费城租客起诉企业房东使用租金定价软件,系反垄断法生效后首例

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费城一名租客近日起诉了她的企业房东，指控其使用租金定价软件违反了该市一项禁止企业房东协调租金价格的反垄断法。 这起诉讼被认为是该法2025年2月生效以来的首例此类案件。

被起诉的物业公司是Willow Bridge Property Company，在费城管理着University City的Vue 32和Center City的Rittenhouse Row两处楼盘，共244套公寓。 诉讼同时将RealPage公司列为共同被告——该公司的租金设定软件因使用来自房东的非公开数据来推荐租金定价而备受争议。

反对者认为，该软件的定价算法实质上让房东之间实现了非法的协调定价， 将租金推高到超出竞争市场应有的水平。倡导者指出，算法定价会在整个租赁市场产生连锁效应，使住房更加难以负担，特别是对低收入租户。

费城2024年由市议员Nicolas O'Rourke提出、2025年2月生效的这项反垄断法，其设计初衷正是为了阻止企业房东使用类似RealPage的收入管理软件来协调月租金。 O'Rourke表示：“我们有责任尽一切可能提供更多工具，为普通人建立一道防线，让他们能够生存和发展，而不是让企业和科技公司凌驾于他们之上。”

根据该法，租客有权直接起诉房东或物业经理，私人原告有权获得实际损失三倍或每次违规2,000美元的赔偿。

这起诉讼发生在大约两个月前，联邦法官批准了RealPage与美国司法部（DOJ）就定价算法问题达成的和解协议。 协议要求RealPage遵守八项规定，包括其软件必须停止使用“竞争对手的非公开、竞争敏感信息来确定租金价格”。但该和解不包含承认不当行为，也没有提出任何经济处罚或赔偿。

RealPage首席执行官Dirk Wakeham称该和解是公司及其客户的“里程碑”。他表示：“我们相信RealPage是解决住房成本问题的方案的一部分，帮助运营商在复杂的住房市场中做出明智、独立的决策。”

Willow Bridge未回应置评请求，RealPage发言人也表示不评论未决诉讼。

随着诉讼进入法律程序，此案将成为费城反垄断法的一块试金石——法院将如何认定算法定价工具的合法性，以及租客在这类集体性市场行为中是否具备诉讼主体资格，都将影响整个城市租赁市场的运行逻辑。