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各位备考CPA税法的战友们，大家好！今天我们来看2023年真题计算问答题，主角是商贸公司的10层办公楼，把「无偿划转的纳税人判定、免租期的计税规则、兼用不动产的进项抵扣」三个高频坑点全打包了。
很多同学要么搞混纳税人，要么忘了免租期要按原值征税，要么把职工食堂的进项抵扣规则记反，5分丢得特别可惜。
先看题目
某商贸公司为增值税一般纳税人，2021年12月购进一栋新建10层办公楼，房产原值8500万元，每层原值占比10%，当月交付并取得增值税专用发票。2022年1月1日起办公楼用途安排如下：
(1)无偿划转子公司
第1~2层无偿交由全资子公司使用，约定使用期3年。
(2)对外出租
第3~4层出租给某咨询机构，每月含增值税租金21.8万元，租期1年，前4个月为免租期；1月5日一次性收取当年含增值税租金174.4万元。
(3)自用
第5层用于开办职工食堂，仅限员工使用；第6~10层公司办公自用。
其他给定条件
当地计算房产税计税余值的减除比例为30%，不考虑其他税费。
要求
根据上述资料，按顺序回答问题，涉及计算的需列明完整过程。
(1)判断业务(1)是否需要缴纳房产税，如需要，计算其2022年度应缴纳的房产税；如不需要请说明理由。
(2)回答业务(2)房产税的纳税人并计算其2022年度应缴纳的房产税。
(3)回答业务(3)房产税的纳税人并计算其2022年度应缴纳的房产税。
(4)回答商贸公司收取租金的增值税纳税义务发生时间及其依据。
(5)判断用于职工食堂的房产，其增值税进项税额能否抵扣，并说明理由。
解析与答案
(1)无偿划转子公司的房产税判定与计算
两个核心考点：①房产税纳税人是产权所有人，哪怕无偿给子公司用，只要产权没过户，商贸公司就是法定纳税人；②新建商品房的房产税纳税义务发生时间为房屋交付使用次月，本题2021年12月交付，2022年1月起就要缴税。
采分逻辑：2层原值=8500×10%×2=1700万，从价计征房产税=原值×(1-减除比例)×1.2%
【答案】
判断：需要缴纳房产税。
2022年应纳税额=8500÷10×2×(1-30%)×1.2%=14.28万元
(2)出租业务的纳税人与应纳税额计算
★最高频坑点：免租期不是免税期！免租期内无法从租计征，必须按房产原值从价计征；只有实际收租的月份，才能按租金收入从租计征。另外出租房产的纳税人依然是产权所有人（商贸公司），不是承租方。
采分逻辑：前4个月免租，按原值从价算；后8个月有租金，按不含税租金×12%从租算，合计覆盖全年12个月。
【答案】
纳税人：商贸公司。
2022年应纳税额=免租期从价部分+收租期从租部分
=[8500÷10×2×(1-30%)×1.2%×4÷12]+[21.8÷(1+9%)×12%×8]
=4.76+19.2=23.96万元
(3)自用部分的纳税人与应纳税额计算
自用部分的纳税人依然是产权所有人，不管是用作办公还是职工食堂，只要产权未发生转移，都由商贸公司缴税。本题第5层食堂+第6~10层办公，合计共6层按从价计征。
采分逻辑：6层原值=8500×10%×6=5100万，从价计征即可。
【答案】
纳税人：商贸公司。
2022年应纳税额=8500÷10×6×(1-30%)×1.2%=42.84万元
(4)租金收入的增值税纳税义务发生时间
增值税特殊规则：提供租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，不管有没有开票、有没有实际提供服务，收到钱就触发纳税义务。
【答案】
增值税纳税义务发生时间：2022年1月5日。
依据：提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(5)职工食堂的进项税额抵扣判定
★核心区分规则：专门用于集体福利的不动产，进项不得抵扣；兼用于集体福利和一般计税项目的不动产，进项可以全额抵扣。本题第5层是食堂，但整栋楼还有6~10层用于办公（一般计税项目），属于典型的“兼用”，因此可以抵扣进项。
【答案】
进项税额可以抵扣。
理由：政策规定，专门用于集体福利的不动产进项税额不得抵扣；但本题中的职工食堂并非“专用”——整栋办公楼同时存在办公自用的一般计税项目，属于兼用于集体福利和应税项目的不动产，其进项税额可以抵扣。
结尾总结
做完这道题你会发现，所有考点都逃不开这四个逻辑：
✅产权在手谁交税，无偿划转也不改
✅免租期间莫忘税，从价计征别发呆
✅食堂若是兼着用，进项抵扣没问题
✅预收租金当天缴，税会差异要理清
祝大家2026年税法必过！如果觉得这篇解析有用，记得点赞、在看、转发三连～咱们下期见！
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