文档内容
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2021.1.1)
（由于诸多司法解释已经被纳入“民法典”，因此该司法解释内容较少）
（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会
议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等
二十七件民事类司法解释的决定》修正）
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合
民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
（本司法解释的适用范围）
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同
无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
（此为效力性强制规定：违章建筑出租的，租赁合同无效）
一审辩论终结前取得的，瑕疵得以补正，从而有效 租
⭐
赁
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前
合
经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 同
无
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院
效
的
应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。（临时建筑在批准的期限内出租的，有效；逾期的部分，无效）
法
第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 律
效
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规
果
定处理。
租赁合同无效的法律效果：
①不可以要求租金，但是可以要求使用费
②出租人可以基于侵权请求权，请求腾退人的次承租人支付逾期占有使用费【《租赁合同司法解释》-15】
③有过错的一方，承担缔约过失责任
第五条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序
确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。
（一房数租的履行顺序：已经合法占有＞已经办理登记备案手续＞合同成立在先）
第六条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除
合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。（*构成根本违约）
第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人
所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过
错分担现值损失。
第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，
可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下
列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意
利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另
有规定的，适用其规定。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事
人另有约定的除外。
（同意装饰装修与费用承担是两个问题→若双方未就费用负担另作约定，则由承租人承担）
第十一条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失
的，人民法院应予支持。
1.有协议按照协议
未经出租 无论是否形
①出租人有权要求承租人恢复原状（所有费用由承租人承担）
人同意 成“附和” 2.无协议
②擅自装修造成损害的，出租人有权要求承租人承担“违约”或者“侵权责任”
1.有协议按照协议
装
①承租人可以取回（拆除），出租人亦有权请求承租人取回
修
未形成附和
2.无协议 ②因取回造成房屋损害的，承租人应当恢复原状
问
经过出租 ③承租人对出租人无费用补偿请求权
题
人同意 1.有协议按照协议
①租期届满→承租人无权请求出租人补偿
形成附和
2.无协议 ②合同无效→按照各自的过错分担现值损失
③合同解除→根据双方各自的过错分情况承担责任
第十二条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，
人民法院应予支持。
（基于“合同的相对性”，出租人同次承租人之间不存在“租赁合同”因此出租人无权要求次承租人支付租金，但有权要
求其支付房屋使用费）
第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人
民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（先抵押后租赁→买卖破租赁）
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。（先查封后租赁→买卖破租赁）
（所有权转移不破租赁的原则和例外）
第十五条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优
先购买房屋的，人民法院应予支持。
（租赁合同中承租人的优先购买权仅针对：房屋租赁合同）
第十六条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
