万科化债“模板化”突围!108亿境内债顺利展期,资金困局如何破局?

‌‌万科化债“模板化”突围！108亿境内债顺利展期，资金困局如何破局？

在房企化债的关键阶段，万科再次凭借一套成熟的“公式化”方案，为到期债务争取到喘息空间。继多只公司债成功展期后，万科旗下又一笔中期票据顺利通过展期议案，至此，其已有合计108亿元境内债完成展期，一套可复制的化债路径已然成型。

据悉，中国农业银行作为召集人，于5月6日主持召开了万科企业股份有限公司2023年度第二期中期票据（简称“23万科MTN002”）2026年第一次持有人会议，本次会议仅聚焦一项核心议案——调整本期中期票据的本息兑付安排。

公开资料显示，“23万科MTN002”发行规模达20亿元，票面利率3.1%，于2023年5月12日起息，原定3年期限，到期日为2026年5月12日。经过持有人会议表决通过，该票据的兑付日正式延后一年，为万科缓解短期资金压力再添助力。

与此前多只公司债的处置方式如出一辙，本次“23万科MTN002”的展期方案，依旧沿用了万科已成型的“公式化”化债模板，具体可分为四大核心要点，兼顾债权人权益与企业现金流安全。

其一，固定兑付保障。对于所有表决同意本次议案的持有人账户，万科将统一实施10万元的固定兑付，优先保障中小债权人的基本权益。其二，本金分期兑付。在原到期日当天，万科将兑付扣除10万元固定兑付部分后的40%本金，剩余60%本金则展期一年，至2027年5月12日兑付。其三，利息正常兑付。原到期日需按期支付的6200万元应付利息将足额兑现，展期期间，剩余60%本金仍维持3.1%的票面利率计息，利息将在一年后与展期本金一同支付。其四，增信措施加持。万科以其对昆明万宜房地产开发有限公司（下称“昆明万宜”）、武汉万云房地产有限公司（下称“武汉万云”）的应收款项，为本期中期票据的未付本息提供质押担保，进一步降低债权人风险。

作为本次增信的核心资产，昆明万宜与武汉万云的项目情况备受关注。其中，昆明万宜由万科持股67%、云南坤泽置业有限公司持股33%共同组建，2020年该公司以30.48亿元的总价，拿下昆明市官渡区文化生态新城内6宗合计约281.89亩的土地，后续又补充拿下周边地块，合力打造为万科公园城市山河万里项目。不过该项目开发进程并不顺畅，2025年2月12日，其中一宗KCGD2020-12-A1-1地块因未按约定动工，被当地自然资源局认定为闲置土地，为项目后续推进埋下隐患。

另一增信主体武汉万云，则由万科与华侨城分别持股80%和20%，核心开发项目为武汉万科云城，位于洪山区白沙洲八坦路。该项目地块由武汉万科于2017年以38.654亿元竞得，土地面积11.9万平方米，计容建筑面积42.6万平方米，截至2025年末，已竣工面积约32.87万平方米，项目整体推进相对平稳。值得一提的是，在今年1月份万科“21万科02”债券的展期方案中，武汉万云的应收款质押担保也曾被纳入增信措施，成为万科化债的常用增信手段。

截至目前，万科已有五只公司债通过上述“公式化”方案完成展期，发行规模合计达108亿元。仅以“23万科MTN002”计算，其需在原到期日支付的固定兑付、40%本金及应付利息，合计金额约8.65亿元，五只债券累计需支付金额约46.5亿元。

看似充足的资金池，实则难以覆盖短期兑付需求。数据显示，截至2025年末，万科合并资产负债表上的货币资金约为672.41亿元，但母公司层面的货币资金仅为8.49亿元，这意味着万科可自由调配的资金十分有限，甚至不足以覆盖上述五只债券展期后需支付的款项，资金压力可见一斑。

危难之际，外援助力成为万科化债的重要支撑。2026年1月27日，深铁集团再次向万科伸出援手，提供了一笔额度不超过23.6亿元的借款，为其补充短期流动性。除了依靠外部支持，万科自身也在积极“造血”，通过变卖非主业资产回笼资金。

4月29日，万科发布公告称，为优化现金流、加快非主业退出步伐，拟挂牌转让环山集团99.413%的股权，同时员工持股平台珠海环宇佳华投资合伙企业也将同步转让其持有的0.5870%股权，两项股权挂牌价合计32.9亿元。即便如此，短期内万科的资金缺口仍较为明显。

据万科在3月底投资者互动中披露，公司2026年面临的到期公开债合计达146.8亿元，其中4月至7月为集中到期高峰期，到期规模达112.7亿元。截至目前，除已完成展期的3笔债券外，万科年内还有5笔公司债即将到期，发行金额合计72.66亿元，其中大部分集中在7月份，单月到期规模达47亿元，短期兑付压力依然较大。

财务数据显示，截至2026年一季度末，万科持有货币资金604.9亿元，较期初减少10.0%；有息负债合计3560.5亿元，资产负债率维持在77.1%，债务结构仍需进一步优化。

此外，万科的境外债务处置也有新进展。5月8日，有媒体援引知情人士消息称，万科已告知2027年到期美元债券的部分持有人，公司已完成利息汇款，资金已全部到位，但并未透露具体资金来源。目前，万科仍有两只美元债券存续，发行规模合计13亿美元，均为10年期，分别将于2027年11月9日、2029年11月12日到期，境外债务的平稳兑付，也成为万科化债进程中的重要一环。

从“公式化”展期到外援助力、资产变现，万科正通过多维度举措破解资金困局，但后续仍需面对集中到期的债务压力，其化债之路仍任重道远。