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2025环球网校一级建造师《建设工程法规及相关知识》考点精讲-第5讲-1.2担保物权-抵押权
【课前学习建议】
本讲包括担保物权的一般规定、抵押权中的抵押财产的范围，掌握住担保物权的一般规定的相关
内容，对于哪些能抵押哪些不能抵押要准确记忆，抵押权考查频次较高；同时抵押权的实现、抵押财
产及抵押权的转让，抵押权的清偿顺序，此部分难理解建议多听几遍。
1.2.4 担保物权（★★★）
1.担保物权的一般规定（《民法典》386-392）
（1）概念：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，
依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。
担保方式：抵押、质押、留置、保证、定金。
（2）反担保：第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。
（3）主从关系：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定
的，按照约定。
（4）担保范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
（5）担保物权的物上代位性：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以
8
就获得的保险金、赔偿金或者补偿金1 7等优先受偿。
9
4
8
（6）债务转让对担保物权的效3力：第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移
信
微
全部或者部分债务的，担保人系不再承担相应的担保责任。
联
题
押
准
精
【案例1】关于担保合同的说法，正确的是（ ）。【2020一建真题改编】
A.担保合同的双方当事人是担保人与债权人 7 8
1
9
B.第三人为债务人向债权人提供担保时，不得要求债务人提供反担保 8 4
3
信
C.主合同的效力不影响担保合同的效力 微
系
D.担保合同被确认无效后，担保人不承担民事责任 联
一
【答案】A 唯
【解析】保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发
生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。
第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。
担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民
事责任。
【案例2】施工企业以自有的房产作抵押担保，向银行借款100万元，后来施工企业无力还贷，
经诉讼后其抵押房产被拍卖，拍得的价款为 150 万元，贷款的利息及违约金为 20 万元，实现抵押权
的费用为10万元，则拍卖后应返还施工企业的款项为（ ）万元。【2011一建真题改编】
A.10
B.20
C.30
D.50
【答案】B
【解析】在实践中，抵押物折价或者拍卖、变卖后，所变现的价款可能超出所担保的债权额，也
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可能不足清偿债权。对此，其折价或拍卖、变卖后的价款如果超过债权的数额，该超过的部分就应当
归还抵押人所有；如果该价款还不足清偿债权，不足部分就应该由债务人来清偿。拍卖所得为150万
元。抵押权人就主债权100万元，利息及违约金20万元，实现抵押权的费用10万元优先受偿。
（7）混合担保规则：
①被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的
实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；
②没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债
权；
③第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。
提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
【总结：混合担保规则1，物的担保+人的担保，有约，从约；
无约，优先以债务人自己提供物的担保实现债权；
第三人提供物的担保的，可以第三人担保物权，也可以保证担保】
2.抵押权
①概念：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，
8
债务人不履行到期债务或者发生当事1人7约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
9
4
8
②抵押人：债务人或第三人 3
信
微
③抵押权人：债权人
系
联
④抵押物：提供担保的财产
题
押
⑤特点：不转移财准产的占有
精
1）抵押财产的范围
8
1
7
9
8
4
下列财产不得抵押： 信
3
微
（1）土地所有权； 系
联
一
（2）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用 权，但
唯
是法律规定可以抵押的除外；
（3）学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的成立的非营 利法人的教育设施、医疗卫生设施和
其他公益设施；
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（5）依法被查封、扣押、监管的财产；
（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
【综合题】根据《民法典》，下列财产可以抵押的是（ ）。【根据2009/2010/2011/2021等年
度一建真题综合改编】
A.学校的教学楼/图书馆/游泳馆
B.依法被查封的建筑物
C.土地所有权
D.宅基地使用权
E.被扣押的房屋/汽车
F.海域使用权
G.正在建造的建筑物
H.生产设备、原材料
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I.交通运输工具
J.正在建造的船舶、航空器
【答案】FGHIJ
【解析】《民法典》规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（1）建筑物和其
他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）海域使用权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；
（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的
其他财产。
《民法典》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权；（2）宅基地、自留地、自留山等集体
所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的
成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争
议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
【总结】全书4个善意第三人
1.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车
等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
2.地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未
经登记，不得对抗善意第三人。
