夜雨聆风
这份文档旨在推广低效用地再开发试点工作中的成功经验和做法。文档共收录了来自12个省（市）的18个典型案例，涵盖了多种低效用地类型和改造模式。
总体背景与目标
- 背景
：根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，自2023年9月起，在北京等15个省（市）的43个城市（区）开展试点工作。 - 成效
：截至文档发布时，试点地区已累计认定低效用地19.42万宗、313.66万亩；实施再开发3.29万宗、156.38万亩，取得了土地集约利用、人居环境提升、产业结构优化、拉动有效投资、激发经济活力等多重效果。 - 目标
：贯彻落实党的二十届三中全会精神，深入探索盘活存量土地和低效用地的经验做法，形成典型案例以供各地学习借鉴，推动高质量发展。
典型案例详细总结
以下是18个案例的详细总结，按文档中的地区顺序排列：
北京
- 案例一：房山区十渡平急两用社区服务中心
- 类型
：盘活低效用地建设平急两用项目 - 改造前
：山区一处低效国有用地，因地形复杂未开发。 - 改造原因
：受“23.7”特大暴雨灾害影响，急需补齐防灾避险设施短板。 - 改造主体与模式
：房山区十渡镇政府主导建设，为灾后恢复重建项目。 - 主要做法
： - 成效
：提高了土地利用效率，完善了公共服务设施，推进了韧性城市建设。 - 规划引领
：将“平时”社区服务功能与“急时”应急保障功能结合。 - 绿色通道
：作为应急民生项目，仅用13天完成全部审批手续。 - 平急转换
：建筑在平时作为社区活动中心，急时满足约200人两周的应急生活需求，并实现“五大保障”（供电、供水、采暖、通讯、避险）。
河北
- 案例二：唐山市河头老街文化街区改造
- 类型
：政企联动盘活低效商业用地为活力商业街区 
- 改造前
：原“运河唐人街”景区，因产权和管理问题，大部分建筑空置萧条。 - 改造主体与模式
：政府平台公司（唐山文旅集团）与社会资本（唐山凯歌儿实业）合作，采取“边改造、边运营”模式。 - 主要做法
： - 成效
：盘活了空置10年的土地和房屋，租金翻了10倍，带动了周边就业和旅游服务业井喷式发展，成为城市文化旅游新亮点。 - 老房新改
：对既有老旧建筑进行外立面改造和功能升级。 - 留白插建
：利用空地增建小型建筑和微景观，并办理地块增容手续（容积率从0.4提高到0.52）。 - 统筹零星地块
：整合项目南侧零散用地，建设“水上市集”。 - 统租统管
：对已租售商铺进行统一回租，实现一体化规划、改造和运营。
江苏
- 案例三：苏州市姑苏区美罗创意园改造
- 类型
：盘活低效仓储用地发展文化创意产业 
- 改造前
：老旧的仓库建筑群，用于储存物资，风貌破败，与古城风貌不符。 - 改造主体与模式
：原土地权利人（苏州函数集团）自主更新改造，是苏州市首个“工改商”试点项目。 - 主要做法
： - 成效
：新增投资约1.6亿，补缴地价约0.7亿，引入了2000余个品牌，成为新的“顶流打卡地”，探索了经营主体自主出资运维的可持续更新路径。 - 5年过渡期
：先利用“5年过渡期”政策，在不改变土地用途和主体情况下，将旧仓库改造为文创园，引入新业态进行市场测试。 - 自主更新
：过渡期后，企业自主申请转为商业用地，通过存量补地价方式完善用地手续。 - 政企共商
：建立“政府-企业”共商模式，对规划指标进行适应性优化。 - 新旧融合
：保留红砖墙等工业记忆元素，融入现代设计，提升空间品质。
浙江
案例四：杭州市萧山区衙前镇全域低效用地再开发
- 类型
：政企村联动实施全镇域低效用地再开发 - 改造前
