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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2021.1.1)
（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会
议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等
二十七件民事类司法解释的决定》修正）
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相
关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销
售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（该司法解释适用的主体条件：出卖人针对的是房地产开放企业【*平时所说的“二手房买卖”不适用该司法解释，但可以
适用一般的《买卖合同》司法解释】）
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预
售许可证明的，可以认定有效。
（此为效力性强制规定-注意：存在缓和空间）
★-此处的“房屋预售许可”的强制性要求针对的是：本约合同
对于商品房预售合同的预约合同，即便是未取得预售许可证，也不会影响到预约合同的效力
★-难点引申：违反诚实信用原则，恶意利用该法律规定【崔红玉模拟题04（2）】
开发商在起诉前没有取得预售许可证的，买卖合同无效。但该条指的是开发商客观不能取得预售许可证的情形。但是当事
人（出卖方）恶意利用法律规定逃避义务，严重违反诚信，如果认定合同无效，则会使不诚信的当事人因不诚信行为而获利，
将严重违反诚信原则，故此时不予支持其无效请求。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允
诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖
合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
（商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但是例外时可为要约）
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未
能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立
的，出卖人应当将定金返还买受人。
（定金罚则的适用以“存在可归责于双方当事人的事由”为前提）
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且
出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
（预订≠预售：预售就是纯粹的商品房买卖合同（本约），只是商品房还没建成）
预订、订购、认购原则上是“预约合同”，但是如果满足“具备主要内容+收购购房款”则属于“本约合同”
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
（此处的“登记备案”是“管理性强制规定）
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的
除外。（履行治愈规则）
第七条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求
确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
*此条是“总则篇-恶意串通损害第三人利益的民事法律行为无效”在商品房买卖合同领域的具体运用
（恶意串通≠恶意：知情（或者知悉）即为恶意，恶意并不必然是恶意串通）
第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无
正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事
人另有约定的除外。（不动产的风险转移：交付为原则）
★商品房买卖合同中的违约问题、
（1）出卖人根本违约→可解除合同（2）买受人根本违约→可解除合同（3）违约责任→没有达到“解除合同”的程度
第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请
求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，
买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
（对于质量问题引发的合同解除：存在程度的要求）
*只有当质量达到严重影响正常居住使用，才构成根本违约；仅仅存在质量问题，可以通过修复来解决，但是不能解除合同）
第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理
期限内仍未履行（催告程序），解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解
除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
（迟延履行主要债务+催告程序=可以行使法定解除权）
第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定
的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
（违约金和损害赔偿金的适用：适用违约金，但违约金的数额可针对损害赔偿进行调整）
第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确
定：
逾期付款的（买方违约），按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的（卖方违约），按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同
地段同类房屋租金标准确定。
第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得（不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当
承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷
款利息的标准计算。
（在商品房买卖合同中，卖方有2个主要义务：①交付房屋；②办理不动产权属证书）
第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，
由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十六条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销
期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
（包销：承诺一定卖掉，否则包销人自己买下来）
第十七条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的
除外。
（“包销期内出卖人自行销售已约定由包销人包销的房屋”仍是“有权处分”，但是针对包销人而言，出卖人构成违约）
第十八条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受
人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品
房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定
金返还买受人。（谁都没有错，因此不存在赔偿责任，但是之前收的钱，该退的应当退还）
因商品房担保贷款合同（从合同）未能订立导致商品房买卖合同（主合同）不能继续履行的，构成根本违约；至于是否能
够请求赔偿损失，则取决于原因是否可归责于当事人）
第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商
品房担保贷款合同的，应予支持。
（因主合同被确认无效或者被撤销的、解除而导致从合同目的无法实现的，构成根本违约）
第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，
如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理
商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
（主合同的当事人提起本诉，担保权人作为有独三提出诉讼请求的，应当将本诉与从合同的纠纷合并审理；未提出诉讼请
求的，则仅审理本诉；若担保权人就从合同纠纷另行起诉，则可以合并审理）
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房
款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
（主合同和从合同被解除的，出卖人应当返还不当得利）
第二十二条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉
买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖
人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
（因买受人未依约还款，担保权人仅起诉买受人的，若未办理不动产抵押登记且担保权人请求处分合同权利（*债权），则
法院应当依职权通知出卖人参加诉讼；若担保权人一并起诉且出卖人提供保证的，应当列为共同被告）
第二十三条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产
抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证
的除外。
（因买受人未依约还款，担保权人仅起诉买受人的，若已办理不动产抵押登记，则担保权人享有优先受偿权，此时法院不
应当追加出卖人为当事人，除非其提供了保证
第二十四条本解释自2003年６月１日起施行。
城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按
照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行
前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
