文档内容
证儿八经建造师
一级建造师
机电工程管理与实务
基础精学
主讲老师：朱旭阳
章节导引
第十六章 机电工程运维与保修管理
16.1 运维管理
⭐
16.2 保修与回访管理
⭐
考点：运维管理 ★
内容：
一、工程运行
二、工程维护
考情：
一、工程运行
1.项目运行的人员管理
管理人员应根据运行系统的规模及复杂程度进行配备：
①配备专业对口的专职管理人员和安全管理人员；
②建立相应的运行班组；
③配备相应的检测仪表和维修设备。
【记忆：人员、班组、设备】
2.系统的运行宜定期进行管理水平综合评价。
3.机电工程项目运行人员的工作内容【新增】
1）设备检查；
2）设备润滑和清洁；
3）设备紧固。
4.项目运行资料管理
运行管理记录应包括下列内容：
①运行系统运行管理方案及运行管理记录；
②各系统设备性能参数及易损易耗配件型号参数名册；
③各主要设备运行参数记录；
④日常事故分析及其处理记录；
⑤日常巡回检查记录；
⑥全年运行值班记录及交接班记录。
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⑦各主要设备维护保养及日常维修记录。
⑧设备和系统部件的大修和更换零配件及易损件记录。
⑨年度运行总结和分析资料等。
【记忆：运行、事故、检查、修理更换、总结分析】
5.项目的低碳运行管理
1）运行管理人员应掌握系统的实际能耗状况，并应接受相关部门的能源审计。
2）定期调查能耗分布状况，分析节能潜力，并应提出节能运行和改造建议。
二、工程维护
系统维护工作包括常规维护保养和定期维护保养。
1）常规维护保养：日常开展的维护保养工作，主要包括系统运行效果检查、设备
运行状态检查、安全检查以及日常清理工作；
2）定期维护保养：定期开展的维护保养工作，一般半年或一年一次，通常在系统
运行的淡季进行，主要包括系统重要功能及效果的检测、易损部件的更换及设备的全面
清理。
【例题】系统的运行宜定期进行（ ）综合评价。
A.技术水平
B.管理水平
C.经济水平
D.机械水平
【答案】B
【例题】项目运行管理人员应根据什么配备？人员配备需要符合哪些规定？
【答案】管理人员应根据运行系统的规模及复杂程度进行配备，并应符合下列规定：
①配备专业对口的专职管理人员和安全管理人员；
②建立相应的运行班组；
③配备相应的检测仪表和维修设备。
【2024-Y】下列工作内容中，属于工程维护的有（ ）。
A.建立运行制度
B.正常设备清理
C.更换易损部件
D.质量问题保修
E.编制回访计划
【答案】BC
【2024-Y】A公司运维管理人员应如何进行低碳运行管理？
【答案】A公司运维管理人员应掌握系统的实际能耗状况，并应接受相关部门的能
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源审计。应定期调查能耗分布状况，分析节能潜力，并应提出节能运行和改造建议。
【2024-E】下列文件中，属于机电工程项目运行管理记录的是（ ）。
A.压缩机单机试运转记录
B.供热管线隐蔽工程检查记录
C.锅炉安装工程质量验收记录
D.吸收式制汽机组日常维修记录
【答案】D
考点：保修与回访管理 ★
内容：
一、工程保修
二、工程回访
考情：
一、工程保修
1.工程保修的责任范围
1）谁的责任谁出钱；
2）施工单位来维修。
2.工程保修期限
1）最低保修期限
①建设工程的保修期自竣工验收合格之日起；
②建设单位私自使用以转移占有之日起算；【补充】
③电气管线、给水排水管道、设备安装保修期为2年；
④供热和供冷系统为2个供暖期、供冷期；
⑤其他项目的保修期由发包单位与承包单位约定；
⑥约定不可小于最低保修期限。【补充】
【记忆：全是2】
2）建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应履行保修义务，
并对造成的损失承担赔偿责任。
3）建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位
项目经理、监理单位总监理工程师等，按照国家法律法规和有关规定，在工程设计使用
年限内对工程质量承担相应责任，称为建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任。
3.工程保修证书
1）在工程竣工验收的同时，由施工单位向建设单位发送机电安装工程保修证书；
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2）保修证书的内容主要包括：
①工程简况；设备使用管理要求；
②保修范围和内容；保修期限；
③保修情况记录（空白）；保修说明；
④保修单位名称、地址、电话、联系人等。
4.工程保修程序
1）建设单位或用户发现使用功能不良，或是由于施工质量而影响使用，可以用口
头或书面方式通知施工单位，说明情况，要求派人前往检查修理；
2）施工单位必须尽快地派人前往检查，并会同建设单位做出鉴定，提出修理方案，
并尽快组织人力、物力，按用户要求的期限进行修理；
3）在发生问题的部位或项目修理完毕后，应在保修证书的“保修记录”栏内做好
记录，经建设单位验收签认，以表示修理工作完成。
二、工程回访
1.工程回访计划的内容
工程回访计划主要的工作内容：
