夜雨聆风
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来自行业协会、全国各地国企平台公司、品牌公寓运营商、金融资本机构、优质供应链企业约350余人齐聚一堂，通过闭门会议、主题演讲、圆桌对话、开放交流等环节共同探讨今年中国住房租赁行业的发展现状与趋势。
本届住房租赁论坛以「AI赋能十载向新」为主题，峰会由上午场闭门研讨会与下午场住房租赁论坛组成。
上午场
AI研讨暨国企高质量发展闭门会
上午场闭门研讨会，由克而瑞长租总经理 王伟担任主持人。
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闭门研讨会特邀深度智联·极客云途首席运营官方欢进行《长租企业GEO优化解决方案》分享，现场通过以城投臻寓、微领地为例，完整拆解GEO优化全流程。在具体实操中，通过用户意图挖掘、知识图谱构建、权威信源搭建到AI语义输出四个环节，让品牌在AI回答租客提问时被准确识别、优先推荐。优化后，两家品牌在主流AI模型中的可见性明显提升，排名跃升，信息完整度显著改善，实现了从“被忽略”到“被看见”、再到“被信任、被选择”的跨越。其强调GEO优化是以真实数据、权威信源和用户意图为纲的可量化工程，能帮助长租企业在AI时代赢得租客信赖。
图：深度智联·极客云途首席运营官 方欢
华泰联合证券有限责任公司 债券业务线总监 孔越通过深度解析江苏省首单租赁住房REIT——苏州恒泰租赁住房REIT全流程实操。从项目背景、资产梳理、合规改造到最终成功上市，系统复盘项目从划拨用地转为出让用地、收益权转为产权两大核心申报创新，详细拆解交易结构搭建、产品方案设计、估值定价逻辑及后续扩募规划。并结合华泰证券在基础设施REITs领域丰富的实操案例与专业能力，进一步解读租赁住房REIT在政策适配、收益平衡、合规要点、预期效益、风险防控及资产盘活路径上的关键要点。最终形成一套可复制、可推广的国企保障性租赁住房资产证券化落地方案。
图：华泰联合证券有限责任公司 债券业务线总监 孔越
本次闭门会上，参会企业围绕保租房公募REITs、运营管理、AI应用、存量资产盘活等议题深入研讨。多家企业分享实践经验：上海地产城方落地保租房REITs并筹划扩募，搭建多维度运营体系，布局AI营销；贵阳筑巢以多元服务体系增强租户粘性、拓展增值收入；上海新黄浦运用BI数据模型与AI工具实现精细化运营、提升经营效益；建发长租依托标准化流程持续优化运营与产品策略；保利公寓提出存量盘活需合理控制改造成本、依托资产交易与REITs实现资产流转。与会各方共同认可，以GEO生成式搜索为代表的 AI工具，将成为长租行业提质增效、转型升级的重要支撑。
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活动的最后，易居中国董事局主席、深度智联董事长 周忻进行《深度智联--AI赋能长租行业的核心逻辑与品牌价值》的主题分享，对本次活动进行总结和收尾。他表示租赁是不动产下半场核心赛道，中国市场空间巨大。结合美国AI租赁企业成功案例，印证AI与租赁结合是必然趋势。面向行业推出公共大模型与企业专属模型共建服务，助力企业降本增效、构建核心竞争力，推动行业真正拥抱AI、实现高质量发展。
图：易居中国董事局主席、深度智联董事长 周忻
下午场
住房租赁论坛
下午场住房租赁论坛，由租无忧总经理 任海洋担任主持人。
图：租无忧总经理 任海洋
行业定调
2026住房租赁行业“十五五”新格局
01开场致辞
中国房地产业协会副会长兼秘书长 张其光
他指出，2021年7月以来，国内住房市场持续调整，行业迎来结构性变革，呈现全新发展态势。一是租赁客群与居住形态迭代，租赁人群从新市民、青年人拓展至全年龄段群体，家庭式租赁愈发普遍，租房居住的社会观念持续普及；二是房源供给规范化升级，市场告别散户主导、违规房源频发的现状，向集中式、高品质、合规化房源转型。
行业变革同步推动品质与服务双提升，租赁需求从基础的“有得住”，升级为高品质、安心的居住需求，同时市场倒逼企业从单纯提供居住空间，转向“空间+服务”的一体化运营模式。企业需落实四大融合发展策略，即国企民企协同发展、结合城市更新拓展房源、对接资本市场盘活资金、融合AI技术赋能行业。整体来看，租赁行业将朝着规范化、数字化、长期化方向发展，依托品质、服务、科技与资本赋能，实现高质量可持续发展。
图：中国房地产业协会副会长兼秘书长 张其光
02主题演讲
《克而瑞长租 模数共振》
