南京楼市发出信号：

这5个变化，说明市场正在节奏

限购取消8个月了，南京楼市到底怎么样了？

有人说还在跌，有人说已经触底反弹。数据不说谎。今天我们不看情绪，只看真实发生的变化——认购套数、价格指数、去化周期、土拍热度、到访量，五个维度告诉你一个事实：南京楼市，正在找回节奏。

信号一：认购套数，同比大涨

先看最直接的数据——认购套数。

我把2025年同期（第18-27周）和2026年同期放在一起对比，结果一目了然：

2025年同期，周均认购约290套；2026年同期，这个数字跳到了460套以上。增幅超过58%。这不是某一周的偶发波动，而是连续10周持续高于去年同期。

图1：南京新房周度认购套数对比（2025 vs 2026）

购房者用真金白银投票。认购是交了定金、签了协议的，代表真实购买意愿。这个数字大涨，说明入市信心在修复。意味着什么。

信号二：价格指数，温和回升

说完量，再看价。

南京新房价格指数从2025年9月的98.2，一路下探到2025年11月的96.4，市场情绪最悲观的时候。

但从2025年12月开始，价格指数转头向上，2026年4月已经到了99.8，距基期只差临门一脚。

这不是暴涨，而是有序修复。政策底带来信心底，信心底托住价格底。对于真正要买房的人来说，这恰恰是最健康的走势——不是在最底部追高，而是在爬坡初期进场。

图2：南京新房价格指数走势（2025.09-2026.04）

价格企稳，打消了"买完就跌"的顾虑。刚需和改善开始接受当前价位，愿意出手。意味着什么：

信号三：去化周期，缩短近5个月

库存去化周期，是判断楼市供需关系的核心指标。

去化周期18个月，意味着市场上现有库存按当前销售速度要卖一年半才能清完。这个数字越高，说明库存压力越大、开发商越卷。

2025年9月，南京去化周期是18.2个月。到2026年4月，这个数字降到了13.8个月。缩短了整整4.4个月。

更重要的是，13.8个月已经接近健康的15个月分界线。再往前一步，就是供不应求的临界点。

图3：南京新房库存去化周期（2025.09-2026.04）

去化加快→开发商回款加快→拿地意愿增强→新房供应跟上。楼市自我修复的正循环，正在形成。意味着什么：

信号四：土拍溢价率，翻了近4倍

很多人不知道，看楼市未来的走向，土拍是最领先指标——开发商拿地时的预期，直接决定了未来的房价和供应结构。

2025年第三季度，南京土拍溢价率只有3.2%，几乎都是底价成交。

2026年第一季度，溢价率跳到12.4%，核心地块甚至出现多轮竞价。这说明开发商对后市的预期，已经发生了根本性转变。

图4：南京土拍溢价率走势（2025Q3-2026Q1）

面粉价格决定面包价格。开发商愿意溢价拿地，背后的逻辑是：他们看好未来2-3年的南京楼市。跟着开发商的判断走，不会错得太远。意味着什么：

信号五：案场到访量，突破荣枯线

上面四个都是宏观数据，有些购房人会觉得"跟我有什么关系"。那来看一个最接地气的指标——案场到访量。

这是楼市的热度温度计。到访量不涨，说明大家还在观望；到访量起来，说明大家真的在看房了。

2025年9月，南京案场到访指数只有72，低于荣枯线。

2026年4月，这个数字是112，突破荣枯线（100）。这意味着：主动去售楼处看房的人，比去年同期多了50%以上。

图5：南京案场到访量指数（2025.09-2026.04）

购房者情绪修复是最真实的修复。当大家愿意花时间、花精力去研究楼盘，市场底就已经不远了。意味着什么：

五个信号叠加，说明什么？

信号一（认购涨）和信号五（到访涨）代表购买意愿在回升；

信号二（价格稳）和信号三（去化快）代表市场供需关系在改善；

信号四（土拍热）代表从业者预期在转向。

这五个信号叠加在一起，指向一个结论：

南京楼市，不是V型反弹，更不是虚假繁荣，而是在经历深度调整之后，正在走出一个L型的软着陆底部。

买对时机，比买对房子更重要。现在，或许就是南京楼市的下一个窗口期。

这篇文章，数据来自公开市场监测。政策随时调整，请以最新官方信息为准。

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数据来源：南京网上房地产 | 克而瑞南京 | 观点指数数据截至：2026年4月