：镇域工业发达但布局散乱、利用粗放，面临增量枯竭和存量低效的困境。 - 改造主体与模式
：政府主导，国企、民企、村集体等多主体联合参与，全镇域统筹规划，分片区、分单元逐步实施。 - 主要做法
： - 成效
：优化了空间布局，壮大了村级经济（租金收入提高10倍以上），提升了产业能级，改善了居民生活品质，打造了“未来社区”。 - 多规融合
：同步编制国土空间规划、再开发规划和产业规划。 - 多政策叠加
：运用“工改工”提容增效、妥善处理历史遗留用地、全域土地综合整治、集体土地建设保障性租赁住房、镇级资金补助等多种政策。 - 多主体参与
：政府投资建安置房；国企收购再开发（如丝路智谷产业园）；民企自主改造（如兴惠化纤）；村集体自主改造（如项漾产业园）；村集体+民企联合开发（如四翔-恒逸共富项目）；村集体+国企联合开发（如环橙国际科创中心）。 案例五：湖州市德清县莫干·庾街改造
- 类型
：政企村联动将“工业锈带”转为“文旅秀带” - 改造前
：旧厂房、旧农居、闲散城镇住宅混杂，风貌杂乱，配套设施欠缺。 - 改造主体与模式
：莫干山国际旅游度假区主导，国企（德清县莫干山国际旅游度假区发展有限公司）建设，市场（上海都心商业管理有限公司）统一运营。 - 主要做法
： - 成效
：重塑了城镇肌理，将“工业锈带”转化为“文旅秀带”，构建了文旅业态矩阵，提升了民生福祉。 - 规划引领
：编制控规和低效用地再开发专项规划，明确用地布局和风貌管控。 - 盘活四类土地
：对存量工业用地“统一收购、统一出让”；对农民宅基地“搬一还一”安置；对国有城镇用地提供货币收购或产权调换；对村组集体用地征收后提升改造为公益性设施。 - 全域共富
：创造“原乡人”、“归乡人”、“新乡人”共同富裕载体，引进品牌，鼓励人才回归。 案例六：金华市永康市陶瓷厂片区整体改造
- 类型
：政企村联动将低效工业片区改造为绿色生态产业园 - 改造前
：片区有7个用地主体（国企、民企、村集体），厂房破旧，容积率仅0.21，亩均税收低于1万元，安全隐患严重。 - 改造主体与模式
：永康经济开发区统筹，国企（市小微企业园投资建设有限公司）主导，民企和村集体共同参与，采用“政企村联动”模式。 - 主要做法
： - 成效
：提升了园区环境，实现了产业提档升级，腾出了发展空间，促进了片区共富发展，村集体收益有望增加600万/年。 - 灵活土地收储
：通过土地置换、规整零星用地，形成完整地块。 - 一类一策，重构产权
：国企土地收储后重新出让；民企用地以资产置换方式安置；村集体土地整体打包出让并返还部分。 - 规划引领
：统一规划，合理布局生活配套、行政办公、研发中试、产业加速等功能区。 - 推行工业上楼
：建设多层标准厂房，容积率提升至3.71，并充分利用地下空间。
福建
案例七：福州市社会福利院低效用地再开发
- 类型
：盘活低效用地补齐养老服务功能短板 - 改造前
：福利院设施陈旧，周边为城中村，环境杂乱，交通不便。 - 改造主体与模式
：政府主导、市场运作、国企统筹。 - 主要做法
： - 成效
：增加了养老床位（从不足500个到1000个），新增1500张养老照护床位，节约了财政支出，改善了人居环境。 - 统筹实施
：将福利院改造与周边城中村改造结合，联动收储。 - 优化规划
：调整用地性质，提高容积率，优化路网和交通可达性。 - 整体谋划
：将划拨用地（扩建福利院）与出让用地（新建养老中心）打包，实现片区资金平衡。 - 资金保障
：通过财政统筹和发行专项债等方式保障资金。 案例八：漳州市台商投资区龙池大型工业综合体改造
- 类型
：产业园区低效用地提质增效 - 改造前
