土地估价报告及技术报告(评估工作底稿)规范格式

E.1 “土地估价报告(文字式)”的基本内容

基本内容和格式如下：

[一]封面

土地估价报告

[封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象(按照土地证书坐落填写)、估价目的、价格 类型(土地使用权或其他)等要素] 

受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资格的机构名称，可同时列出合作估价机构] 

土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第 ××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日所在年度]

 电子备案编号：

 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期]

[二]正文

土地估价报告

[正文标题]

第一部分 摘    要

[分标题]

一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向 等 ]

 四、估价期日[说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年×月×日] 

五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 

六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、现状利用或规划利用条件，本次 估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地 内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场(或特定市场)条件下、于估价期日、现状利用 或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用 权(或包括其他内容)价格]

 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总 地价附大写金额，并附土地估价结果一览表(见表E.1) 。 如需要用外币表示的，应标明估价期日外币与 人民币的比价。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使 用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等] 

八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资格的估价机构中的至少两名注册土地估价师签字， 并注明土地估价师注册证书号] 

九 、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一 个为符合土地估价资格的估价机构]

估价机构法定代表人签字：               (机构公章)

年      月      日

注：上述八、九两项应在同一页展示。

表 E.1 土 地 估 价 结 果 一 览 表

估价机构：                 估价报告编号：                 估价期日：           估价目的：      估价期日的土地使用权性质：

本表所在页应加盖估价机构公章

一 、上述土地估价结果的限定条件

1. 土地权利限制：[说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容]
2. 基础设施条件：[主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况]
3. 规划限制条件：[说明有否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容]
4. 影响土地价格的其他限定条件：[说明有否影响地价的其他限定条件及具体内容] 二 、其他需要说明的事项[参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”]

估价机构：(加盖公章) 年    月    日

第二部分  估价对象界定

[分标题]

一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的 关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等] 

二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价对象仅为土地或是包括其他内容，并具体说明 估价对象的面积、土地使用者、用途等] 

三、估价对象概况 

1.土地登记状况[说明估价对象的权属性质、权源以及权属变更情况、估价对象的地理位置、土地用 途、四至、面积、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证编号登记时间地籍图号、宗地号等][未办 理登记手续的，应说明理由] 

2.土地权利状况说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用 权应说明取得时间、出让价款、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估 价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等及相邻关系应详加说明]

 3.土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用条件。利用现状包括估价对象上的建构筑  物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、 建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数，以及其他地上附着物  状况等；土地利用条件包括估价对象的规划利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情况，对以规划条件进行  评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等] 

四 、影响地价的因素说明 

1.一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，通常包括以下内容

(1)城市资源状况 (包括地理位置、土地、城市人口等);

(2)不动产制度与不动产市场状况(含土地制度、住房制度、地价政 策等);

(3)产业政策(含税收政策等);

(4)城市规划与发展目标；

(5)城市社会经济发展状况(包括城市经 济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容)]

 2.区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，通常包括：

(1)区域概况(含区域 位置、人口、级别、经济发展区域优势等);

(2)交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等); 

(3)基础设施条件(指区域内供水，排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度);

 (4)环境条件(含区域人文环境和自然环境);

(5)商服繁华情况，产业集聚状况；

(6)规划限制等] [区域范围可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等界定] [以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的 描述] 

3.个别因素[说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、 宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]

第三部分  土地估价结果及其使用

[分标题]

一、估价依据[说明该项估价所依据的：1.国家有关法律、法规、行政规章、估价对象所在省市的有 关法律法规和政策；2.采用的技术标准；3.委托方提供的有关资料；4.受托估价方掌握的有关资料和估价 人员实地勘察、调查所获取的资料等]

[上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应 列出名称和文号]

 二、土地估价 

1.估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则][估价原则应根据估价对象特点与估价目的有 所选择]

 2.估价方法[简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据。估价方法应根据估价目的和估价 对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致。本标准推荐使用而未选用的方法应说明不选用 的理由][除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种] 

3.估价结果[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单 位地价及总地价][如用外币表示地价，应注明估价期日外币与人民币的比价] 

三、估价结果和估价报告的使用

 1.估价的前提条件和假设条件[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价 依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期 设定、估价期日设定等)] 

2.估价结果和估价报告的使用[包括以下内容：

 (1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明 估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。

 (2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用， 注明土地估价报告的提供对象和使用条件。

 (3)说明估价报告的有效期限，自报告提交日起，原则上不超过一年。

 (4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。

 (5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任]

