夜雨聆风进入4月中旬，各大机构一季度数据陆续出炉。2026年第一季度，北京、上海、深圳三大一线城市的写字楼市场表现迥异，“产业支撑决定复苏成色”成为贯穿一季度的重要主线。
上海：租赁需求爆发式增长，净吸纳量同比翻倍
上海市场迎来强势回暖。据仲量联行4月14日发布的数据，2026年一季度上海甲级办公楼市场净吸纳量录得20.1万平方米，较去年同期翻倍有余。金融服务企业仍是主要需求来源，部分外资金融及专业服务企业展现积极的租赁策略，同时科技互联网企业升级型需求活跃。
中央商务区净吸纳量录得7.2万平方米，非中央商务区市场受益于成本驱动与升级型需求，净吸纳量达13.0万平方米。租金方面，中央商务区市场租金环比下降1.2%至6.3元/平方米/天，较上季度收窄1.6个百分点；非中央商务区租金环比下降1.5%至4.1元/平方米/天，部分优质项目已率先收紧议价空间。
北京：租金降幅持续收窄，核心商圈空置率降至10.37%
北京市场的表现则更为平稳。戴德梁行4月16日发布的数据显示，一季度北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1368万平方米。全市甲级写字楼空置率环比微降0.1个百分点至15.79%；五大核心商圈空置率与上季度持平，降至10.37%。
从租金来看，全市甲级写字楼平均租金环比下降2.6%至每月每平方米200.31元，同比降幅为11.8%；五大核心商圈平均租金环比下降1.3%至每月每平方米232.95元。戴德梁行北区研究部主管魏东指出，租金下行幅度持续收窄，部分区域业主已开始小幅上调租金报价，个别商圈租金率先呈现企稳态势。
高力国际的数据口径则显示，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米，空置率环比回落0.6个百分点至18.5%，同比降1.7个百分点；平均净有效租金为212.6元/月/平方米，同比跌幅扩大至12.4%。两家机构数据口径虽存差异，但“量稳价跌、区域分化”的基本面判断一致。
值得关注的是，非核心板块优质项目已成为需求承接主力，其净吸纳量接近4.3万平方米，占整体净吸纳量的75%。受成本压力影响，企业从高租金核心市场向高性价比外围区域迁移的趋势仍在延续。
深圳：科技企业扩租撑起回暖，南油片区租金逆势涨15%—20%
深圳市场在一季度表现最为亮眼。据仲量联行数据，一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约14.2万平方米，同比增长75%；整体空置率降至25.9%，连续两个季度下降。第一太平戴维斯则统计全市净吸纳量为13.1万平方米，较上年同期增长25.0%，空置率降至30.1%，环比下降1.2个百分点。
有产业支撑的片区写字楼空置率下降尤为明显。记者走访宝安、南山、福田和罗湖等多个区域发现，水贝、南油、科技园等区域租赁需求持续活跃。南油片区某写字楼项目经理介绍，目前出租率已达95%，今年价格已有15%到20%的增幅。
科技企业是深圳回暖的核心引擎。一季度，深圳多家头部科技企业合计签约租赁面积约2.5万平方米，涵盖扩租及较大面积新租成交。与此同时，机器人赛道也保持活跃，相关企业合计签约产业空间约2万平方米。信息技术及金融行业在一季度居全市前两位，成交数量及成交面积合计占比均过半。
二、大宗交易：外资增购香港中环中心，AI企业“捡漏”北京写字楼
近期大宗交易市场热度持续升温，两大标志性交易值得关注。
星展香港26.19亿港元增购中环中心6层，成年内港商业地产最大宗交易。
4月15日，星展香港宣布买入中环中心额外6层写字楼，涉及总建筑面积15.19万平方呎，成交价26.19亿港元，楼面平均呎价约17,238港元，是2026年以来香港商业地产市场上最大宗的交易。
交易完成后，星展香港于中环中心的总持有办公楼层将增至14层，巩固该址作为其香港总部的地位。据报，该批楼面由许荣茂私人持有，2017年其连同投资人以402亿港元购入中环中心75%业权，平均呎价约3.3万港元——本次出售呎价较当年购入时回调约48%。
AI新贵智谱3.6亿“捡漏”收购北京钻石大厦
4月14日，智谱（02513.HK）宣布收购安狮红钻投资有限公司旗下物业公司100%股权，后者核心资产为位于北京中关村软件园的钻石大厦，总建筑面积约22666.71平方米，总代价不超过3.6052亿元。
