申论模拟题系列二(归纳概括):城市更新与存量盘活

一、出题类型

归纳概括题（15分，250字以内）

对标真题：2026福建"概括开展城市更新的做法"、2026联考"概括老旧小区改造经验"、2025国考执法"概括A市促进新兴产业发展做法"。

二、给定材料

材料一

江川市老城区曾经一度沉寂。纺织厂、机械厂等17家老厂在产业外迁中陆续停产，留下成片空置的厂房和锈迹斑斑的设备。住在附近的居民感受最直接："厂房一空，人气就散了，沿街商铺倒了近一半，晚上走路都发虚。"

转机出现在2023年。市里出台《老工业片区存量资源活化利用指引》，明确"不再新增大拆大建项目，以绣花功夫盘活存量"。市自然资源局牵头建立全市存量资源"一张图"，把闲置厂房、空置楼宇、低效用地统统标进图上，实行"一资产一策"分类处置：结构安全的改造为产业新空间，有历史价值的纳入保护性开发，隐患突出的依法拆除复绿。

原江川纺织厂主车间被改造为"经纬·1958"文创园区。改造遵循"原结构、原风貌、原肌理"原则，斑驳的红砖墙、桁架式屋顶被完整保留，内部植入设计工作室、非遗展馆、市民书店。施工方介绍："我们用的都是可逆式改造工艺，将来若需调整功能，随时可以复原，绝不在厂房本体上动大手术。"

园区开园一年，入驻企业86家，其中数字创意类占比超六成，带动就业1200余人。更明显的是周边商业的复苏——街区客流量恢复至停产前的两倍，沿街店铺出租率从41%回升到92%。

材料二

在盘活存量的同时，江川市同步推进完整社区建设。城南的望江里小区建成于上世纪90年代，4600多户居民中60岁以上老人占比37%。过去小区里"闲置与短缺并存"：一边是废弃的锅炉房和闲置自行车棚，一边是居民吐槽"找个活动场地都难、吃口热乎饭都难"。

改造中，社区没有大动干戈，而是向存量要空间：废弃锅炉房变身"邻里食堂+老年日间照料中心"，闲置车棚改造为快递驿站和工具共享屋，楼间零星空地"见缝插针"建起12处口袋公园和健身角。产权单位将一处闲置库房无偿提供给社区使用10年，社区引入专业机构运营，每年收益反哺物业服务，形成"以用促管"的循环。

"改造前我们开了7场居民议事会，意见本收了三大本。"社区负责人说，"居民要什么，图上就画什么。有居民提出保留小区里的老梧桐，方案就真的改了，管线全部绕树设计。"小区还探索"居民点单—社区派单—多方接单"机制，服务项目由居民投票决定，全年开展助餐、义诊、理发等服务400余场次。

一年后，望江里小区物业费收缴率从58%提升至89%，居民满意度测评达96.2分。

材料三

盘活存量，钱从哪来？江川市住建局算过一笔账：仅老旧小区改造一项，全市三年需求约80亿元，财政资金只能覆盖三成左右。

江川的解法是让社会资本"愿意来、留得住"。市里设立城市更新基金，财政资金作劣后级，吸引保险资金、产业资本跟投，总规模放大至60亿元；对涉及经营性收益的项目，允许社会主体通过"改造—运营—移交"模式参与，运营收益按比例分成。望江里小区的邻里食堂就是典型：企业投入改造资金300万元，获得食堂10年经营权，社区保留监督权和收益分成条款。

"社会资本最怕的是政策变来变去。"一家参与投资的基金公司负责人坦言，"江川把更新单元的规划条件、退出机制、收益规则全部写进协议，还给了10年稳定的运营期预期，我们才敢把钱和团队都压上。"

同时，江川坚持"让利于企"与"让利于民"并重：对用于公益性用途的存量资产，减免相关税费；对承担养老、托育功能的改造项目，每平方米补贴80元。截至2025年底，全市社会资本参与存量盘活项目累计投资超150亿元，撬动比约1:5。

三、题目

根据"给定材料"，概括江川市推进城市更新、盘活存量资源的主要做法。（15分）

要求：全面、准确、有条理；不超过250字。

四、参考答案

①摸清家底、分类施策。绘制存量资源"一张图"，"一资产一策"分类处置，以绣花功夫取代大拆大建。

②保护优先、活化利用。坚持"原结构、原风貌、原肌理"改造老厂房，植入新业态，实现产业升级与人气复苏。

③挖潜社区、完善功能。向闲置空间要资源，改造为食堂、驿站、公园等民生设施，推进完整社区建设。

④问需于民、共建共享。多轮居民议事，"点单—派单—接单"机制精准对接需求，提升治理效能。

⑤多元筹资、共担共享。设立更新基金撬动社会资本，以明晰规则稳定预期，"让利于企"与"让利于民"并重。

五、思考过程（命题人视角）

1. 命题意图：紧扣国发〔2026〕12号《城市更新"十五五"规划》"盘活存量、严控增量"导向。选取"老工业城市存量盘活"场景，同时呼应2026联考"老旧小区改造"与2026福建"城市更新做法"真题，考查对政策落地的完整理解。

2. 材料设计逻辑：三则材料暗合"产业空间—社区空间—资金机制"三个维度，每则材料对应一条采分点主线：

· 材料一：家底摸排＋分类处置＋保护性活化（对应①②）

· 材料二：社区存量挖潜＋居民参与（对应③④）

· 材材料三：社会资本撬动＋规则稳定（对应⑤）

3. 采分点布局：五条要点各3分，表达规范1分。每条要点按"动宾短语前置＋材料关键词支撑"结构，训练"关键词前置"作答习惯。数字（80亿、1:5）与引语（"愿意来、留得住"）为干扰信息，考查甄别能力。

4. 难度校准：250字限定下五条要点平均50字/条，需高度凝练。区分度在于：能否将"7场议事会、三大本意见"抽象为"问需于民"，能否将"基金+ROT+补贴"整合为"多元筹资"。

六、核心知识点

1. 存量时代命题：城市更新从"增量扩张"转向"存量提质"，"盘活存量"是"十五五"城市工作主基调

2. 一张图管理：存量资源普查建库、"一资产一策"分类处置，是自然资源部低效用地再开发试点经验

3. 保护性改造三原则：原结构、原风貌、原肌理 + 可逆式工艺，是历史建筑活化利用的规范做法

4. 完整社区：养老、托育、助餐、快递等民生设施"补短板"，住建部完整社区建设试点核心要求

5. 社会资本参与机制：城市更新基金（财政劣后+社会资本跟投）、"改造—运营—移交"模式、稳定运营期预期

6. 居民参与闭环：议事协商（提事）→需求清单（点单）→多元承接（接单）→满意度测评（评价）

7. 高频规范表达：以绣花功夫、见缝插针、让利于企/民、以用促管、撬动比、共建共治共享

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