夜雨聆风先说一下，我不是什么房产专家，也不是中介。
我就是个普通上班族，在上海租了5年房，月薪从6000涨到12000，房租从1800涨到4000。
今年年初，我终于动了买房的念头。爸妈说可以帮忙凑个首付，加上我自己攒的一点钱，大概能凑100万出头。
我想着，100万首付，买个300万左右的房子，每月还七八千，咬咬牙应该扛得住。
于是我开始看房。
看着看着，我发现一个特别奇怪的事。
一、二手房挂牌量在降，但房价没涨
我关注的几个APP，每天都会给我推“新上房源”。但最近我发现，新上的房子越来越少了。
我看新闻，专家说这是因为上海二手房挂牌量在下降，房东不愿意卖了，说明市场要见底了，是好事。
我当时还高兴了一下，觉得是不是该出手了。
直到我跟我一个做中介的老同学吃饭，他一句话把我打醒了。
“你知不知道那些撤牌的房东，好多不是不想卖，是卖了之后发现——根本买不起新房。”
我说怎么可能？卖了房手里不就有钱了吗？
他给我讲了个案例。
二、一套房卖了900万，却买不起1500万的新房
他说有个客户，住在杨浦一个老小区，房子140平，大概能卖900万。
这个人想换房，想换到杨浦滨江那边的新房，也是140平。你知道那边多少钱吗？1500万起步。
900万卖掉，想买1500万的房子，中间差600万。加上税费、装修，奔着700万去了。
就算他有存款，还得再贷好几百万。每个月还两三万，他工资才多少？
结果就是——他把房子从APP上撤了，不卖了。
不是不想卖，是卖了也没用。卖了住哪儿？租房？不现实。
我听完这个故事，突然就理解了。
三、五年前买房像中彩票，现在买房像跳火坑
老同学跟我说，五年前可不是这样的。
2020年左右，上海新房和二手房价格差不多，有的地方新房甚至还便宜点。那会儿买到新房就像中彩票，摇到就是赚到，一套房白赚一两百万。
那会儿想换房的人，卖掉旧的，加点钱就能换新的，轻松得很。
三年前，情况变了。新房开始涨价，二手房开始跌。差价拉大到一平米三四万。
虽然换房吃力了，但咬咬牙还能上。毕竟新房好啊，住着舒服。
现在呢？
像杨浦那种地方，新房单价12万起，二手房有的才6万多。同样100平米，新房1200万，二手600多万，差价500多万。
这还换什么换？还不如就住着老的，至少不用背一屁股债。
我听完，后背发凉。
因为我想买的，恰恰是那种“老小区的小户型”。我买老小区的房子，将来想换的时候，是不是也会遇到同样的问题？
四、链条断了，谁都跑不掉
老同学说，现在上海楼市最大的问题，就是“置换链条”断了。
什么叫置换链条？就是A卖掉自己的老房子，买B的新房子；B卖掉自己的房子，买C的更新的房子……一层一层往上换。
每一层都有人在卖房、有人买房，市场就活了。
现在呢？最底层的房东发现，卖了也换不起，干脆不卖了。于是上面的人也没法往下卖，整个链条就卡住了。
结果就是：
二手房挂牌量少了，但不是因为大家惜售，是因为大家被逼得没法卖
新房卖不动了，开发商只好给中介超高佣金，求着他们带客户
前段时间上海中介“返佣大战”闹得沸沸扬扬，根源就是这个——新房太难卖了。
五、那我到底还买不买房？
聊完那天晚上，我躺在床上翻来覆去想。
我本来想买个300万左右的老破小，先上车再说。但听完老同学的分析，我犹豫了。
如果我买了老破小，住个五六年想换房，到时候会不会也遇到同样的问题？我的老破小卖不掉，或者卖了也换不起？
那我不是把自己坑了吗？
可如果不买，继续租房，房租一年比一年贵，也不是个事啊。
我纠结了三天。
最后我做了一个决定：再等等。
不是等房价跌，是等局势明朗。
我想看看，接下来的几个月，上海二手房成交量会不会起来。如果连续几个月都能保持1.5万套以上，说明需求还在，市场有支撑。
如果成交一直低迷，开发商开始降价，那我就再等等，等新房价格降到我能接受的范围。
反正我现在租房住着，也不差这几个月。
六、几句大实话
我不是专家，也不是中介，给不了你“买不买”的答案。
但我可以说几句大实话：
第一，现在的上海楼市，不是“买不买”的问题，是“换了换不起”的问题。 很多人不是不想换房，是真换不起。800万的差价，对普通家庭来说就是天文数字。
第二，专家说的“挂牌量下降是好事”，别全信。 下降的原因很复杂，不一定是好事，也不一定是坏事。关键看为什么降。
第三，如果你跟我一样是刚需，别被焦虑裹挟。 算清楚自己的账，能买就买，买不起就租。日子是自己过的，不是给别人看的。
第四，如果你是换房的人，算一下差价。 差价太大就别折腾了，把老房子稍微装装，住着也挺好。
第五，如果你是卖房的人，定个实在的价格。 别挂太高没人看，也别挂太低自己心疼。现在的行情，能卖出去就是本事。
最后说一句：房子是用来住的，不是用来赌的。
这话听着老掉牙，但在今天这个谁也看不准的行情里，它比任何时候都实在。
你说呢？
