夜雨聆风第一条 业主委员会是业主大会的执行机构，主要履行以下职责：
(一）执行业主大会的决定和决议；
(二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
(三）拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定；
(四）拟定物业服务合同的内容；
(五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(六）倡导业主文明居住，及时了解业主、非业主使用人的意见和建议；
(七）组织开展共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造；
(八）拟定物业管理用房等物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案以及收益分配使用制度；
(九）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
(十）监督管理规约的实施；
(十一）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
(十二）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
(十三）对侵害业主共同利益的行为依法向有关部门反映或提起诉讼；
(十四）积极配合有关部门和街道、社区做好涉及公共安全环境整治、扫黑除恶等小区管理相关工作；
(十五）业主大会授权业主委员会决定或实施的其他事项。
第二条 业主委员会主任职责一般包括：
(一）主持业主委员会工作；
(二）负责召集主持业主大会会议和业主委员会会议，代表业主委员会向业主大会和街道、社区报告工作；
(三）代表业主委员会对外签订各类合同、协议等文件；
(四）代表业主委员会与物业服务企业、街道、社区及有关职能部门协调小区物业管理的相关事务工作；
(五）监督业主委员会其他委员履行工作职责；
(六）审核和签批业主委员会工作文件、财务收支等；
(七）拟定业主委员会内部工作制度、方案、计划等；
(八）根据业主大会或业主委员会会议决定应当履行的其他职责。
第三条 业主委员会副主任职责一般包括：
(一）协助主任做好业主委员会日常工作，根据主任委托授权代行主任有关职责；
(二）承担落实各自分工的专项工作；
(三）参与拟定制定业主委员会各项工作制度、方案计划等；
(四）密切联系业主、非业主使用人，广泛了解本小区物业管理动态和问题，及时向主任报告情况；
(五）根据业主大会或业主委员会会议决定应当履行的其他职责。
第四条 业主委员会其他委员职责一般包括：
(一）参加业主委员会会议及各项活动，参与业主委员会各项事务的决策；
(二）承担落实各自分工的专项工作；
(三）参与拟定制定业主委员会各项工作制度、方案计划等；
(四）密切联系业主、非业主使用人，广泛了解本小区物业管理动态和问题，及时向主任和副主任报告情况。
根据《物业管理条例》等法律法规结合《业主大会议事规则》以及《业主管理规约》，业主委员会实行会议决策制度，有关规定如下：
为了规范业主委员会公章的保管和使用，防止腐败、渎职、滥用职权等行为的发生，根据《业主大会议事规则》和有关法律法规，特制定本制度。
第一章 总则
第一条 业主委员会公章是业主共有的财物，任何人不得据为己有，随意使用。
第二条 业主委员会的决定、决议自半数以上有表决权的委员签字之时起生效，无须加盖业主委员会公章；必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主委员会决定、决议的有效性；只加盖业主委员会公章但没有半数以上有表决权的委员签字的文件，不得当然视为业主委员会的决定、决议。
第三条 业主大会会议主席团（筹备组）的决定、决议自半数以上业主大会会议主席团（筹备组）成员签字之时起生效，无须加盖业主委员会公章；必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主大会会议主席团（筹备组）决定、决议的有效性。