：原“灿坤工业园”，以单层厂房为主，容积率仅0.58，亩均效益低下。 - 改造主体与模式
：地方国企漳州市经济发展集团作为实施主体，采取“收储后重新出让”、“拆旧建新”等方式。 - 主要做法
： - 成效
：建筑规模从65万m²提升至309万m²，容积率提升至2.5，亩均税收提升至约30万元，补齐了区域设施短板。 - 土地混合利用
：规划为“工业+商业、商务”用地，推动三生融合。 - 强化龙头带动
：预留用地给原台企灿坤，并优先引进其上下游台资企业。 - 空间多元利用
：建设多高层标准厂房（工业上楼），地下规划物流仓储、商业配套等。 - 拿地即开工
：通过并联审批、模拟审批等方式，实现审批服务融合。 - 多元资金保障
：创建“基金+产业+园区”模式，引入社会资本。 案例九：泉州市石狮市服装智能制造产业园改造
- 类型
：产业园区低效用地提质增效 - 改造前
：园区内厂居混杂，厂房破旧，布局分散，配套设施不足。 - 改造主体与模式
：政府主导，石狮市属国企产投集团作为实施主体，负责产权归集和改扩建，并通过国有资产租赁引入市场化专业主体运营。 - 主要做法
： - 成效
：厂房全部出租，引进了优质企业，预计可完成税收3650万元以上，实现了职住平衡和产业升级。 - 拓容调配
：以“三生融合”为导向，优化空间布局，形成生产、生活、生态2:3:5格局。 - 补链强链
：对原有厂房进行空间定制化改造，满足电商仓储和智能制造需求；推行“租税挂钩”制度，招引优质企业。 - 补足配套
：建设人才公寓、社区医院、托教中心等，打造15分钟产业生活圈。 - 国企+民企协同
：通过国有资产租赁，招引市场化运营团队，打造“图灵乘式空间”人才社区。
江西
- 案例十：九江市瑞昌市江州联合造船厂盘活
- 类型
：通过二级市场盘活低效工业用地 - 改造前
：原军工造船厂，因市场下行导致停产，厂房空置，土地利用低效。 - 改造主体与模式
：政府搭台，市属国企（瑞昌市瑞联资产管理有限公司）通过二级市场整体收购土地资产，再以“出租+政府收储再出让”的多路径盘活。 - 主要做法
： - 成效
：创造了重大项目落地投产的新速度，实现了传统产业转型升级，改善了周边环境，赓续了红色军工文化。 - 明晰产权
：通过二级市场整体转让，解决历史遗留问题，确保权属清晰。 - 科学规划
：编制“多规合一”村庄规划，优化用地结构布局。 - 多种供应方式
：将大部分土地出租给新企业（新江洲船舶重工）快速投产，节余土地分割后由政府收储再出让给配套产业。 - 生产要素整体出租
：将土地、厂房、设备等整体打包出租，助力企业快速投产（仅用2个月）。
山东
案例十一：青岛市潍柴（青岛）智慧重工智造中心
- 类型
：盘活村庄低效用地保障重大产业项目落地 - 改造前
：村庄和6家中小企业，布局散乱，容积率低，产业低效。 - 改造主体与模式
：结合村庄搬迁安置，对低效企业用地收储，以“腾笼换鸟”方式引进龙头项目。 - 主要做法
： - 成效
：释放了约500亩存量建设用地，投资103亿元建设百亿级大项目，容积率提升至1.2，亩均税收达85万元，带动了区域产业升级。 - 整体谋划
：将原区域规划为高端产业发展区域，统筹搬迁和产业引进。 - 产城融合
：高标准提升基础设施，完善商业配套，联合院校共建人才实训基地。 - 创新服务
：提供“保姆式”服务，组织模拟审批，提高审批效率。 案例十二：青岛市“闯创驿”科创园低效用地再开发
- 类型
：产业园区低效用地提质增效 - 改造前
：90年代建成的老旧工业园区，建筑陈旧，配套设施缺失，属于典型的“城中老工业园”。 - 改造主体与模式