从上市以来，智谱股价一路高涨，4月16日收盘价为883港元/股，市值约3937亿港元，股价和市值较年初翻了6.6倍。钻石大厦近15年来经历了五任业主，从凯龙瑞基金、中银集团、远洋资本到安狮资产，如今被智谱以不到3.6亿元的价格收购，仅为2021年安狮资产约8.5亿元收购价的一半左右。
值得注意的是，钻石大厦距离智谱总部约9公里，其地属于科研办公用地，近年来商办市场低迷背景下，这一土地性质决定了楼的价格，交易也需通过中关村软件园管委会同意。一位远洋集团人士评价道：“现在商办市场十分惨淡，自用是钻石大厦最好的归宿了。”智谱在公告中明确拟将该物业作为公司总部自用，以满足日常行政及大模型业务营运需求。
上海大宗交易一季度成交额146亿元，同比涨27%
上海大宗物业市场一季度也交出亮眼成绩单。仲量联行数据显示，一季度共录得24宗交易，成交额146亿元，同比涨27%。其中15宗为内环内资产，成交额103亿元，占总成交额70%；办公物业交易额97亿元，占66%。自用型需求占比增至42%，较2025年全年水平显著上升，叠加贷款利息优惠政策，进一步推动自用型买家入市。港资及东南亚资本亦开始积极布局上海核心资产。
三、商业不动产REITs提速启航：三个月申报17单，拟发行规模超600亿
商业不动产REITs的落地进程正在加速。4月16日，戴德梁行在北京公司2026年第一季度发布会上透露，自2025年12月31日商业不动产REITs相关政策正式落地以来，短短三个月内已有17单项目完成申报，拟发行规模超600亿元。
戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，这一进展标志着我国公募REITs市场正式从基础设施单一赛道，迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的全新发展阶段，是盘活存量资产、构建房地产发展新模式的重要举措。
戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，国内首批商业不动产REITs正式启航，标志着中国不动产金融进入一个新阶段，为存量资产的盘活提供了标准化和市场化的退出渠道。作为连接实体经济与资本市场的桥梁，商业不动产REITs既为持有企业提供了市场化的退出与再融资渠道，也为广大投资者带来了具备稳定分红、抗通胀属性的优质资产。
2026年一季度北京商业不动产大宗交易市场活跃度偏低，市场整体情绪偏谨慎。从业态结构来看，长租公寓、保障性租赁住房类资产成为交易主力，受到投资机构的高度青睐。她同时预判，2026年二季度，随着核心资产定价逐步企稳、大额交易项目持续推进，北京大宗交易市场有望迎来标志性项目落地。
四、政策动态：上海商办首付门槛降至30%，多地陆续跟进
今年3月16日，上海市商业用房购房贷款最低首付款比例已从50%调整为不低于30%，覆盖商铺、写字楼、酒店等商业物业。这是上海近20年来首次对商办房贷政策作出重大调整。
政策落地一个多月以来，市场反响积极。在深圳，跟进执行后一二手写字楼市场交易热度升温，企业自用需求加速释放。央视财经报道指出，深圳一季度一手写字楼成交同比增长158.8%，二手成交同比增长31%，政策效应持续显现。
调降首付比例在推动商办市场去库存和盘活存量的同时，也将支持商业零售与产业发展。随着上海率先破冰，后续预计更多城市将跟进相关商办支持性政策。
五、本周点评
综合来看，2026年一季度商办市场呈现出“需求回暖、分化加剧、资本进场”的三大特征：
租赁端，企业降本增效诉求仍是主线，但回暖信号已从深圳、上海的头部城市逐步释放。科技企业（尤其是AI、机器人赛道）和“出海”服务生态正成为写字楼需求的核心增量引擎，有产业支撑的片区已率先实现租金逆势回升。
资本端，大宗交易显著回暖，外资、AI企业和自用买家成为三大驱动力。星展香港26亿港元增购中环中心彰显外资对香港核心商业资产的长期信心；智谱以不到3.6亿元“捡漏”收购北京钻石大厦，反映了AI企业在商办市场低迷期逢低布局的理性决策。
政策端，商业不动产REITs试点三个月即完成17单申报、规模超600亿元，标志着我国公募REITs市场进入新阶段。叠加上海商办首付门槛下调等多重利好，商办资产在融资端和需求端均迎来积极信号。
当然，整体租金下行压力尚未根本缓解，北京未来两年新增供应压力不容小觑。正如戴德梁行所言，办公楼市场将正式迈入深度运营时代，“专业服务与价值运营”的核心价值将愈发凸显。对业主而言，精细化运营与产业协同将是穿越周期的关键能力；对投资者而言，当前资产价格调整窗口正是布局核心资产的良机。
