模拟题磨:法律题又翻车了?2026年11月衢丽湖一模(1)

      本地题目，一般地，考虑到人际关系，不想写；但是，自己年年要参加考试，如果题目出现较大瑕疵或者严重错误，那么，与其他人相比，我的得分就要出现较大差距了，还是写写吧。

19.甲与乙签订房屋买卖合同，甲付清全部购房款并实际入住，但双方一直没有办理过户登记。之后乙私自将该房屋抵押给银行用于贷款。对此，下列说法正确的是（   ）

①甲已经取得房屋的所有权

②乙的行为违反诚实信用原则

③银行可享有房屋的抵押权

④甲可要求银行解除房屋抵押

A．①③ B．①④  C．②③ D．②④

参考答案：C。

     根据“对于房屋等不动产，除法律另有规定的情形外，必须到不动产登记机构办理登记，才能取得所有权”，而在材料中，甲乙“双方一直没有办理过户登记”，考生应该很容易排除①，从而将答案锁定在C或D。

     根据“债权人通过抵押、质押而在他人财产上享有的权利，就是抵押权、质权”，考生也很容易认定：银行可享有房屋的抵押权，即③正确，从而选择C。至于④，考生可能并不需要多虑。

       然而，③能入选吗？

       “乙私自将该房屋抵押给银行用于贷款”，似乎并不能表明该抵押成功，因为不动产抵押有效需要以登记为要件。可参阅案例【以案说法】民间借贷设房屋抵押未登记，抵押权是否依法设立？换言之，材料没有指出抵押登记与否，表述存在瑕疵。

      法条链接：

《中华人民共和国民法典》第四百条：设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。抵押物未办理抵押登记，抵押权能否设立？

       严谨点，或许将其修改为“乙私自将房子抵押给银行并由此成功获得贷款 ”，从而由贷款成功反推抵押登记程序也完成了。于是，③入选就无争议了。

       然而，值得反思的是，②乙的行为违反诚实信用原则在法理上讲得通吗？

       民法典 第406条

       抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

       抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（该法条由来自河北的法律高材生孟大师指出，该大师不仅精通法律，而且对高中法律教学很有情怀，可关注其公众号 正本政说 ）

       按照这条法律，假定抵押有效不存在表述的瑕疵，抵押合同和房屋买卖合同可以同时有效并履行。也就是说，在该案例中，抵押有效，同时不影响房屋买卖合同的有效及其履行。显然地，乙前后的行为，都不被法律禁止——实际上，卖房后的抵押行为，在法律上完全被认可。既然如此，乙有权作转让和抵押的处分，乙不诚信，何以见得？