3.以动产抵押的，抵押权自抵押7合8同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。
1
9
4
4.表见代理是指行为人虽无权8代理，但由于行为人的某些行为，造成了足以使善意第三人相信其
3
信
有代理权的表象，而与善意第三微人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。
系
联
题
2）抵押权的实现、抵押押财产及抵押权的转让
准
（1）禁止流押条精款
抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有
的，只能依法就抵押财产优 先受偿。
（2）抵押不破租赁
抵押权设立前，抵押财产已经 出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
（3）抵押财产的转让
①可以转让：抵押期间，抵押人可以 转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。
②转让条件：抵押人转让抵押财产的， 应当及时通知抵押权人。
③转让不破抵押：抵押财产转让的，抵押权 不受影响。
8
1
7
④转让减损：抵押权人能够证明抵押财产转让 可能损害抵押权的，可
8
以4 9请求抵押人将转让所得
的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 信
3
微
⑤转让效力：转让的价款超过债权数额的部分归抵 押人所有，不系足部分由债务人清偿。
联
一
（4）抵押权与债权（债权：主权利，抵押权：从权利）
唯
①抵押权与其担保的债权同时存在。抵押权不得与债权分 离 而单独转让或者作为其他债权的担
保。
②保管：抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为。
（总结：抵押人有义务妥善保管抵押物并保证其价值）
3）抵押权的清偿顺序
【问题1】抵押权的清偿顺序是什么？
①抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
②抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
【问题2】可不可以放弃抵押权的清偿顺序？
①抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。
②放弃方式：协议变更。但不得对其他抵押权人产生不利影响。
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【综合题】关于抵押权实现的说法，正确的是（ ）。【根据 2024 年一建法规教材和法律规范
原创新编】
A.抵押期间，抵押人经向抵押权人及时通知，可以转让抵押财产
B.同一财产向两个以上债权人抵押 ，抵押权自登记设立的，以登记的先后顺序清偿
8
7
C.抵押物折价后，其价款超过债9 1权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿
4
8
D.同一财产向两个以上债权信人3抵押，抵押权自合同签订之日起设立的，若抵押物未登记的，按照
微
合同生效的先后顺序清偿 系
联
E.抵押权人不得放弃抵题押权或者抵押权的顺位
押
F.抵押权人在债务履准行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所
精
有的，可以获得该抵押财产所有权
G.抵押权设立前，抵 押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系解除
H.抵押权可以与债权分离 而单独转让或者作为其他债权的担保
【答案】AB
【解析】A 正确，抵押期间，抵 押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押
人转让抵押财产的，应当及时通知抵押 权人。
B正确，同一财产向两个以上债权人抵押，抵押权自登记设立的，以登记的先后顺序清偿。
C错误，转让的价款超过债权数额的部 分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
D错误，同一财产向两个以上债权人抵押，抵 押权自合同签订之日起设立的
8
，若抵押物未登记的，
1
7
按照债权比例清偿。 9
8
4
E 错误，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的 顺位。可以协议变更信，
3
但不得对其他抵押权人产
微
生不利影响。 系
联
F 错误，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务一人不履行到期债务时抵押财产归债
唯
权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
G错误，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
H错误，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
【问题3】抵押权和质权的清偿顺序是什么？
①同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间
先后确定清偿顺序。（《民法典》415条）
【总结：混合担保规则2，抵押权+质权，看登记/交付的时间先后】
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【问题4】建设用地使用权抵押后，抵押权对新增建筑物的效力是什么？
①是否属于抵押财产？
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
②是否一并处分？ 8
7
1
9
该建设用地使用权实现抵押权4时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。
8
3
信
（房随地走，地随房走） 微
系
③可否优先受偿？ 联
题
就新增建筑物所得的押价款，抵押权人无权优先受偿。
准
精
【综合题】关于抵押 权的说法，错误的是（ ）。【根据 2024 年一建法规教材和法律规范原创
新编】
A.抵押权的设立需要将抵押物转移至抵押权人占有
B.同一财产既设立抵押权又设 立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款以抵押权为优先受偿
C.同一财产既设立抵押权又设立 质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先
后确定清偿顺序
D.建设用地使用权抵押后，该土地上 新增的建筑物属于抵押财产
E.该建设用地使用权实现抵押权时，该土 地上新增的建筑物可以与建设用地使用权分别处分
8
F.就新增建筑物所得的价款，抵押权人有权 优先受偿
1
7
9
【答案】ABDEF 8
4
信
3
【解析】A 错误，为担保债务的履行，债务人或者 第三人不转移财微产的占有，将该财产抵押给债
系
权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的联情形，债权人有权就该财产优先
一
受偿。因此，抵押权以不转移占有抵押物为特征。 唯
B错误，C正确，同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖 、变卖该财产所得的价款按照登记、
交付的时间先后确定清偿顺序。
D错误，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
E 错误，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并
处分。
F错误，就新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
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