注会财管-2023年真题讲解(计算分析题-1)1.肖先生拟在2023年年末购置一套价格为360万元的精装修商品房，使用自有资金140万元，公积金贷款60万元，余款通过商业贷款获得。公积金贷款和商业贷款期限均为10年，均为浮动利率，2023年年末公积金贷款利率为4%，商业贷款利率为6%，均采用等额本息方式在每年年末还款。该商品房两年后交付，且直接拎包入住。肖先生计划收房后即搬入，居住满8年后（2033年年末）退休返乡并将该商品房出售，预计扣除各项税费后变现净收入450万元。若该商品房用于出租，每年年末可获得税后租金6万元。肖先生拟在第5年年末（2028年年末）提前偿还10万元的商业贷款本金，预计第5年年末公积金贷款利率下降至3%，商业贷款利率下降至5%。- 计算前5年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。
计算后5年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。
- 计算整个购房方案的净现值，并判断该方案在经济上是否可行。
解析：2023年的这道计算分析题可以说是把货币时间价值反复运用，这道题目掌握了，对货币时间价值的知识点运用提高一个层次。第一小问知识点考查：计算前5年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额，我们要计算出每年的年金。前5年每年年末的公积金还款金额：
60/((1-1/1.04^10)/0.04)=7.40（万元）前5年每年年末的商业贷款还款金额：
160/((1-1/1.06^10)/0.06)=21.74（万元）解析：第二小问知识点考查：计算第6年年初的公积金贷款余额和商业贷款余额，这个时候一定不要用变动后利率，因为我们使用年金没有变化，因此我们还是要原来的利率。第6年年初的公积金贷款余额：
7.4*((1-1/1.04^5)/0.04)=32.94（万元）
第6年年初的商业贷款余额：
21.74*((1-1/1.06^5)/0.06)-10=81.58（万元）
解析：第三小问知识点考查：计算后5年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额，这个时候我们已经有了年金现值之和，只需要根据最新的利率计算年金即可。后5年每年年末的公积金还款金额：
32.94/((1-1/1.03^5)/0.03)=7.19（万元）
后5年每年年末的商业贷款还款金额：
81.58/((1-1/1.05^5)/0.05)=18.84（万元）解析：第四小问知识点考查：计算整个购房方案的净现值，并判断该方案在经济上是否可行，
买房子收到现金流：
买房子钱：450/1.09^10=190.08（万元）买房子省下租金的钱：6*((1-1/1.09^8)/0.09)/1.09^2=27.95（万元）公积金贷款：7.4*((1-1/1.09^5)/0.09)+7.19*((1-1/1.09^5)/0.09)/1.09^5=46.96（万元）商业贷款：21.74*((1-1/1.09^5)/0.09)+18.84*((1-1/1.09^5)/0.09)/1.09^5=132.19（万元）提前还款金额：10/1.09^5=6.50（万元）190.08+27.95-140-46.96-132.19-6.50=-107.62（万元）因为整个购房方案的净现值小于0，所以该方案在经济上不可行。
拓展：财管的考试题目很贴近生活，所以比较灵活，大家在考场上遇到相关题目一定要冷静分析，仔细作答。大家一定要利用好真题，真题质量非常高，也是最贴近考试，通过对历年真题的梳理，你就会发现重者恒重，逢新必考是不变的真理，只要把近三年的真题背后知识点搞懂，一定可以顺利通关。
夜雨聆风