易居中国董事局主席、深度智联董事长 周忻
周总围绕房地产转型与AI赋能住房租赁展开，指出过去三十年行业重心在开发建设，未来将转向长租、康养、资管等存量运营领域，住房租赁是不动产下半场核心赛道，必将诞生千亿级品牌与可持续的世界级企业。
AI并非概念，而是已到来的产业革命，将重构生产、服务与交易模式。周总介绍了中国房地产首个垂直大模型，基于该模型，深度智联推出四大核心应用：一是深度智联CoWork 企业级AI原生工作平台，支持长租领域的投资研判、产品定位、营销运营等业务，员工只需发布任务，就可自动工作，并于其随时交互及时纠偏AI工作方向补充资料，直至生成研究报告、视频、图片等多模态成果，并能随时调用专家经验与工作流程中。对企业而言，CoWork不仅极大提升了员工工作效率与质量，这能更将个人的零散经验沉淀为全公司的标准化数字资产，是AI时代的企业级生产力工具。二是建成全国领先的长租数据库，通过打通AI与数据协同，生成无人工干预的评测报告，填补行业空白；三是极客问道为长租公寓等业态提供AI认知优化，让通用AI大模型精准理解并专业推荐租赁项目，重塑AI时代获客入口；四是创新0佣交易模式，全球首个经纪人智能体“易居小新”未来将延伸至租赁场景，变革行业交易模式。
周总强调，企业不必盲目自研AI，核心是会用、用好AI。行业最稀缺“懂AI的行业人”与“懂行业的AI人”，建议企业先试用深度智联的各类产品，深度智联愿意为企业建设专属模型提供行业垂直大模型的有力基础，形成企业核心竞争力。
图：易居中国董事局主席、深度智联董事长 周忻
03主题报告
《中国住房租赁行业 “十五五” 新格局及行业未来趋势》
克而瑞长租总经理 王伟
“十五五”住房租赁行业迈入存量盘活、分层供给、提质增效新阶段。政策聚焦保租房，以上海商改保、公转保、存量纳保为示范，强化青年与民生刚需保障。金融端以债权融资为主体，保租房REITs新发、扩募同步提速，低成本长期资金支撑行业闭环。租赁资产收益稳健，形成外资培育增值、险资长期持有的成熟资本逻辑。
行业格局深度调整，企业由规模扩张转向盈利导向，国企市占率持续提升，发力品质运营与市场化拓展。供应端纯租赁用地减量，新建与改建并行，集中式公寓渗透率稳步提高，保租房占据供给主导；需求端市场基本盘稳固，租金止跌企稳、溢价扩大，出租率维持高位，竞争聚焦产品与服务。
克而瑞长租搭建数据底座、AI-GEO认知优化、CoWork智能平台、研究咨询四大体系，以数据与AI赋能企业精准决策、品牌升级与高效运营，全方位支撑住房租赁行业高质量发展。
图：克而瑞长租总经理 王伟
04蓝皮书首发
《2025年中国住房租赁行业发展蓝皮书》年度首发
活动现场，中国房地产业协会副会长兼秘书长 张其光、克而瑞长租总经理王伟、华住集团开发官兼城家CEO庄松成、瓴寓国际CEO张爱华、保利公寓执行总经理焦彦儒、朗诗绿色生活副总裁 章林六位嘉宾，共同为《2025年中国住房租赁行业发展蓝皮书》揭幕首发。本蓝皮书由克而瑞长租编著、中国经济出版社出版，已面向政务单位、各大馆藏及行业机构开展定向赠阅，同时通过线上线下全渠道正式发售，将为政府决策、企业战略布局、机构投资研判提供扎实的数据支撑与专业发展指引。
图：《2025年中国住房租赁行业发展蓝皮书》发布
企业提效
穿越周期的企业核心能力与实战方法论
01主题演讲
《从「一晚住宿」到「一段生活」——华住下一个二十年的存量资产进化论》
华住集团发展官、城家CEO 庄松成
庄总指出，当前商办、长租、酒店行业均处周期底部，纯业态效能触顶，大宗资产进入收益深水区，面临盈利微薄、同质化内卷、流量震荡、产能过剩等挑战。他预判，未来五年，线性租金、投资降级、单一业态运营均不可为。华住主张以长短租结合、多人多日的服务式公寓重构存量资产价值，以长租稳现金流、短租拉高收益，构建抗周期资产闭环。
依托华住品牌、供应链、超3亿会员与数字化能力，城家已形成近2万间服务式公寓规模，以业态融合、动态收益、轻量化改造盘活商办等存量资产。未来将以 “从一晚住宿到一段生活” 为方向，打造适配银发、商旅、文旅、就医陪护等短、中、长住复合场景的新住宿方案，推动存量资产高质量进化。
图：华住集团发展官、城家CEO 庄松成
02 主题演讲
《新场景、新需求、新收入，长租的下一个十年》
成都市金牛城投交子商管副总经理 朱博