①主管回访保修业务的部门；
②回访保修的执行单位；
③回访的对象及其工程名称；
④回访时间安排和主要内容；
⑤回访工程的保修期限等。
2.工程回访的参加人员和回访时间
1）回访参加人员：由项目负责人、技术、质量、经营等有关方面人员组成；
2）回访时间：一般在保修期内分阶段进行；必要时可根据需要随时进行回访。
3.工程回访的方式
1）季节性回访
①冬季回访：如冬季回访锅炉房及供暖系统运行情况；
②夏季回访：如夏季回访通风空调制冷系统运行情况。
2）技术性回访
①主要了解在工程施工过程中所采用的新材料、新技术、新工艺、新设备等的技术
性能和使用后的效果，发现问题及时加以补救和解决；
②总结经验，获取科学依据，不断改进完善，为进一步推广创造条件。这类回访可
定期也可不定期地进行。
3）保修期满前的回访
4）信息传递方式回访
采用邮件、电话、传真或电子信箱等。
5）座谈会方式回访
由建设单位组织座谈会或意见听取会。
6）巡回式回访
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【2017-Y】根据《建设工程质量管理条例》，建设工程在正常使用条件下，最低保
修期限要求的说法，错误的是（ ）。
A.设备安装工程保修期为2年
B.电气管线安装工程保修期为3年
C.供热系统保修期为2个供暖期
D.供冷系统保修期为2个供冷期
【答案】B
【2019-Y】关于机电安装工程最低保修期规定的说法，正确的是（ ）。
A.保修期自竣工验收合格之日起计算
B.设备安装工程的保修期为3年
C.供热工程的保修期应为1个供暖期
D.给水排水管道工程的保修期为5年
【答案】A
【2013-Y】A公司总承包某地一扩建项目的机电安装工程，材料和设备由建设单位
提供。
在投料保修期间，设备运行不正常甚至有部件损坏，主要原因有：1）设备制造质
量问题；2）建设单位工艺操作失误；3）安装精度问题。建设单位与A公司因质量问
题的责任范围发生争执。
【问题】分别指出保修期间出现质量问题应如何解决？
【答案】1）由于材料和设备由建设单位提供，因此针对设备制造质量问题的处理，
应由建设单位承担修理费用，施工单位协助修理；
2）由于建设单位工艺操作失误导致的问题责任在于建设单位，因此由建设单位承
担修理费用，施工单位协助修理；
3）由于安装精度导致的问题责任在于施工单位，因此由施工单位负责修理并承担
修理费用。
【2017-Y】该机电安装工程完工后，建设单位在10月4日未经工程验收就擅自投
入使用，在使用3天后发现不锈钢管道焊缝渗漏严重。建设单位要求项目部进行返工抢
修，项目部抢修后，经再次试运转检验合格，并于10月11日重新投用。
【问题】该工程的保修期应从何日起算？写出工程保修的工作程序。
【答案】1）建设工程的保修期应自竣工验收合格之日起开始计算；在建设工程未
经竣工验收的情况下，发包人擅自使用的，以建设工程转移占有日为竣工日期，因此该
工程的保修期应从10月4日起算。
2）工程保修的工作程序：
①工程竣工验收的同时，由施工单位向建设单位发送机电安装工程保修书；
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②建设单位或用户发现使用功能不良，或是由于施工质量而影响使用，可以口头或
书面方式通知施工单位派人前往检查修理；
③施工单位必须尽快派人前往检查，并会同建设单位做出鉴定，提出修理方案，并
尽快组织人力、物力，按用户要求的期限进行修理；
④修理完毕后应在保修证书的“保修记录”栏内做好记录，经建设单位验收签认。
【2018-Y】主要设备如冷水机组、配电柜、水泵、阀门均由建设单位指定产品，施
工单位负责采购，其余设备材料均由施工单位自行采购。
在系统试运行正常后，工程于2015年9月竣工验收。2017年4月给水系统的部分
阀门漏水，施工单位以阀门是建设单位指定的产品为由拒绝维修，但被建设单位否定，
施工单位派出人员对阀门进行了维修。
【问题】说明建设单位否定施工单位拒绝阀门维修的理由。
【答案】建设单位否定施工单位拒绝阀门维修的理由：阀门虽为建设单位指定产品，
但是阀门合同的签订及采购均是由施工单位负责；而且该工程尚处于保修期内，因此施
工单位应负责维修。
【2013-E改】维修完成后应进行什么性质的回访？有什么作用？
【答案】维修完成后应进行技术性回访，主要了解在工程施工过程中所采用的新材
料、新技术、新工艺、新设备等的技术性能和使用后的效果，发现问题及时加以补救和
解决，同时也便于总结经验，获取科学依据，不断改进完善，为进一步推广创造条件。
【2024-E】递交的工程质量保修书有哪些内容？
【答案】保修证书的内容主要包括：工程简况；设备使用管理要求；保修范围和内
容；保修期限；保修情况记录（空白）；保修说明；保修单位名称、地址、电话、联系
人等。
总结
寄语
6证儿八经建造师
吾心信其可行，则移山填海之难，终有成功之日；
吾心信其不可行，则反掌折枝之易，亦无收效之期也！
热爱+坚定+思考+勤奋+自信+机遇=职业规划！
愿9月的你，能够目光坚定，胸有成竹；
愿12月的你，能够硕果累累，满载而归！
毕业不散场，收获的季节，我在证儿八经等你，我们不见不散！
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