夜雨聆风总价1980万实收｜带租约年收超百万｜股权交易
【核心卖点】
资产包总价：1980万元（实收），单价低至 2.08万/㎡（按建面），远低于片区3万+市场价；
现金流覆盖：自带稳定租约，月租金 85,482.9元（年租金约102.6万），租金回报率约5.2%，覆盖持有成本；
交易方式：股权变更（收购项目公司股权），规避直接过户高额税费，交易成本极低。
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一、 资产硬核数据
| 指标 | 参数 | 备注 |
|---|---|---|
| 位置 | 南山区粤海街道·深圳软件产业基地 | 南山科技园核心区 |
| 面积 | 建筑面积 950㎡ | 高层半层，研发办公 |
| 价格 | 总价 1980万 | 实收价，税费各付 |
| 租金 | 85,482.9元/月 | 现有租约，现金流稳定 |
| 产权 | 2011.8.18 - 2061.8.17 | 剩余约35年 |
| 持有成本 | 物业费 10.25元/㎡·月 | 空调24小时，按电表计费 |
| 得房率 | 约73% | 实际使用面积约694㎡ |
二、 为什么是“捡漏价”？
1. 价格倒挂，安全垫足
目前深圳软件产业基地同类研发办公房源，市场挂牌单价普遍在 2.6万-3万+/㎡（总价约2470万-2850万）。
本房源1980万实收，相当于市场价的7-8折，且自带租约，买入即有正现金流，抗风险能力极强。
2. 租金回报率破5%
年租金收入：85,482.9 × 12 ≈ 102.58万元
静态回报率：102.58 ÷ 1980 ≈ 5.18%
在南山核心区，纯写字楼/研发办公能实现 5%+ 的租金回报率极为罕见（通常仅2%-3%），仅靠租金约19年可回本，远超理财收益。
3. 股权交易优势
避税利器：通过收购项目公司100%股权的方式实现资产转让，无需缴纳高额的土地增值税和个税，仅涉及印花税及股权转让所得税，大幅降低交易门槛；
无缝衔接：租约、水电、物业合同主体不变，租客无感，资产运营零中断。
三、 资产画像
地段：位于南山“中国硅谷”核心——粤海街道，紧邻后海金融总部，地铁2号线/9号线覆盖，百度、腾讯等大厂环绕，资产流动性极强；
产品：高层半层，视野开阔（可看海/城市景观），73%使用率在产业用房中属中上水平，独立入口，私密性好；
现状：带租约实景，租客为稳定研发企业，买入即收租，无需空置期招商。
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【风险提示】
股权交易：需对项目公司进行尽调（核查原股东债务、对外担保、历史税务）；
租金波动：若租约到期后续租，需考虑市场租金波动风险（当前片区同类租金约80-100元/㎡·月，本租金约90元/㎡·月，需留意续租议价）。#腾讯大厦#南山写字楼#粤海街道#软件产业基地#高新园写字楼出售
【预约看房/尽调】
📞 联系：杨杨13724313337
（添加微信发送：楼层号、现有租约合同扫描件）
