昆明人不敢背房贷了?这三笔账说明白了

最近半个月，有五个老客户问了我几乎同一句话：“学明，我现在进场买房，是不是当接盘侠？”还有已经买了房的问我：“要不要把存款拿去提前还贷？”

今天不荐盘、不催单，我就带大家算三笔账。账算明白了，买不买、还不还，你自己心里就有数了。

第一笔账：房价的账

先说数据。国家统计局70城口径，2026年6月昆明新房价格同比跌5.4%，二手房跌6.8%；2024年昆明二手住宅成交均价已经落到8828元/平米。第三方挂牌口径更直观：从高点约12238元/平米，降到了9500多，累计缩水两成左右。

王学明点评：过去二十年“买房必涨”这个信仰，在昆明已经没了。这不是坏事——房子回到住的本质。但你要想清楚：现在买房，图的是居住、学区、通勤，别再赌升值。赌升值的人，这两年的账都很难看。

第二笔账：断供的账

昆明法拍房挂拍量，2023年是6017套，2024年涨到9325套，一年多了约55%；但成交率从31%掉到23%，成交均价只有5958元/平米——大量房子挂出来没人接。

王学明点评：每一套法拍房背后，都是一个现金流撑不住的家庭。这一课的教训不是“别买房”，是别把杠杆加满。我见过太多家庭，掏空六个钱包付首付，月供吃掉收入一大半，工资一波动就崩。买房前先问自己：失业六个月，月供还得动吗？

第三笔账：存款的账

再看大环境。2024年末，云南住户存款2.66万亿，一年大涨9.33%；同期短期消费贷款反而降了1.3%。存的钱是新增借的钱的2.6倍。街上的变化你也能看见：2025年昆明汽车类零售额同比下降11.8%，电动自行车一年净增71万辆——买车的预算在降档，养车的成本在压缩。

王学明点评：这不是大家不想花，是集体在“缩表”：先还债、再存钱、少折腾。我的看法很朴素——现金流比面子诚实。30万的车和3000的电单车，账算得过来的时代，答案不难选。房子也一样。

王学明提醒：三句话送给你

1. 要买房的：月供别超过家庭月收入的三分之一，另留够6个月的应急钱再上车。别拿“再不买就涨”吓自己——昆明的市场现在是买方市场，你可以慢慢挑。

2. 已经买房的：手上真有闲钱、房贷利率又明显高于理财收益，提前还贷是笔好账；但如果那笔钱是救命的底仓，一分都别动。

3. 要卖房的：定价看同小区真实成交价，不是挂牌价。现在挂得虚高的房子，看的人越来越少；价格贴着成交走的，反而走得快。

账是冷冰冰的，日子是自己过的。与其焦虑，不如把自家的资产负债表理清楚。

你在留言区打出关注的小区名，我帮你查真实成交价——只说真话，不催单。

（文中数据来自国家统计局、昆明市统计局、人民银行云南省分行等公开口径，具体以主管部门发布为准；本文仅为个人经验分享，不构成投资建议。）