金牛城投朱总以流量重构长租商业逻辑，提出长租新十年应以“新场景、新需求、新收入”破局。公司从城市开发商转向运营商，以保租房为基础流量入口，通过线上新媒体获客、线下空间运营、社群私域沉淀打造流量矩阵。创新打造交子IP品牌，布局社区综合体、农贸市场、咖啡、餐饮、文化空间等业态，形成“15分钟生活圈”，用好内容、广触达、高参与、强分享激活流量。构建租金、生活服务、流量资产三层收入体系，打造梯度化供应（一张床/一间房/一套房），并通过宋式集市、社群活动、原创内容增强租户情感链接，实现资产增值与市场化运营，为国企保租房高质量发展提供可复制范本。
图：成都市金牛城投交子商管副总经理 朱博
03 圆桌论坛
《提质增效——租赁企业运营实战与差异化路径》
本场对话特邀主持人瓴客数联总经理 李霞与多位嘉宾共同就企业提质增效的具体实践展开讨论。
★杭州市安居宁巢投资有限公司党总支委员、副总经理 陆艳
标准化高效盘活存量，打造可复制市场化运营模式
收存转保项目需遵循地段优选、面积适配、区域集中、产权清晰四大筛选标准。通过收购、改造、运营三线并行，以标准化设计、集采与优化施工工序控本提速，叠加官方宣传与精准客群运营，实现75天装修、首日去化60%，形成可复制的高效盘活与市场化运营模式。
★首创和园副总经理 程磊
搭建三大核心体系，构建规模化社区运营生态
以安全、产品、运营三大体系为核心提质增效。坚守安防消防、全屋配置、24小时管家等基础标准，通过大社区商业配套与社群运营降低硬性投入，打造多层次保障产品。以完整社区生态提升续租率，实现规模化社区可持续运营。
★湘江悦家副总经理 汪镇江
依托国企轻资产优势，创新模式激活社群价值
国企轻资产优势在于政策资源、信用背书、低成本融资。差异化打造“以租抵购”模式，打通租房到买房的链路。运营悦学堂青年夜校，提升续租率与老带新转化率，降低获客成本，后续将发展租客主理人机制，强化社群粘性与品牌影响力。
资管逻辑下的中海长租，依托中海的精工基因和35类品质客群深入研究，推出基于4大客户价值，18项客户期待的256项长租好房子技术体系，深度解决品质租住痛点。产品线以海堂服务式公寓+友里白领公寓双线布局，1.5万间在管房量，资产规模超百亿，聚焦十大核心城市，并联合集商、写字楼、酒店打造租住生活综合体的生态闭环，为资产增值保驾护航。目前轻重并举，站在业主视角下，轻资产输出侧重综合体项目，与市场上单一业态形成差异化，打造高粘性、可持续的资管模式。
★建发房产元晟恒公司长租公寓总经理 许晓玲
精算收益严控投入，提速落地探索增值新路径
存量转租赁核心是精算收益、严控装标、快速落地。按客群敏感点投入成本，重点提升隔音、收纳、户型舒适度。公区配套按需配置，兼顾品牌调性与投资回报。通过标准化SOP与供应链优化，实现8个月快速入市，探索公区商业化增值路径。
图：【提质增效——租赁企业运营实战与差异化路径】圆桌论坛
AI赋能
AI全域链动，赋能长租新增长
01 主题演讲
《AI管家 租赁住房的下一个十年》
鹿客科技 商用CTO 韩金来
鹿客科技携手蚂蚁集团百宝箱推出云丁AI管家，以全屋智能硬件+AI能力引擎+PMS系统为核心，构建感知、决策、执行、服务四层架构。融合支付宝生态与AI大模型，实现AI自动报修、智能缴费、语音交互、无感联动等功能，可提升租金溢价、出租率与入住率，优化人房比与决策效率，提升租客满意度、降低投诉率，助力租赁企业降本增效、提升盈利能力。
图：鹿客科技 商用CTO 韩金来
02 圆桌论坛
《AI智链，协同未来——住房租赁行业长效增长新周期》
本场对话特邀主持人：江苏贝尔家居科技股份有限公司战略客户总监 陈凯与对话嘉宾：上海市计算机行业协会 技术服务专业委员会 副主任/寓信科技（公寓软件服务商）合伙人 姜宏，成都越凡创新科技有限公司合伙人 张乘银，天坛家具保障房业务总经理么朝，立邦中国TUB事业群市场推广本部总监 杨蕾，宜家上海大区对公业务高级市场经理 顾娅丽，杭州老板电器股份有限公司保障房事业部总监 王海琦围绕AI智联与住房租赁长效增长展开，六位跨界嘉宾一致认为，AI与数字化正重构空间交付、产品研发、运营服务全链条。嘉宾们表示，数字技术正重塑行业全产业链：一方面赋能家装设计、硬件升级，优化居住体验；另一方面实现人机协同运营，降本提效。各领域企业发挥自身优势，以技术、场景、数据协同发力，推动住房租赁行业向智慧、高效、高品质方向迈进，助力行业实现长效发展。
图：【AI智链，协同未来——住房租赁行业长效增长新周期】圆桌论坛
—THE END—
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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