夜雨聆风关于将惠阳中洲河谷花园一期小区物业突出问题纳入全市专项整治工作台账并予彻查的请求
致： 12345政务服务便民热线 / 惠州市住房和城乡建设局（物业专项治理工作组）
事由： 反映惠阳中洲河谷花园一期小区前期物业合同涉嫌强制缔约、公共收益严重异常、物业公司行为矛盾侵害业主权益、以及主管部门指导工作流于形式等四大类突出问题，恳请纳入本次全市“治理物业服务突出问题”民生实事整治台账，并依法介入调查、纠正与问责。
正文：
我们是惠阳中洲河谷花园一期小区业主。获悉我市正开展“治理物业服务突出问题”专项工作，我们深受鼓舞。现特将本小区长期存在的、通过常规渠道难以解决的四大类突出问题，作为具体线索与案例，郑重向专项工作组反映，请求立案核查。
一、 关于前期物业服务合同涉嫌“强制缔约”及效力问题
在业主收房时，物业公司曾设置“不签订前期物业合同则不予办理交房手续”的前提条件。我们有相关沟通记录可证（视听资料和图文资料打包上传太大，近千户业主亦可接受质证）。此行为涉嫌剥夺业主协商权，违背合同自愿原则。然而，当业主就此向物业主管部门反映时，得到的答复是：“合同效力问题先不谈这个，这个应该是“合法有效”的”。
我们的质疑与诉求： 主管部门对合同效力的形式审查，是否等同于对合同签订过程中是否存在“胁迫签订”这一事实的认定？我们请求专项工作组对此合同签订的合规性、公平性进行重新调查，查明是否存在开发商与物业公司利用交易优势地位侵害业主权益的行为。
二、 关于公共收益金额严重异常，涉嫌未予如实公示与分配的问题
根据规划资料，本小区可用于产生收益的公共区域面积约1.5万平方米。然而，物业公司公示的数据显示，近六年累计公共收益总额仅为7.5万元，年均收益仅约1.25万元，即每平方米年收益不足0.83元。此数据与小区实际出租的广告位、公共场地等规模明显不符，严重背离市场常理（2025年有邻居举报，12345平台中，相关主管部门的回复是合法合规合理的，证据可查12345平台）。
更令人费解的是，对于如此显失合理的收益数据，此前主管部门在答复业主时，竟直接认定其“合法合规”。
此外，物业公司对2025年度的公共收益至今（2026年5月）仍未进行任何公示，已涉嫌违反《民法典》规定。
我们的质疑与诉求： 7.5万元的六年总收益，在1.5万平米的可经营面积下是否真的合理？主管部门的“认可”是基于实质审计，还是仅对物业单方报表的形式审查？我们强烈请求专项工作组：
立即督促物业公司公示2025年度及2026年迄今的公共收益收支明细。
委托第三方审计机构，对小区近六年来的公共收益收支情况进行全面审计，并向全体业主公布审计结果。
三、 关于物业公司行为前后矛盾，诱导并举报业主，主管部门监管缺位的问题
物业公司曾主动发布并“指导”业主按照其提供的“统一封窗方案”进行封装。然而，在小区业委会筹备公示的关键阶段，该公司却转而向城管等部门举报，指称按此方案封窗的业主属于“违规违建”。当业主就物业此种前后矛盾、诱导侵权之行为向主管部门投诉时，被告知“违规搭建不归物业主管部门管”，相关损失需业主自行起诉追偿。
我们的质疑与诉求： 物业公司此举，是否属于滥用管理权，在业委会成立前夕故意制造纠纷、激化矛盾、阻碍业主自治组织的顺利成立？其行为显然违反了物业服务人的忠实、谨慎义务。更核心的质疑是：难道对物业公司此类明显不当、激化矛盾的行为，行政主管部门除了“不归我管”和“建议起诉”外，就没有任何行政监管与纠正措施吗？ 我们请求专项工作组：
就物业公司此系列矛盾行为进行调查与问询，明确其责任。
对其可能存在的“阻挠业委会成立”的行为予以警示并责令纠正。
明确主管部门在此类事件中的监管责任与履职方式，而非将矛盾简单推向司法诉讼。
四、 关于“降费指导工作”流于形式，缺乏实效与监督的问题
去年农历腊月二十五（距春节仅五天），主管部门曾组织“下基层指导物业费调整工作”。惠州作为外来务工人员置业较多的城市，此时大量业主已返乡，此举被广泛质疑为“面子工程”。果不其然，六个月过去，所谓的降费工作毫无实质性进展。当业主追问时，主管部门的答复是“只能指导，不能要求”。
我们的质疑与诉求： 选择在绝大多数业主无法参与的时点进行“指导”，其诚意与实效性何在？如果“指导”不具备任何约束力，且无法推动实际变化，那么这种“指导”的意义是什么？这是否属于形式主义？我们请求专项工作组：
对此前“降费指导”的实际效果进行评估。
建立有效的、有时限的督办机制，确保“指导”能转化为“行动”，切实推动解决物业费“质价不符”的核心矛盾。
总结诉求：
以上四个问题，分别涉及市场秩序公平、业主共有财产权益、物业公司履职诚信与监管缺失以及主管部门工作实效与形式主义，均精准切中本次专项整治所关注的“顽疾”。我们恳请工作组将本小区案例纳入专项整治工作台账，并采取以下措施：
启动联合调查：对上述问题，特别是公共收益与物业公司矛盾行为，进行实质性调查与审计。
纠正与问责：责令物业公司依法公示公共收益、纠正不当行为；对主管部门可能存在的履职不到位、形式主义问题进行督导。
推动实质解决：督办降费等关乎业主切身利益的工作取得实际进展。
纳入重点监管：将本小区列为重点督导对象，监督其彻底整改。
我们已整理好相关证据材料备查，并愿意全力配合调查。期待在市政府专项工作的推动下，我小区沉疴积弊能得到根本性治理。
投诉人：惠阳中洲河谷花园一期小区部分业主
（因为想投诉无门的业主邻居咨询比较多，不知道怎么写，故做统一答复，此模板仅供参考）