第四条 业主大会的决定、决议自业主大会表决通过之时起生效，无须加盖业主委员会公章；必要时加盖业主委员会公章则仅作证明使用，不得以未加盖业主委员会公章为由否定业主大会决定、决议的有效性；只加盖业主委员会公章但未经业主大会表决通过的文件，不得当然视为业主大会的决定、决议。
第五条 业主委员会公章因故无法正常使用时，可以以半数以上有表决权委员签字的方式代替加盖业主委员会公章，同时采取一切合理手段予以追缴或废除后重新刻制。
第二章 公章的保管
第六条 业主委员会公章由专人保管，一般由业主委员会主任或秘书保管，也可由业主委员会决议另行指定专人保管。
第七条 业主委员会公章保管人应妥善保管公章，不得委托他人代为管理公章，不得随意摆放，以防止他人盗用，更不能将公章交他人任意使用。
第八条 业主委员会公章保管人必须妥善保存公章使用申请单、登记簿和盖章文件的复印件等文件。
第九条 保管业主委员会公章的业主委员会委员被暂时停止工作或资格终止的，应当自停止工作或终止之日起3日内将其保管的公章移交给业主委员会决议指定的专人。
第十条 更换业主委员会公章保管人的，原保管人应将公章及公章使用申请单、登记簿、盖章文件的复印留底存档文件等资料一并移交。
第三章 公章的使用
第十一条 使用业主委员会公章的程序为：
1.使用人填写公章使用申请单，注明事由并签字；
2.批准人员在申请单上或须盖章文件上签字；
3.公章审核人员审核同意后在申请单上签字；
4.公章保管人员在公章使用登记簿上登记盖章事由，并由使用人签字、填写日期；
5.公章保管人员加盖公章；
6.申请单和加盖公章的文件复印留底存档。
第十二条 业主委员会公章使用的批准人员为半数以上有表决权的业主委员会委员，审核人员为业主委员会轮值主任或备案主任，也可由业主委员会决议另行指定专人负责审核。
第十三条 对于存在明显的错误，不宜加盖公章的，公章审核人员和保管人有责任提醒批准加盖公章的人员，并且有权拒绝任何违反本制度加盖公章的要求，但无权拒绝符合本制度的盖章要求。
第四章 审批权限
第十四条 下列事项无须批准人员批准，经公章使用审核人员审核同意后可直接加盖业主委员会公章：
1.业主车辆在建筑区划内出险，需要业主委员会在现场证明上盖章；
2.业主委员会成员的任职证明；
3.须盖章文件已经有半数以上业主大会会议主席团（筹备组）成员签字的业主大会会议决议和文告；
4.在已经按程序加盖过公章的仍然有效的文件复印件上经审核一致后加盖公章；
5.以业主委员会名义发给相关单位的一般性函件（函件上须有轮值主任或备案主任的签字），该等函件不得包含有业主委员会承诺义务和责任等内容；
6.已经有生效决议的，以业主大会或业主委员会名义提起诉讼的起诉状、授权委托书，及诉讼过程中需要提交的证据材料；
7.按已经生效的以业主大会或业主委员会名义签署的合同约定，催促合同相对方履行合同的函件；
8.向有关部门申请政策解释、投诉的文件；
9.本制度第十四、十五、十六、十七、十八条规定事项以外，经业主委员会决议，可以由审核人员审核同意后加盖业主委员会公章的其他事项。
第十五条 下列事项必须有半数以上有表决权的委员在申请单上或须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章：
1.以业主委员会名义签署的各种合同、备忘录（合同、备忘录文本须有轮值主任或备案主任的签字）；
2.向政府有关部门、其他单位申请办理有关事宜的手续文件。
第十六条 下列事项必须有半数以上有表决权的委员在须盖章文件上签字，才可以加盖业主委员会公章：
1.以业主委员会名义发布的各类须向业主公示的文告；
2.业主委员会的决定、决议；
3.专项维修基金使用的申请文件、管理情况报告；
4.公共服务性收费的财务审计结果及其他财务性文件；
5.本制度和业主委员会决议没有明确规定可以加盖业主委员会公章的事项。
第十七条 下列事项必须具有有效的业主大会决议，并且半数以上有表决权的委员在申请单上或须盖章文件上字，才可以加盖业主委员会公章：
