安卓普法丨提前退租,合同写＂违约金18万＂,就得赔18万吗?

作者 | 安卓律师事务所

编辑 | 刘婷

审核 | 刘胜楠

春节前是退租高峰。北京的租客周某因为个人计划变更，向房东单某提出提前解除租赁合同。合同里写着：提前退租要支付年租金一倍的违约金，算下来18万余元。周某搬走后，房东很快找到了新租客，房屋空置期很短。

周某认为这个数字离房东的实际损失差得太远，起诉请求法院调低。房东的理由也很朴素：违约金是签合同时就谈好的，白纸黑字，双方真实意思表示，凭什么不按约定给。

法院最终认定周某赔10万元。

从18万砍到10万，砍的依据是《民法典》第五百八十五条。

01　/　Part One

违约金的功能是"填坑"，不是"发财"

《民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

注意三个关键词：过分高于、根据当事人请求、适当减少。

第一，违约金的核心是填补守约方的实际损失，兼具一定惩罚和担保功能，但不是让守约方靠对方违约挣一笔。

第二，法院不会主动帮你调。你必须自己在诉讼中明确提出"请求调减违约金"，不说，法院一般按约定判。

第三，判断"过分高于"，法院会综合看合同履行情况、当事人过错程度、实际损失大小，以及公平和诚信原则。

周某这个案子里，房东在很短时间内就把房子重新租出去了，损失被有效控制。18万违约金和"空了半个月"的实际损失之间落差太大，构成法律意义上的"过分高于"。

02　/　Part Two

房东有义务减损，不能坐等违约金涨价

《民法典》第五百九十一条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

这条对租客很有用。房东明知你已搬走，却故意不招租、放着房子空着，等到开庭时主张"空置半年"的损失——这部分扩大出去的损失，法院不会支持。

广西柳州城中区法院有一起案子：租客杨女士因为楼上装修噪音问题，只住了一个月就提前退租，房东扣了全部押金不退。法院认定杨女士提前退租确实构成违约，但合同约定的"全额没收押金"过于严苛，机械适用违背公平和诚信原则，综合房屋空置损失、水电物业消耗等因素酌减，判决房东退还押金2500元。

03　/　Part Three

押金和违约金，不能重复算

这是实践中最常见的"双重扣款"。

押金是担保，违约金是违约责任。房东可以用押金抵扣你应付的违约金和欠费，但不能既没收全部押金，又另外主张一笔同等数额的违约金，那等于同一件事罚了两次。

判断标准很简单：算一算房东拿到的总额，跟他实际损失比，是不是明显超出。超出了，就可以请求调减。

04　/　Part Four

提前通知、主动找下家，能实质减少损失

四川彭山法院处理过一起：租客小张因工作变动退租，提前告知了房东，还主动帮忙找转租人，没找到。房东以违约为由拒退剩余租金和押金。

法官的处理逻辑是：小张提前合理时间告知，让房东有充足时间找新租客，有效缩短了空置期，房东实际损失不大。最后双方调解，就退还金额达成一致。

所以真要走，越早说越好，并且留痕。微信里写清楚"我将于X月X日搬离，房屋可在X月X日起配合看房，钥匙交还方式为……"，这几句话在法庭上值钱。

05　/　Part Five

反过来，违约金太低也能要求增加

《民法典》第五百八十五条是双向的：约定的违约金低于造成的损失的，守约方也可以请求增加。

房东遇到租客恶意毁约、房屋被糟蹋、长期找不到下家，只要能证明实际损失超过约定违约金，同样可以要求上调。

06　/　Part Six

签合同时的自保动作

第一，把违约金写成一个与实际损失挂钩的计算方式，比如"相当于一个月租金"或"按实际空置期租金计算"，而不是"年租金一倍""全部押金不退"这种拍脑袋的数字。

第二，明确押金的扣减情形和退还期限。

第三，约定提前退租的通知期，比如提前30日书面通知，通知期内配合看房。

第四，注意房屋交接标准，退房时拍照录像，双方签字确认。

一句话总结：违约金不是签了字就一成不变，过分高于损失的可以请求法院调减——但你得自己开口，还得拿得出"房东没什么实际损失"的证据。