AI造富效应来了!瑞银:一线城市楼市触底,上调中国房地产至“买入”

1、AI供应链催生楼市新需求

AI产业链（芯片、服务器、大模型等）高度集中在北上深杭等城市。相关企业的高薪岗位和上市带来的财富效应，直接转化为改善型住房购买力。

瑞银数据显示，一线城市二手房成交量与科技股表现呈显著正相关。4M2026二手房交易加速，上海、北京等城市挂牌量下降，业主议价空间收窄。

2、供需关系正在逆转

一线城市郊区（如上海宝山、嘉定，北京密云等）毛坯挂牌占比明显下降，显示刚需正在消化存量。300城土地成交面积4M2026同比下降42%，一线城市土地出让也减少12%，未来新房供给将趋紧。预计到2027年2月，库存月数将回落至2010年以来均值水平，房价企稳可期。

3、政策与资金面边际改善

保障性租赁住房用地供应大幅缩减，商品房市场压力减轻。保险公司等长线资金正加大不动产配置（瑞银预计2029年险资权益配置达9.5万亿元），REITs和核心资产受青睐。

一线城市房价从高点累计下跌约38%，瑞银判断调整已充分。

预计2026年企稳，2027年上涨2%。3月一线城市租金同比仅跌2.6%（较前期收窄），上海挂牌量下降，租金有望率先反弹。

当前一线城市租售比约1.8%，与3.1%的按揭利率仍有差距，但若房价再跌38%即可打平。不过由于AI驱动的高端购买力入场，房价未必需要跌至租售平衡点。

香港楼市同样迎来利好，非本地学生人数预计2029年增至14万（+48%），学生公寓短缺催生物业改建机会；2020-25年约32万港人移居海外，部分回流也将带来居住需求。住宅租金已同比上涨6%，CCL指数季环比回升5%。

瑞银看好：长实集团、嘉里建设、太古地产等。

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