【案例说明】尾盘销售如何适用免税政策?

近日，国家税务总局发布《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号），进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性。该公告自2026年1月1日起施行。为帮助纳税人精准理解政策，我们梳理了政策“干货”，快来一起学习吧！【点击学习：尾盘销售，单位扣除项目金额的确认（18地口径）】

今天我们来看：土地增值税尾盘销售的免税政策适用情形。

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时

普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按:规定缴纳土地增值税。

普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征士地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]48号)规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。

举个例子

宁波市甲公司的房地产开发项目，已由主管税务机关完成土地增值税项目清算，根据清算审核结论计算的普通标准住宅单位扣除项目金额为1.5万元/平方米，2026年1-3月该项目共销售120平方米普通标准住宅，对应土地增值税的应税收入为200万元(假设与转让房地产有关的税金为0元)，2026年4月申报该项目普通标准住宅的尾盘时可扣除项目金额=120*1.5=180万元，增值额为200-180=20万元，增值率为20/180=11.11%，小于20%，可享受普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%的土地增值税免征政策。

若销售的120平方米普通标准住宅对应的土地增值税应税收入为220万元(假设与转让房地产有关的税金为0元)，则增值额为220-180=40万元，增值率为40/180=22.22%，大于20%，不得享受普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%的土地增值税免征政策。

政策依据

《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)

来源：宁波税务

2026年1月1日《土地增值税征管口径公告》正式实施，将推动全国土地增值税征管体系迈入规范化、统一化的新阶段。随着土地增值税信息化管理的普及与智能联动监管的全面应用，土地增值税的数据化、智能化征管，由此拉开帷幕。

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