1.以业主大会名义签署的各类合同；
2.以业主大会名义发布的各类须向业主公示的文告，但已经有半数以上业主大会会议主席团（筹备组）成员签字的决议和文告除外；
第十八条 在紧急情况下，有五名以上业主证明或有关政府部门证明，必须使用业主委员会公章，但无法完成公章使用手续的，公章保管人经电话征得半数以上有表决权的业主委员会委员同意后，可以先予加盖公章，但公章保管人须在事后三天内补齐盖章手续。
第五章 附则
第十九条 不按本制度保管使用公章，由责任人承担经济和法律责任。无法证明由于他人的责任造成公章的不妥使用的责任由公章保管人承担。
第二十条 本制度自业主委员会全体会议表决通过之日起生效。
第一条 业主委员会可以利用物业管理经营用房以及物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营。业主委员会可以自行经营管理，也可以根据管理规约或经业主大会同意，委托物业服务企业代为经营管理。委托物业服务企业代为经营管理的，业主委员会应当做好监督工作。
第二条 业主委员会自行经营管理的，在涉及合同治谈时须有两名及以上委员参与，经业主委员会会议或业主大会讨论通过后，方可对外正式签定合同。委托物业服务企业代为经营管理的，物业服务企业应将洽谈结果与业主委员会商定后，方可对外正式签定合同。
第三条 经营所得扣除合理经营成本后，收益归全体业主所有。原则上物业经营性收益的50%以上应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，其余部分可用于业主大会、业主委员会的运作经费或补充物业服务费用不足，不得用于与物业管理活动无关的事项。
第四条 物业经营性收益由业主委员会自行管理的，应以业主委员会名义开设一个银行账户，不得以其它组织或个人名义开户。
第五条 物业经营性收支情况应当至少每半年在物业管理区域内集中公布一次。
第六条 业主对物业经营性收支情况提出异议的，业主委员会应当及时予以答复。业主对答复仍有异议并向属地街道、社区反映的，业主委员会应当接受并配合街道、社区的核查处理。
第七条 业主委员会应根据管理规约和财务管理制度规定委托专业机构开展对经营性收支情况的定期审计、业主委员会负责人离任审计、业主委员会换届审计等。
第八条 委托物业服务企业代为经营管理的，业主委员会应定期对物业经营性收支情况进行监督检查，并定期委托专业机构进行审计。物业服务企业因服务期限届满等原因不再经营管理的，业主委员会应当提前委托专业机构进行审计。
相关审计结果应在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋公告不少于15日。
第二条 财务管理人员可以由具备财务专业知识的业主委员会委员担任，也可以聘请专业的财务人员或委托专业机构代理记账。出纳与会计不得由一人同时兼任，业主委员会主任不得担任财务管理人员。财务管理人员离任或不能履职时，应与接管人员办妥交接手续后方可离任。
第三条 出纳应及时登记现金和银行存款日记帐，并保管好财务印章（包括主任私章、发票专用章）、相关票据等。月末应进行现金盘点并核对现金日记账，同时与银行核对存款余额。
发现不一致的，应查明原因；有未达账项的，要编制银行存款余额调节表，做到账实相符，并及时向会计报送结报单及银行存款对帐单。
会计负责管理日常收支核算，及时编制财务报表，保管财务专用章和账目档案，做到会计信息真实、完整、准确。
第四条 严格实行现金备用金制度，库存现金限额一般在2000元以内，超过限额应及时存入开户银行。银行结算起点以上的支付，一般要求用支票付款。基本建设项目工程款一律以转账支票付款，禁止用现金支付工程款。严格遵守财经纪律，各项收入要及时入账。不得挪用公款，不得公款私存，不得设账外账以及“小金库”。
第五条 业主委员会所有支出，均应取得真实、合法、有效的原始凭证，须写明用途并由经办人、审核人签字，做到手续齐全。
