最近的市场，有点热闹。

五一前，“全球大模型第一股”智谱AI甩出3.6个亿，整栋买下了中关村的钻石大厦。

这算是国内头部大模型企业在写字楼市场上的“首秀”。

无他，自用耳。

随后，瑞银一纸报告，给了中国楼市的一个180度的“空翻多”——

瑞银称，AI产业链一季度利润大涨，而这些企业大多集中在一线城市，他们赚到的钱，最终还是会消费在房地产市场。

更有趣的是，楼市回暖这件事，真的在发生。

刚刚公布的数据显示，4月份的上海二手成交量创下十年同期的新高。

四大一线城市的二手价格呢？从3月开始，已经连续上涨两个月了。

媒体惊呼——AI的尽头，也要落到“振兴房地产”上了？

01

这画面有点眼熟。

时间倒回2000年，位于“宇宙中心”五道口的华清嘉园，5000元一平开盘。

这儿位置不错，斜对面清华东门，10 分钟步行可达北大和中科院，叠加两居室不过3000元的房租，逐渐成为了中国互联网的 “原点社区”——

王兴、张一鸣、宿华、冯鑫……一大群互联网“初代大佬”扎堆租在这里。

后面的故事，忽然就盖茨比起来了。

2005年，百度上市，一把造出8个亿万富翁，等到2014年阿里上市的时候，1000多个千万富翁集体出生……

在互联网最火热的那二十年，数百万格子衫手握期权等着赴美的IPO，上市木槌每落下一次，就有一大批人获得了财务自由。

这些凭空降生的巨额财富，似乎在循着本能，不约而同流向终极资产——

房子。

到了2020年，华清嘉园房价冲到16万一平。

20年，30倍。

从此，「互联网的尽头是房地产」人尽皆知。

那现在呢？

眼看着AI巨头也开始买楼了，capex在烧，中外投资人都在“围猎”AI初创公司……

好像一切都对上了？

不，一定有哪里不对劲。

02

让我们盘一盘，现在的AI已经在推高什么？

B端的硬资产。

数据中心、核心区甲写、巨头自用总部，这三类。

数据中心不用多说，这是AI算力的物理底座。2024年到2025年，新开工项目密密麻麻。

大公司的押宝也多，字节2025年投入1600亿，其中700亿砸数据中心；阿里巴巴计划未来三年投入至少3,800亿元，用于建设云计算和AI的基础设施。

核心区甲级写字楼呢？

中关村2026年一季度，连续两年净吸纳量超过12万平米，空置率回落到17.4%。

巨头自用总部更直接，智谱拿真金白银买楼，3.6亿是公司2024年总收入的一半还多。

讲真，这一段确实热闹。

但这仅仅是一个点。

钻石大厦、融科B、京东科技、丽金智地……

近一两年下来，AI公司出手的写字楼加一块儿，撑死也就几万平米。

而光是北京，一年新增的写字楼库存是多少呢？平均60万平上下。

何况，这些东西不是B端自用，就是机构持有。

数据中心可以发REITs，但公募还没开放给散户，巨头总部整栋买整栋租，全是写字楼的大宗交易，跟二手房的挂牌压根没关系。

所以，对于普通人来说，这一轮AI的爆发，还影响不了你的房价。

03

那什么才能影响你的房价呢？华清嘉园式的案例能复制吗？

我把AI公司的家底翻了一遍。

——他们真的有在批量造富！

前面说过的智谱，1月8号港股上市，如今持股员工的人均账面市值接近2个亿。

就很惊人。

MiniMax几乎全员持股，单人激励几十万到几百万美元。

Deepseek今年4月启动了首轮3亿美元融资，目的就一个：给员工的期权定个市场价，把人留住。

Kimi更超前，连实习生都给期权，

但问题在哪儿呢？

还是在覆盖的面上。

互联网时代的造富，是广覆盖加中等密度，而AI时代，财富的分配是窄覆盖，外加超高密度。

当年BAT、TMD加在一起，员工是大几十万人的量级，每个人手里拿着几千股期权，再加上陆陆续续崛起上市的众多中小厂，遍布全国的分支机构……

一铺出去，就是几百万套刚需房的购买力。

现在呢？DeepSeek，全公司300个人上下，Kimi也就300人，智谱高峰期有1200多人，今年还在裁。

粗粗一算，AI六小龙加Deepseek，再加摩尔线程，撑死不过两三千人。

就算每个人手里有3000万，也就能接盘几百上千套豪宅，顶多再加些写字楼之类的商办资产。

好死不死，不但人少，头部AI公司的分布还特别的集中——

高度浓缩在北京海淀南部这片“中关村—知春路—五道口”的狭窄走廊里。

融科、京东科技大厦、钻石大厦、中关村东路1号院……

互相之间骑车十来分钟。

所以，AI公司聚集区周边的豪宅能涨，但，其他区域的住宅，尤其是普通住宅，在这一波造富潮中，可是一点光都沾不上的。

毕竟，潜在的AI千万富翁总人数，可能还没有北京二手房半个月的成交套数多。

04

好在，AI崛起能带动的不只是自身，还有背后的整条产业链。

瑞银研报中展示的逻辑链也表明了这样的趋势——

AI相关行业，包括计算机、通信、电子等，2026年一季度利润同比上涨125%，带动整个工业企业利润上涨15%。

由此，3月份的PPI自从2022年9月以来，首次转正。

历史数据显示，工业企业利润与一线城市房价的相关性较高，相关系数达到0.63。

瑞银认为，这说明工业企业赚的钱最终还是会消费在房地产市场，尤其是工业总部集聚的一线城市，以及苏州、东莞、成都等二线城市。

由此，预测2026年一线房价将全面止跌，2027年会上涨2%；二线2026年跌5%，2027年持平。

至于三四线？

报告里压根没提。

05

当然了，还有媒体没有讲出来的那一部分趋势——

替代。

当AI越来越智能，越来越普及，最先可能会被替代的会是谁？

是初级白领——

是文案、是初级程序员、是客服、是设计、是会计、是律师助理、是HR专员。

是过去十年涌入一二线城市，支撑刚需房和首改房的那群人。

假如未来，这群人的购买力被AI削弱，那么，刚需房的整体接盘能力，还得打上一个大大的问号。

06

所以，回到最开始那个问题——AI的尽头是不是房地产？

是，也不是。

对于一线和一部分二线城市中，一部分被AI叙事砸中的资产来说，确实改了命，但对全国95%的住宅市场来说，AI跟你那套房子，关系真不大——

反过来，AI替代白领这件事，还可能悄悄削弱一部分C端购买力的底盘。

但2026年是不是地产中期的拐点呢？

我觉得是。

但这个拐点的方向并不是"AI带飞所有地产"，真正的方向可能是——

进一步，拉开核心资产和普通资产的剪刀差。