 3.需要特殊说明的事项[说明：

 (1)有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；

 (2)对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采 取的相应措施；

 (3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，应说明原因或依据；

 (4)其他需要特殊说明的问题]

第四部分  附    件

[分标题]

[应包括： (1)委托估价函、委托方营业执照、待估对象权属证明材料、土地利用状况与条件或规划证明材 料等。 权属证明材料包括土地使用证复印件或土地产权证明材料(附宗地图)、估价对象如设定他项权利 时有关权利人证明材料、出让土地应附土地出让合同或协议、房屋产权证复印件或证明材料；无上述权 属证明材料时应说明原因；估价人员应对权属证明原件(如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等) 进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章。 土地利用状况与条件或规划证明材料包括地籍图、建筑平面图等、有关背景材料(例如：与估价项目 有关的批准文件等，如果为规划利用，应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件)。

(2)宗地区域位置图、估价对象及比较案例照片(从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用 特点)、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片、估价机构资格及签字土地估价师证书复印件、估价机构 的营业执照等。 (3)其他相关材料的复印件]

E.3 “土地估价技术报告(评估工作底稿)”的基本内容及其说明

基本内容和格式如下：

[一]封面

土地估价技术报告(评估工作底稿)

[封面标题]

项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象、估价目的、价格类型(土地使用权或其他) 等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县(市)”字样] 

受托估价单位：[同“土地估价报告(文字式)”] 

土地估价报告编号：[同“土地估价报告(文字式)”]

 土地估价技术报告(评估工作底稿)编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“(地名)估价机 构简称(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]

 电子备案编号： 提交估价报告日期：[同“土地估价报告(文字式)”]

关键词：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致； 估价目的，应简要说明本次评估的估价目的，如“出让、转让、抵押”等； 估价机构，说明估价机构全称； 年度，说明提交土地估价报告日期所在年度

[二]正文

土地估价技术报告(评估工作底稿)

[正文标题]

第一部分  总    述

[分标题]

一、估价项目名称[同土地估价技术报告(评估工作底稿)封面] [如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告(评估工作底稿)] 

二、委托估价方[同“土地估价报告(文字式)”]

 三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资格及资格证书获得时间、估 价资格有效期、资格证书编号、法人代表等] 

四、估价目的[同“土地估价报告(文字式)”] 

五、估价依据[同“土地估价报告(文字式)”] 

六、估价期日[同“土地估价报告(文字式)”] 

七、估价日期[同“土地估价报告(文字式)”] 

八、地价定义[同“土地估价报告(文字式)”] 

九、估价结果[同“土地估价报告(文字式)”] 

十、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告(文字式)”] 

十一、土地估价师签字[同“土地估价报告(文字式)”] 

十二、土地估价机构[同“土地估价报告(文字式)”]

估价机构法定代表人签字：        ( 机构公章)

××××年×月×日

第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析

[分标题]

一、估价对象描述

 1.土地登记状况[同“土地估价报告(文字式)”]

 2.土地权利状况[同“土地估价报告(文字式)”]

 3.土地利用状况[同“土地估价报告(文字式)”] [上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容 为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准] [土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程 度 ] 

二、地价影响因素分析[按照一般因素、区域因素、个别因素归类说明影响估价对象地价水平的因 素 ] [影响因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重] [该部分影响因素分析不仅包含对有关影响因素的陈述，还应对地价影响因素进行分析，其中对地 价影响大的重要因素应分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其他 原因而影响地价的特殊因素，应在此说明并进一步分析] [在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析着重分析这些因素对地价可能产生的影响 程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，对地价 影响因素的分析应与估价结果的确定相关联，做到分析合理、参数有据、估价得当] [地价影响因素的分析，应做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的应定量描述]

第三部分  土地估价

[分标题]

一、估价原则[同“土地估价报告(文字式)”] 

二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程] [应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据本标准选取适宜的估价方法。除符合本标准规定的 特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而 未选用的方法或选用本标准中明确“慎用”“不宜使用”的方法，应说明理由。各种估价方法的应用过程 应分别满足本标准的相应要求] [在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以在充分分析论证其 可行性的基础上，选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估]

(一)市场比较法

[应用此种方法估价，应按照本标准规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地 的价格。对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正应满足以下具体要求： 

1.比较实例选择。要求比较实例至少三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或 相近、交易时间与估价期日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应发生实际交 易，并具体说明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年 限、交易方式、交易情况和交易价格及价格内涵等。