大额资金的支出应遵循管理规约或有关会议决定等，报销时应附相关会议纪要等证明资料。对违反规定的开支，财务人员应拒绝给予报销。
业主委员会委员因工作需预领支票、备用金的，应办理支票预领手续，由业主委员会主任审批。工作结束后，应在一周内结清该笔领款项，不得借故拖欠占用。
第六条 业主委员会管理的资金一律不得外借，在经济往来中发生的应收款应及时收回。对于发生的应收款，每季度末由会计列出清单交于业主委员会，由业主委员会明确专人负责催收。业主大会、业主委员会不得向任何单位及个人借款或为第三方提供担保。
第七条 业主委员会应定期委托专业机构对各项收支情况进行审计。业主委员会任期届满或集体辞职，或业主委员会负责人离职的，应于届满或离职前开展任期内财务审计。相关审计结果须在物业管理区域内显著位置公布不少于15日，接受业主监督。
第八条 业主委员会任期届满的，应在10日内向新一届业主委员会完成财务档案和公章的移交工作，并填写移交清单。
业主委员会集体辞职、任期届满仍未选举产生新一届业主委员会或委员人数不足二分之一的，原业主委员会应在10日内将其保管的财务档案和公章移交街道暂时保管，并填写移交清单，待新一届业主委员会产生后，由街道与其进行移交。
第九条 会计人员负责财务档案保管，对各类档案及时整理立卷，并按规定的保管年限统一管理。档案如需查阅、外借的，须严格履行登记手续，并及时归还。
第一条 业主委员会应根据国家、省、市《物业管理条例》等相关规定和业主大会议事规则的规定，建立物业管理工作档案资料，并指定一名委员或聘请的专职秘书负责保管。
（八）业主大会、业主委员会印章使用登记簿；
（九）业主大会、业主委员会公示情况的照片资料等证明材料；
（十）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（十一）历届业主委员会选举及备案、交接等资料；
（十二）业主及业主代表的名册；
（十三）业主意见建议登记簿；
（十四）有关业务往来文件；
（十五）物业专项维修资金筹集及使用账目；
（十六）利用物业经营用房以及共用部位、设施设备经营的合同、协议；物业经营性收支相关账目、材料；
（十七）业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目；
（十八）其它涉及物业管理工作的有关档案资料。
第三条 档案资料管理人员应对档案资料编号造册，做好档案资料收集、整理、归档等工作。
第四条 业主委员会委员在工作当中收到的各类文件资料，应及时移交档案资料管理人员存档。
第五条 业主委员会应建立档案资料查阅登记制度，登记簿由档案资料管理人员负责保管，登记内容一般包括查阅日期、查阅事由、查阅内容（事项）、查阅人、审批人等。
第六条 外借档案资料需借阅人书面申请，并经业主委员会主任或副主任签字同意。
第七条 业主可以查阅与自身直接相关的档案资料，业主委员会应及时予以答复。
第八条 档案资料管理人员因辞职或委员资格终止等原因不再保管档案的，应当在3日内将所保管的档案资料移交给业主委员会指定的档案资料管理人员，并填写移交清单。
第九条 业主委员会任期届满的，应在10日内向新一届业主委员会完成档案资料移交工作，并填写移交清单。业主委员会集体辞职、任期届满仍未选举产生新一届业主委员会或委员人数不足二分之一的，原业主委员会应在10日内将其保管的档案资料移交街道暂时保管，并填写移交清单，待新一届业主委员会产生后，由街道与其进行移交。
第一条 业主委员会日常应通过现场接待、设立意见箱、网络载体、热线电话、上门走访等多种途径听取业主、非业主使用人的意见建议，接受咨询、监督和投诉。
第二条 业主委员会主任或副主任应每月定期现场接待业主、非业主使用人，地点一般为业主委员会办公场所或小区主出入口。
第三条 业主委员会意见箱一般设在业主委员会办公场所门口、主出入口保安室或小区公示栏等便于业主投放信件的位置。业主委员会每周收集一次意见。
第四条 业主委员会应向业主、非业主使用人公布热线电话，接受咨询和反映情况。
第五条 业主委员会委员每季度应安排一次上门走访，听取业主、非业主使用人的意见、建议和要求。
