前海洞悉丨AI算力超级周期已至:从Oracle到GDS,数据中心正在经历什么?

一、一个数字：243%

这是甲骨文（Oracle）FY2026年第三季度业绩会上披露的数字——AI基础设施收入同比增长243%。

不止Oracle。Equinix在2026年Q1投资者演示中表示，全球前10大AI模型提供商中有8家正在积极与其扩展合作；万国数据（GDS）截至2026年一季度末，总预订量已达1.8GW，年初至今新签约+预留超过1GW；世纪互联（VNET）2025年全年交付批发IDC容量404MW，创下历史新高。

摩根士丹利估算，未来三年全球科技巨头AI基建支出合计约2万亿美元。而据行业报告显示，2025年,中国数据中心总体供给规模将超过25GW，在需求结构方面，到2026年，中国智算需求将占新增需求的71%。

这不是一个季度的脉冲，而是一个结构性、多周期的增长引擎。

对从事重资产投资的Pre-REITs基金而言，数据中心行业正在进入一个"需求爆发 + 供给收紧 + 退出通道打通"的三重利好叠加期。本文将聚焦于需求侧的超级周期、规模与功率密度的跃迁、以及选址逻辑的根本性变化。

二、需求侧：从云计算到AI算力的结构性跃迁

2.1 Oracle的"超级扩张"

在2026年3月10日的FY2026 Q3业绩会上，Oracle CEO Clay Magouyrk给出了这样一组数据：

"AI infrastructure revenue grew243% year-over-year... Through our partners, we have secured more than 10 gigawatts of power and data center capacity coming online over the next 3 years... In Q3, we delivered more than 400 megawatts to customers."

——Clay Magouyrk, Oracle FY2026 Q3 Earnings Call, March 10, 2026

10GW是什么概念？ 相当于中国一个中型省份的峰值用电负荷。Oracle通过合作伙伴锁定了这一规模的电力容量，且超过90%已由合作方完成融资。

更值得注意的是Oracle的商业模式创新。Magouyrk提到：

"We have signedmore than $29 billion of contracts... A combination of bring your own hardware and upfront customer payments enables us to continue expanding without any negative cash flow from Oracle."

这意味着Oracle实现了"零负现金流"扩张——客户自带硬件并预付费用，Oracle只提供"壳+电+网"。这种模式将传统"先建后租"彻底扭转，从根本上解决了重资产投资的现金流困境。

2.2 中国龙头的同步加速

万国数据（GDS） 的扩张同样令人瞩目。在2026年5月20日的1Q26业绩会上，创始人兼CEO William Huang表示：

"Over the past few quarters, we have seen a resurgence in data center demand driven by AI. We believe this is thebeginning of a multi-year growth story... Up to the end of 1Q26, our total bookings stood at 1.8 gigawatts."

——William Huang, GDS 1Q26 Earnings Call, May 20, 2026

1.8GW的预订量意味着什么？GDS过去三年的年均交付量约200-300MW，1.8GW相当于其6-9年的交付储备。William Huang进一步透露：

"In the year-to-date, total new bookings plus reservations comes toover 1 gigawatt. The reservations give us near certainty of winning follow-on orders within the next one or two years."

换言之，GDS今年已有超过1GW的"准订单"（reservations），这意味着未来一到两年内，这些预留容量大概率会转化为正式签约。

世纪互联（VNET） 的势头同样强劲。在2026年3月16日的4Q25业绩会上，轮值总裁Sharon Liu披露：

"As of December 31, 2025, our wholesale capacity in service grew to889 megawatts... bringing our total deliveries for the full year of 2025 to a record-high 404 megawatts."

——Sharon Liu, VNET 4Q25 Earnings Call, March 16, 2026

VNET计划在2026年再交付450-500MW，其中已有156MW预签约（占在建容量的34.5%）。预签约率如此之高，说明需求端并非"画饼"，而是真金白银的提前锁定。

2.3 供给端：有效供给在收紧

需求端火热带不来自动的繁荣——因为有效供给正在收紧。

世纪互联管理层在业绩会上特别提到：

"We did notice that the approval rate from NDRC wasquite low. But on the good side, we have successfully got the approval for our data center application in our Greater Beijing area by the end of Q4."

