则、方法和依据
总价
常用的调价方 法有：① 文件证明法；② 票据价格调整法；③ 公式调价法
合同
C=C（a+a·M/M +a·L/L+…+a·T/T-1）
0 0 1 0 2 0 n 0
2）单价合同
结算 实际工程款的支付=实际完成 工程量×合同单价（综合单价）
单价合同大多用于工期长、技术 复杂、实施过程中发生各种不可预见因素较多的
适用
大型工程，以及建设单位为缩短工程建设周期，初步设计完成后就进行招标的工
范围
程
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风险 采用单价合同形式，可以在合同双方之间 较为合理地分担合同履行8
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过程中的风险
信
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微
固定单价
1. 无论发生哪些影响价格的因素 都不对单价进
系
行调整
合同 一
联
唯
① 合同双方可以估算工程量为基准，约 定 实际工程量的变化超过约
分类
可调单价 定比例时合同单价的调整方式；
合同 ② 当市场价格变化到一定程度；
③ 国家政策发生变化时
3）成本加酬金合同（成本补偿合同）
适用范围 成本加酬金合同大多适用于边设计、边施工的紧急工程或灾后修复工程
按酬金计取 （1）成本加固定百分比酬金合同；（2）成本加固定酬金合同；
方式分 （3）成本加浮动酬金合同；（4）目标成本加奖罚合同
（1）成本加
C=C（1+P）
固定百分比酬 d
※合同签订时简单易行，但不能激励施工单位缩短工期和降低成本
金合同
（2）成本加 C=C+F
d
固定酬金合同 ※这种合同虽不能鼓励施工单位关心降低直接成本，但从尽快获得全部
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酬金、减少管理投入出发，施工单位会关心缩短工期
C=C+F （C=C） C=C+F+ΔF （C＜C）
d d 0 d d 0
C=C+F-ΔF （C＞C）
（3）成本加 d d 0
※这种合同通常会规定，当实际成本超支而减少酬金时，以原定的基本
浮动酬金合同
酬金额为减少的最高限额。从理论上讲，这种合同形式对双方都没有太
大风险，且又能促使施工单位关心成本降低和缩短工期
C=C+PC+P（C-C）
（4）目标成 d 1 0 2 0 d
※还可另行约定工期奖罚计算办法。这种合同有利于鼓励施工单位降低
本加奖罚合同
成本和缩短工期，建设单位和施工单位都不会承担太大风险
4）合同计价方式比较
表2.1-1 不同合同计价方式比较
成本加酬金合同
总价 单价合 成本加固 成本加固 成本加 目标成本加
合同类型
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合同 同 7 定百分比 定酬金合 浮动酬金合 奖罚
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3 8 酬金合同 同 同 合同
信
微
应用范围 广泛 系广泛 有局限性 某些情形
联
建设单位造价 题 施工单位会关心：
易 押 较易 最难 难
控制 准 缩短工期和降低
精
施工单位风险 大 小 基本没有 成本
5）合同计价方式选 择需考虑的因素：
① 工程复杂程度；
② 工程设计深度；
③ 技术先进程度；
④ 工期紧迫程度。 8
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3. 施工投标 信 3
微
系
1）施工投标文件内容 联
一
唯
（1）技术标书——主要是指施工组织设计。
（2）商务标书：包括工程报价、优惠条件、对合同条款的确认等内容。
（3）投标函及其他有关文件
2）施工投标文件密封。在密封投标文件时，还应将报价单、投标文件电子版光盘、投
标保函复印件等放入密封袋。
4. 工程总承包的投标
1）资格审查
（1）“近年完成的类似设计施工总承包项目情况表”应附中标通知书和（或）合同协
议书、工程接收证书（工程竣工验收证书）复印件；
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（2）“近年完成的类似工程设计项目情况表”应附中标通知书和（或）合同协议书、
发包人出具的证明文件。
5. 施工合同管理
1）施工合同文件的组成及优先解释顺序：（协中投、专通技、图已其）。
工程总承包合同优先解释顺序：（协中投、专通“不一样”）不一样——发包人要求、
承包人建议书、价格清单、其他合同文件。
（1）发包人要求。包括功能要求（如工程目的、工程规模、性能保证指标（性能保证
表）和产能保证指标）、工程范围、工艺安排或要求、时间要求、技术要求、竣工试验、竣
工验收、竣工后试验（如有）、文件要求、工程项目管理规定及其他要求。
（2）承包人建议书是对“发包8人要求”的响应文件，包括工程设计方案和设备方案说
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明、分包方案，以及对发包信人3要求中错误的说明。
微
系
2）施工合同有关各联方义务或职责
题
押
（1）发包人主准要义务
精
① 发出开工通知 。
监理人应在开工日期7天前（国际是14天）向承包人发出开工通知，工期自监理人发
出的开工通知中载明的开工日 期起计算。
② 协助承包人办理证件和批件
发包人应负责办理取得出入施工场地 的专用和临时道路的通行权，以及取得为工程建
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设所需修建场外设施的权利，并承担有关费用。 由承包人负责运输的超大