第六条 业主委员会应对日常收集到的业主、非业主使用人的意见、建议、投诉和要求等情况建立登记簿。登记簿内容一般应包括反映日期、反映人、反映内容、登记人、处理结果等。
第七条 业主委员会对收集到的意见、建议、投诉和要求，如不能当场或及时解答处理的，一般应在15日内给予答复处理，并在登记簿上进行记载。
第八条 对业主、非业主使用人提出的合理意见、建议，业主委员会应当认真研究讨论并积极吸收采纳。
第一条 业主委员会应根据法律法规、政策规定和管理规约、业主大会议事规则等规定，主动及时向业主公开有关信息和资料。
第二条 业主委员会应当主动向业主公布下列信息和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）物业管理经营用房和共用部位、设施设备经营出租的合同；
（五）物业经营性收益的收支及审计等情况；
（六）物业专项维修资金的筹集、使用情况；
（七）共用部位、设施设备的维修、更新、改造工程情况；
（八）业主大会和业主委员会运作经费的收支情况；
（九）业主委员会委员名单、职责分工；
（十）定期接待业主的时间、地点以及咨询投诉电话；
（十一）其他应当向业主公开的信息和资料。
第三条 公布内容涉及第二条第一、二、三、四、七、九项的，应当在审议通过、决定作出或合同签订等之日起3日内予以公布；公布内容涉及第二条第六项的，按维修资金管理的有关规定执行；公布内容涉及第二条第五、八项的，应当至少每半年公布一次收支情况，审计情况根据实际审计次数进行公布。
第四条 书面张贴公布地点一般为物业管理区域的出入口、宣传栏等不少于3处的显著位置公布。
第五条 重要资料或资料原件较少的，业主委员会可采用复印件加盖业主委员会印章的方式予以公布。
第六条 每届业主委员会都应对第二条所列内容进行公布，任期内相关信息和资料发生变化的，应重新公布。
第七条 业主对公布的信息和资料提出异议的，业主委员会应及时予以答复。
第一条 业主委员会应根据物业服务合同约定的服务管理内容，以定期检查、不定期抽查等方式对物业服务企业履行合同的情况进行监督检查，督促物业服务企业做好物业服务管理工作。
第二条 业主委员会安排委员至少每季度开展1次监督检查，邀请社区、物业服务企业至少每半年开展1次联合检查。
第三条 业主委员会日常监督检查一般包括：
（一）物业服务管理人员配备情况；
（二）物业经营性收支情况；
（三）共用部位、设施设备的维修、养护计划；
（四）收费项目、收费标准在收费场所明码标价情况；
（五）公共区域的卫生保洁情况；
（六）楼顶面、地面、消防通道、雨（污）水管道、道路、场地等共用部位的维护、养护等情况；
（七）各类设备房、电梯设备、监控设备、门禁系统、消防设施等共用设施设备的维护、养护、运行等情况；
（八）秩序维护员值班巡逻、机动车（非机动车）停放、外来人员进出管理等秩序维护情况；
（九）公共区域花木、草坪、树木的修剪、施肥、病虫害处理等绿化管理情况；
（十）物业服务合同约定的其他服务管理内容。
第四条 业主委员会应督促物业服务企业配合做好有关职能部门以及属地街道、社区布置的涉及公共安全、环境整治、扫黑除恶等专项检查工作。
第五条 业主委员会应对检查发现的问题书面记录，并按以下列方式进行处理：
（一）属于物业服务企业日常养护、维护和管理不到位的问题，业主委员会应以工作联系单形式交由物业服务企业整改落实。
（二）需要由业主委员会或业主大会讨论决定的问题，应及时组织召开业主委员会会议或业主大会会议。
（三）属于开发建设单位保修期内的房屋质量或相关专业单位维保问题，应与物业服务企业共同以工作联系单形式交由开发建设单位或专业单位处理，并跟踪后续落实情况。
（四）需要属地街道、社区帮助协调解决的问题，应书面报告街道、社区。
第六条 业主委员会应与物业服务企业通过定期的工作沟通会、开展整改“回头看”等形式，及时跟踪掌握相关问题的整改落实情况，并对双方下一步工作进行沟通协商。
第一条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，可以在物业经营性收益中列支，具体额度、标准由管理规约、业主大会议事规则规定或业主大会决定。