——Sharon Liu, VNET 4Q25 Earnings Call

国家发改委（NDRC）对新增数据中心的"窗口指导"导致审批率持续走低。与此同时，万国数据将土地储备扩充至近4GW，通过"土地储备-客户承诺-获取电力配额"的同步机制锁定稀缺资源。

这是一个关键的投资逻辑：需求在膨胀，供给在收缩，已锁定资源的龙头运营商，其资产隐含期权价值正在放大。

三、规模演进：从IDC到AIDC，单体向GW级跨越

如果说云计算时代的数据中心是"分布式中小型机房"，那么AI时代正在将其彻底改写为"集中式超大型园区"。

3.1 全球：超大规模成为绝对主流

Oracle锁定的10GW电力容量，分布在其在德州和怀俄明州建设的巨型集中式数据中心。单季度交付400MW+，意味着其建设速度已接近每年1.6GW——这几乎相当于一个小型国家电网的扩容速度。

Equinix更是专门面向超大规模客户（Hyperscaler），预计总投资超230亿美元，对应约2GW电力容量。目前440+MW已投入运营，完全建成后总容量约2,000MW。

3.2 中国：批发型IDC全面主导

GDS的业绩会给出了一个关键信号：

"For the hyperscale business, customers are planninggigawatt-scale deployments in single cluster. When they sign new sales agreements with us, they commit to a certain amount of capacity... and ask us to reserve the rest of the site for their subsequent phases."

——William Huang, GDS 1Q26 Earnings Call

"单集群GW级部署"——这是GDS客户正在规划的规模。过去一个大型数据中心园区可能是50-100MW，现在客户要求的是10倍于此的规模，并且要求运营商保留整个园区供其后续扩容。

GDS在建项目约377MW，预签约率高达84.4%；过去15个月启动的新建设超400MW，"几乎全部预先承诺"。

投资启示： 超大型园区意味着更高的建设门槛、更长的投资回收期，但也意味着更强的客户粘性和更低的单位运营成本。对于Pre-REITs基金而言，100MW以下的项目正在失去竞争力，GW级土地储备才是硬通货。

四、功率密度：从3kW到200kW+的跃迁

如果说规模演进是"平面扩张"，那么功率密度的跃迁则是"垂直突破"——它直接决定了数据中心能装下多少算力。

4.1 一条清晰的演进曲线

GDS CFO Daniel Newman在业绩会上给出了一个关键数据：

"For our new business, the unit development cost averages aroundRMB 20,000 per kilowatt or USD 3 million per megawatt... If we measure it on a per square meter basis, the unit cost is relatively flat but the power density has increased. So if we were to measure that part on a per kilowatt basis, it might appear to have come down as well... overall on a per kilowatt basis, the decrease is about 15% over three years."

——Daniel Newman, CFO, GDS 1Q26 Earnings Call

这段话值得反复读。

它的含义是：数据中心的建筑结构成本（混凝土、钢结构）按每平方米计算并没有下降，但因为机柜里塞进了更多算力，按每千瓦计算的成本反而下降了15%。换句话说，功率密度的提升，正在让数据中心变得"更便宜"——前提是，你得先能搞定100kW/柜的散热和供电。

Equinix已经在60+全球数据中心部署液冷，专门支持100kW/机柜的AI工作负载。据LightCounting预测，2026年全球100kW+高密度机柜市场规模达196亿美元，年增速58%；200kW+需求占比将从2024年的12%提升至2026年的35%。

GDS稳定期资产收益率约10-11%（基于75%上架率），William Huang还补充了一个更长期的目标：

"Assuming a six-year investment cycle of development, ramp-up, stabilized operations and then asset monetization, we expect to generate areturn on equity of around 20% from the incremental investment."