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4 9件或超重件应由
信
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微
承包人负责向交通运输管理部门办理申请手续，发包人给予协助。运输超大件或超重件所
系
联
一
需的道路和桥梁临时加固改造费用和其他有关费用，由承 包人唯承担。
3）通用合同条款中将投标截止日前第28天规定为基准日期。
4）办理保险的责任
① 承包人办理保险。（通用条款，一般情况下）
② 发包人办理保险。（专用条款，平行发包方式）
无论是由承包人还是发包人办理，均必须以发包人和承包人的共同名义投保。
5）工程隐蔽部位的重新检验（谁的责任谁承担）
A. 私自覆盖；B. 约定覆盖；C. 自行覆盖。
6）工程计量。计量的复核7天。另外甲供材料和设备到货7天前通知承包人。
7）支付管理
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（1）预付款及其支付。预付款一般应在开工前7天支付。预付款必须专用于合同工
程。包工包料工程的预付款支付比例不得低于签约合同价的10%，不宜高于签约合同价
30% 。（扣除暂列金额）
发包人应在收到支付申请的7天内进行核实后向承包人发出预付款支付证书，并在签
发支付证书后的7天内向承包人支付预付款。
（2）预付款保函。发包人应在预付款扣完后的14天内将预付款保函退还给承包人。
（3）发包人应在工程开工后的28天内预付不低于当年施工进度计划的安全文明施工
费总额的60%。付款期满后的7天内仍未支付的，若发生安全事故，发包人应承担连带责
任。
（4）工程进度付款。监理人在8收到承包人进度付款申请单14天内完成核查，经发包
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人审查同意后，由监理人向信承3包人出具经发包人签认的进度付款证书。签发付款证书后14
微
系
天内付款。（28天的起算联点是收到进度付款申请单）
题
押
《计价规范》准强调应按照合同约定支付进度款。工程进度款的支付应按期中结算价款
精
总额计，不低于60%， 不高于90%。政府机关、事业单位、国有企业建设工程进度款支付应
不低于已完成工程价款80%；
（5）竣工结算。
竣工付款申请单的内容：
① 竣工结算合同总价；
8
1
7
② 发包人已支付承包人的工程价款；
8
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信
3
微
③ 应扣留的质量保证金；④ 应支付的竣工付款金额。
系
联
一
付款程序为：（3个14天） 唯
① 监理人收到竣工付款申请单后的14天内完成核查，报发包人。
② 发包人应在收到后14天内审核完毕，由监理人向承包人出具经发包人签认的竣工
付款证书。
③ 发包人应在监理人出具竣工付款证书后的14天内，将应支付款支付给承包人。
（6）最终结清。（3个14天）
① 监理人收到最终结清申请单后的14天内，提出发包人应付给承包人的价款送发包
人审核并抄送承包人。
② 发包人应在收到14天内审核完毕，由监理人向承包人出具经发包人签认的最终结
清证书。
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③ 发包人应在监理人出具最终结清证书后的14天内，将应支付款支付给承包人。
8）变更管理
（1）没有监理人的变更指示，承包人不得擅自变更。变更指示只能由监理人发出。
（2）变更的范围和内容：
① 取消合同中任何一项工作，但被取消的工作不能转由发包人或其他人实施；
② 改变合同中任何一项工作的质量或其他特性；
③ 改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸；
④ 改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序；
⑤ 为完成工程需要追加的额外工作。
（3）变更程序。 8
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变更指示应说明变更的信目3的、范围、变更内容以及变更的工程量及其进度和技术要
微
系
求，并附有关图纸和文联件。（变更涉及时间均为14天）
题
押
（4）变更估计准原则：
精
① 有适用按适用 ，② 没适用参照类似，③ 没有适用没有类似，按照成本加利润的原
则，由监理人和合同当事人商定或确定变更工作的单价。针对 ① 情形当工程变更导致清
单项目的工程量偏差超过15%时 ，可调整综合单价，调整的原则为：当工程量增加15%以上
时，增加部分的工程量的综合单价应 予调低；当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分
的工程量综合单价应予调高。
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（5）招标工程：
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信
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微
承包人报价浮动率=（1-中标价/招标控制价）x100%
系
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一
非招标工程： 唯
承包人报价浮动率=（1-报价值/施工图预算）x100%
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