第二条 业主委员会应及时掌握运作经费来源和使用情况，既要保障正常工作需要，又要公开透明，节约开支。
第三条 运作经费主要包括以下开支：
（一）业主大会、业主委员会会议经费，包括会议场地租用，会议材料印刷、邮寄，通讯联络，聘请会务人员等费用；
（二）业主委员会日常办公所需经费，包括办公家具、电脑网络设备、文具、日常接待等费用；
（三）组织业主开展各类活动所需经费，包括社区生活、民俗活动、文体活动等费用；
（四）聘请工作人员经费，包括财务人员、专职秘书等；
（五）业主委员会委员履职工作补贴，包括交通费、通讯费、误工费、误餐费以及相关劳务费用等；
（六）管理规约、业主大会议事规则规定的其他从运作经费列支或经业主大会同意列支的费用。
第四条 运作经费应单独设立财务科目，实行业主委员会主任审批负责制，经费使用须经业主委员会主任审批同意方可支取，相关的开支凭证须由经办人、审核人签字。
第五条 业主委员会委员履职工作补贴的具体标准，根据经营性收益情况以及委员工作分工和履职情况，由业主大会议事规则规定或业主大会决定。
第六条 业主委员会聘请财务人员、专职秘书等工作人员的经费标准，应根据其工作内容和市场行情由业主委员会会议或业主大会讨论决定。
第七条 因会议次数增多、人员经费标准调整等原因，运作经费预计超出管理规约、业主大会议事规则规定的额度的，业主委员会应根据实际情况提前召开业主委员会会议讨论增加预算额度后，再提交业主大会会议决定。
第八条 业主委员会应当在每年定期公布上一年度运作经费的收支情况，接受业主的查询和监督。运作经费收支情况应在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋公告不少于15日。
根据《物业管理条例》等法律法规，结合《业主大会议事规则》和《业主大会、业主委员会运作经费管理制度》，本物业管理区域业主大会、业主委员会的费用报销管理作如下规定：
一、报销凭证的要求
（一）报销凭证的种类：
1、税务部门监制的在有效期内的工业企业、商业、服务业等行业开具的发票。
2、财政部门监制在有效期内的行政事业性票据和收款收据。
3、业主委员会自制指定人员签名（或盖章）的各种款项发放表、现金支出单及收款收据等。
（二）报销原始凭证的要求：
1、基本要求：真实可靠、内容完整、填制及时、书写清楚。
2、具体要求：
（1）外来凭证是单位开具的，必须盖有填制单位的公章（指业务公章、财务专用章、发票专用章、收款专用章或结算专用章等）；是个人的，必须有填制人员的签名或盖章；单位自制的，必须有经办部门负责人或其指定人员的签名或盖章。
（2）购买实物的凭证，经办人、验收人、审批人及用途等项必须齐全，大写和小写金额必须相符。
（3）购买物品种类较多时，必须附物品清单，应注明物品名称、计量单位、数量、单价及金额。
二、报销程序
（一）报销时，由经办人应填写《费用报销审批单》，按大小粘贴原始凭证与报销审批背面，交财务主管人审核后报销凭证，由副主任签署报销意见，由主任审批签字方可报销。涉及实物采购的，原始凭证上应有验收人的签字。
（二）将要报销的单据填写好，在报账时与财务人员当面核实所计算的金额是否相符。
（三）购置固定资产的报销需持由主任或副主任、经办人、验收人签字的发票和验收人签字到财务人员办理报销手续。
三、报销时间
经办人员应在发生开支后一个月内完成报销，财务人员在每月15日办理报销。
四、财务的权限
财务人员依据《会计法》的要求对原始凭证进行审核，对不真实、不合法的原始凭证有权不予受理，对记载不准确、不完整的原始凭证应予以退回，并要求按照国家统一的会计制度规定更正、补充。
财务部门严格按国家有关财务规定及上述财务审批权限办理会计事务，对不符合规定的支出一律不予报销。
五、责任追究
财务人员在报账过程中，发现有违反财务制度及财务纪律的必须依法依规追究其责任。
六、本管理办法经业主委员会全体委员表决通过，通过后开始执行。
业主委员会活动经费开支管理办法
END