10-11%的 asset yield + 20%的ROE，这个回报水平在当前的低利率环境下，已经显著优于传统商业地产。

五、选址逻辑：训练"向西"，推理"向城"

AI时代的数据中心选址，正在发生一场静悄悄的革命。

5.1 Oracle的选址哲学：电力优先，延迟其次

在回应关于数据中心选址的提问时，Oracle CEO Clay Magouyrk给出了一段堪称行业纲领的回答：

"推理正在 everywhere and anywhere 快速增长。但关于延迟，latency is all proportional——如果你的AI模型需要几秒钟来思考，纽约到怀俄明多出的40毫秒延迟不会伤害你。延迟问题现在实际上不是硬件位置的问题，而是硬件类型的问题...这使得我们可以非常灵活地把数据中心放在电力充足、土地丰富的地方。"

——Clay Magouyrk, Oracle FY2026 Q3 Earnings Call

这段话的核心逻辑是：对于大模型训练而言，延迟不是选址的决定性因素——电力成本才是。

这就是为什么Oracle的巨型数据中心放在了德州和怀俄明——两个远离美国人口中心、但电力极其充裕的地方。

5.2 德州：ERCOT市场的"负电价"红利

Oracle在德州阿比林（Abilene）的数据中心由Crusoe Energy开发，规模1.2GW（已建成），总投资超100亿美元。

选择德州的关键在于ERCOT（德州电力可靠性委员会）电力市场的独特机制：

• 居民电价15.87¢/kWh，低于全美平均约10%

• 风电+太阳能占ERCOT需求36%，且太阳能发电较2021年增长近4倍

• ERCOT采用"纯能量市场"，没有容量市场——在风光大发时段，批发电价可以降至负值

• 电池储能已安装14+GW，可平滑可再生能源波动

这意味着什么？ 一个拥有灵活负荷调节能力的数据中心，可以在特定时段获得"发电商倒贴"的电力。Oracle通过"客户自带硬件+预付款"模式，实际上将电力成本波动转嫁给了客户。

5.3 怀俄明：自备发电的"能源+数据中心"新范式

Oracle在怀俄明州夏延（Cheyenne）的项目更为激进：

• 规模：初期1.8GW → 可扩展至10GW

• 供电方式：不从公共电网取电，采用专用天然气发电+可再生能源

• 初期年耗电15.8 TWh，超过怀俄明州所有家庭用电的5倍

怀俄明州是美国第三大净能源供应州，能源产量是消费量的12倍。由于其电网根本无法承载GW级的增量负荷，该项目选择了自备发电模式，这种"能源+数据中心"一体化开发模式，正在成为AI基础设施的新范式。

5.4 中国：环京（含乌兰察布）是最佳叠加区

Oracle的逻辑在美国成立，在中国同样成立——只是变量更多。

GDS和VNET都不约而同地将核心资源押注在了环京地区（含内蒙古乌兰察布）：

• VNET批发IDC运营容量65%在环京，在建容量90.3%在环京，待建容量94.9%在环京

• VNET管理层表示："我们寻找的是公用事业条件有利、低延迟的区域"

为什么环京（含乌兰察布）成为黄金走廊？

VNET在乌兰察布的旗舰项目堪称标杆：一号基地占地475亩，总投资106亿元，21万架标准机架供给。项目全面建成后，PUE<1.2，绿电占比100%，将配套建设2,150MW源网荷储一体化项目，入选国家发改委绿色低碳先进技术示范项目。

投资启示： 对Pre-REITs基金而言，不应简单追求"电价最便宜"的区域，而应关注"训练+推理混合负载"的综合承载能力。环京（含乌兰察布）兼具"离终端近+电便宜+政策鼓励"三重优势，是当前中国数据中心最具投资价值的区域。

六、写在最后

从Oracle的10GW到GDS的1.8GW预订量，从3kW机柜到200kW+超密集群，从"靠近用户"到"靠近电力"——数据中心行业正在经历一场由AI驱动的深刻重构。

对于Pre-REITs重资产投资者而言，几个关键结论已经清晰：

1.需求是真实的，且是多周期的——不是短期脉冲，而是结构性增长

2.规模门槛在提高——100MW以下的项目正在失去竞争力，GW级土地储备是硬通货

3.功率密度是核心变量——液冷部署逐渐成为主流

4.选址逻辑在分化——训练负载"向西"追廉价电力，推理负载"向城"追低延迟，环京（含乌兰察布）是目前中国最佳的叠加区

5.供给在收紧——“窗口指导”政策限制新增供给，已锁定资源的龙头运营商护城河在加深

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