文档内容
解决物业费“收取难”
关键在于理清权责关系
物业费是小区物业正常运转的重要保障，而物业费“收取难”
是一些小区物业面临的一大难题。因物业公司向业主催交物业费而引
发的纠纷，是最常见的物业纠纷之一。不能及时收取物业费，物业公
司难以提供优质服务；没有享受到应有的服务，业主又拒绝交纳物业
费。如何解决这一难题，值得人们深思。（《人民日报》10 月 30 日）
物业费“收取难”及由此带来的纠纷，在现实中的确是比较常见
的。其中一个很重要的原因就是，这里面涉及的各种关系太复杂了。
一般而言，在小区物业服务交易中，涉及的责任主体，除了物业
公司、小区业主，也还包括开发商、社区等。要尽量减少物业费“收
取难”的现象，让业主和物业方真正形成双赢，关键也就是要厘清
相关责任主体的权责关系。
现实中，业主和物业之间往往并未形成完全平等的服务与被
服务关系。比如，多数小区在交房之时，都是由开发商先行指定物
业方。而在小区成立业委会前，业主是很难通过正常的程序对于服务
不合格，或是收费标准存在争议的物业进行更换的。这也就导致：一
方面，物业方可能在服务质量保障上缺乏足够的动力，另一方面，
部分业主也就只能通过缓交甚至是拒缴物业费的方式来“软抵
抗”。于是，双方关系陷入恶性循环。
1要解决这个问题，需要让物业方和业主真正实现关系平等。
比如，近年来，不少人都呼吁要降低业委会的成立门槛，如此便有
助于让业主能够早日拥有对物业“用脚投票”的权利，从而在确保物
业服务质量和收费标准公平等方面少一些争议，大大减少物业费
“收取难”的僵持局面。同时，对于不具备条件建立业委会的小区，
社区的作用应该体现出来。如完善物业管理综合考核评价机制，将
物业管理工作纳入社区年度工作考核范畴，推进社区主动、积极
加强与物业企业的沟通协调。
还要看到，随着一些小区进入“老化”状态，物业与业主、社
区等之间的关系，也需要新的调整，并获得更多的外部支持。比
如，不少的小区公共设施进入需要更新的阶段，但其成本如何分担就
是个大问题。业主会习惯把责任推给物业，而其中一些确实超出了物
业可以承受的范围，在解决上自然就容易陷入困境。这个过程中，就
不排除会有更多的业主选择以停交物业费来“倒逼”。但实际上，小
区公用设施损坏，完全可以向相关部门申请使用业主所交的物业维修
基金。然而，这方面的申请程序比较复杂，维修基金使用门槛较高，
于是便也放大了业主和物业之间的“纠纷”。要更好地解决这个问题，
就需要相关部门根据现实进一步优化维修基金使用规则，同时社区也
该支持和帮助小区业主与物业办理相关手续。
在很大程度上说，物业费“收取难”现象，并不是物业和业主之
间单方面博弈的结果，而是由于诸多责任主体权责关系未能真正理
2顺而产生的一个最显性的“后果”。它既是一个权责关系问题，
也是一个治理问题。业委会与社区之间如何形成共治，物业履职与
居民自治如何形成更好的平衡等，这些问题都有待于从更高的层面予
以审视，从而解开小区治理中的各种“疙瘩”，从源头上减少业主与
物业之间的纠纷。（via 中国青年报）
3破解“收物业费难”要双向发力
“小区环境脏乱差，钱都去哪儿了？”“不是拖着不交，实在是
物业不配收这个钱。”时近年底，媒体关注到，不少小区居民对物业
公司吐槽颇多，物业费收取成了“老大难”问题。
平心而论，管好一个小区不易，要花钱的地方不少。从维护和改
善硬件设施，到提供绿化保洁等服务，再到保障居民日常安全，可以
说，物业费的正常缴纳是小区运转的重要支撑。但从现实来看，这
项基本支出在很多小区并未获得充分认可，时不时还能闹出官司。
居民为何不愿交物业费？确实有生活惯性的因素，特别是不少
老旧小区，产权复杂，管理多头甚至常年失管，这么些年都“凑
合过来了”，何必要交这“冤枉钱”。当然，更多人本愿按规矩办
事，奈何物业服务实在是质价不符。垃圾清运不及时，停车管理不
给力，公共账本不透明……满眼都是闹心事，谁能甘愿掏腰包？而物
业公司面对“收支不平”，也没有动力和资源提升管理能力，更有甚
者想出了拿断水断电威胁居民的损招。一来二去，物业费收取就陷入
了死循环。
物业不想赔本赚吆喝，居民不想花钱买憋屈，这都可以理解，但
彼此“撂挑子”绝不是解决问题的办法。按照相关法规，业主有权更
换物业公司，“干不了就退出”是对居民权益的一项兜底保障。但客
观来看，召开业主大会、组织邻居投票等流程周期较长，新老交替中
4各方难免都要伤筋动骨一番，况且谁也不能保证新来的物业就能做得
更好。
说到底，缴纳物业费背后的逻辑是“花钱买服务”，既然是契约，
就要靠双方的信任来维系，这里头物业的主动姿态显得尤为重要。眼
下不少小区也做出了探索，挨家挨户调研需求拟定民生清单，承诺
物业费可“先尝后买”或“一季一付”；建立“居委会+业委会+
物业”三方协同工作模式，由居民信得过的“第三方”把账目列
出来、讲明白……对物业公司来说，与其整天喊“钱难赚、事难办”，
不如通过实际行动让居民感受到环境的变化、生活品质的提升，
知道钱都花在了哪儿、管家都做了啥。有了“买家”口碑，自能站稳
脚跟。
随着城镇化进程加快、生活质量不断提升，大家的诉求也更为多
元。很多小区里的矛盾如果不能及时化解，往往会积攒成大的治理难
题。比如，有人爱在楼道堆放杂物，影响邻居出行也造成安全隐患，
但两边都是业主，该如何平衡？诸如此类问题，同样考验着物业人员
做事的决心、沟通的能力。当然，对广大居民来说，同住一个院，就
是一家人，让日子更舒坦是共同期待。这也要靠大家遇事多商量，
有事好商量，彼此都向前一步，推动“物业提质-业主满意-大家配
合”的良性循环，小区才能成为城市的和谐单元。（via 北京日报）
5粉笔说：
居民物业费难收大多与物业服务不到位、收费标准不透明、权责
划分不清晰有关。既然是“花钱买服务”，那么没享受到满意的服务
自然不会甘愿掏腰包。不能及时收取物业费,物业公司难以提供优质
服务;没有享受到应有的服务,业主又拒绝缴纳物业费……如何跳出这
一恶性循环,构建小区居民与物业公司双赢的良性循环成为一道亟待
破解的难题。不难明白，唯有真正使居民感到舒心，物业费才能收得
顺利。因此，破解难题的核心即在于增加沟通协商,提升服务质量。
一方面要理清权责关系，明晰相关责任主体的权责范围；另一方面也
要积极推进业委会与社区形成共治，平衡物业履职与居民自治，大家
遇事多商量，有事好商量，共同打造和谐美好新局面。
6免责声明
本资料仅供内部交流使用，非商业用途。在未取得粉笔许可前，任何人士或
机构均不得以任何方法或形式复制、出版、发放及抄袭本资料内容作商业或非法
之用途，违者必究。
遇见不一样的自己
come to meet a different you