 2.因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因 素。其中区域因素修正的主要因子包括商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施 水平、区域环境条件、城镇规划、区域土地使用限制等。个别因素修正的主要因子包括宗地面积、形状、临 街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制条件等。不同用途的土地，影 响其价格的区域因子不同，区域因素、个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。以上因素应 与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明因素选择的依据。 

3.因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如表 E.2 所示。

表 E.2 比较因素条件说明表

表E.2中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述应具体 量化，不宜使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语；无法量化的指标，也应具体描述。 估价对象和比较实例的各项条件说明应客观、具体，其中估价对象的因素条件说明应与第二部分影 响地价的因素分析相一致，避免前后矛盾。

 4.编制比较因素条件指数表 为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，应将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基 础，相应指数为100,将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，并说明确定的依 据。在说明确定依据时，应以地产市场情况(如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市 场变化趋势等)和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指 数，适用法律、法规等规定的，应说明法律、法规的批准机关、批准内容、文号及批准时间等。列表如表 E.3 所示。

表 E.3 比较因素条件指数表

5.因素修正 在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将 估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表如表E.4 所示。

表E.4 比较因素修正系数表

[填表说明：表中所列比较因素、因素说明及修正系数仅表示修正方向，具体内容及修正幅度应依照 本标准和相应分析确定] 6.实例修正后的地价计算 [经过比较分析，利用各因素修正系数求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的价格， 再依据本标准规定的地价确定方法，测算待估对象的比准价格]

(二)收益还原法

[应用此方法估价，应对以下内容予以明确说明：

 1.具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、剩余 法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。

 2.总费用中涉及的项目和各项标准，应具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准， 依据涉及有关法律、法规的，应说明批准机关、批准时间、文号及内容等。

 3.说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及不动产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取 及计算过程。

 4.明确说明还原率(土地还原率、建筑物还原率、综合还原率)的确定方法、依据和具体标准。

 5.说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定]

(三)剩余法

[应用此方法估价，应对以下内容予以明确说明：

 1.通过分析估价对象条件、利用现状等，结合规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方 式。应包括确定土地的用途、建筑容积率、建筑密度、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度 等项内容。

 2.明确估价对象开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并 说明估算方法及依据。 在估算不动产总价时，应根据待估宗地的最有效利用方式和当地不动产市场现状，采用市场比较法 确定其价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可以根据同一市场状 况采用收益还原法确定其价值。 

3.对计算中所采用的建筑费、专业费用应说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续 费和利润等应说明其选择依据和标准。 

4.说明计算公式、计算过程和结果]

(四)成本逼近法

[应用此种方法估价，应明确以下有关内容：

 1.详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。征收土地及地上建筑物、 构筑物时，土地取得费可按有关征收补偿、安置补助费用计算。从市场购买土地时，土地取得费是土地  购买价格。土地取得费均按取得土地而支付的各项区域客观费用计算。有文件依据的，应首先符合国家性法律、法规等，不合理收费不应作为依据。同时应说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文  件中有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定，应有当地土地管理部门或有关的政府部门证 明，涉及当地不同区域的费用标准，应在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上(如调查 征地实例),分析后确定客观取得费用，并说明原因。 

2.明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有文件依据的，说明 文件的批准机关、批准时间及内容等，没有文件依据的，应通过对地产市场中开发费用的调查，确定的开 发费用能反映当地的区域平均开发水平。 

3.贷款利息、土地开发利润率、土地增值率的确定，应说明依据的资料及其来源、分析计算过程及 结 果 。

 4.根据估价对象的个别因素条件进行修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致。当待 估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。

 5.说明土地价格的确定方法和结果]

(五)基准地价系数修正法

[应用此种方法估价，应对如下事项予以明确说明：

 1.具体说明采用的基准地价的颁布实施时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地 价计算宗地价格的公式等。

 2.说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条 件说明表，并注明来源及依据。

 3.说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。

 4.确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。

 5.说明年期、期日、容积率、开发程度及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。

 6.按照相应公式，利用基准地价进行修正，测算宗地地价]

三、地价的确定

 1.地价确定的方法[应说明对不同估价方法的测算结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、 简单或加权平均值、综合分析法等确定最终宗地地价，应阐述其方法及权重选择的依据，若舍弃某种估  价方法的测算结果，应说明理由] 

2.估价结果[应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用大写表示。如用外币 表示地价，应注明估价期日外币与人民币的比价]

第四部分  附    件

[分标题]

[同“土地估价报告”文字式]