：青岛自贸片区管委主导，授权国有平台公司为实施主体，采取“强功能、微改造、共收益”模式，禁止大拆大建。 - 主要做法
： - 成效
：改造了26栋老旧楼宇，释放了约13万平方米新空间，亩均税收从15万提升至57万，被授予三个国家级创新基地。 - 规划指标统筹
：采用“片区+单元+地块”模式，允许单元内规划指标统筹平衡，实现容积率转移。 - 用途合理转换
：利用“5年过渡期”政策，允许既有建筑改变功能，发展科创、商务、商业等新业态。 - 多元产权归集
：通过购买、长期租赁等方式实现产权归集，便于统一规划和实施。 - 财务收支平衡
：利用专项债、银行贷款、财政补贴等多种方式保障改造资金。 - 优化审批
：推行建设工程规划许可“告知承诺制”和建设用地规划许可证“免申即领”。
湖北
案例十三：武汉市汉阳区向阳村教育产业园
- 类型
：盘活集体建设用地补齐教育功能短板 - 改造前
：城中村改造后留下的村集体产业用地，因招商平台有限，长期低效使用。 - 改造主体与模式
：村办企业（武汉向阳物贸发展有限公司）自主改造，采用“运营前置，设计并行”的方式。 - 主要做法
： - 成效
：补齐了区域教育资源匮乏的短板，提供了132个教学班，实现了土地集约高效利用，并带动了周边文体产业发展。 - 运营前置
：先确定发展教育产业，再根据需求进行设计建设。 - 多方联动
：政府搭建招商平台，引进知名教育品牌，村集体与办学团队签订长期租赁协议。 - 规划引领
：编制产业用地发展策划及空间规划，实施“一村一策”。 - 弹性审批
：创新规划布局，为未来产业转型预留空间。 - 确权登记
：推进产业用地确权，保障村民合法权益。 案例十四：宜昌市秭归县原楚王水泥厂改造
- 类型
：盘活低效工业用地促进农业产业化发展 - 改造前
：关停的国有水泥厂，土地长期闲置。 - 改造主体与模式
：由企业（壹志公司）取得土地后，采用“维修+新建”相结合的方式，发展脐橙加工产业。 - 主要做法
： - 成效
：淘汰了落后产能，注入了新经济，预计年产值可达5000万元以上，带动了村民就业增收，助推了乡村全面振兴。 - 组合供应
：探索“国有+集体”组合供地方式，将4亩工业用地与10.35亩集体土地经营权打包出让。 - 规划引领
：将低效用地再开发项目纳入国土空间规划“一张图”管理。 - 部门协同
：建立政府引导、部门协调、企业参与的工作机制。
湖南
- 案例十五：湘潭市华都酒店改造
- 类型
：低效商业用地改造提质 - 改造前
：历史遗留建设用地，建筑功能布局不合理，设施老旧，业态落后，效益下滑。 - 改造主体与模式
：村集体经济组织（葩金股份经济合作社）与酒店公司作为联合改造主体，自行筹资改造。 - 主要做法
： - 成效
：拉动了3亿元以上社会投资，增加就业120人，年产值将达1亿元以上，实现了品质和效益双升。 - 历史遗留用地处置
：依规开展历史遗留建设用地认定和处置，分类确权或征收。 - 规划赋能
：采取片区单元规划指标综合平衡，适度放宽楼间距、日照等管控要求，提高容积率（从1.5到2.3）。 - 创新登记方式
：针对国有和集体土地并存、权利主体不一致问题，采取分宗登记、“按份共有”登记等方式。 - 联合审批
：由自然资源部门牵头，多部门联合审查审批，3个月完成所有手续。
广东
- 案例十六：广州市白云区设计之都改造
- 类型
：村级工业园提质增效 - 改造前
：村集体连片旧厂和村民住宅，以低端制造业为主，年产值仅约5000万元，税收不足百万元。 - 改造主体与模式
：由中建三局、白云开发、黄边经济联合社共同成立项目公司，采取“拆除重建+拆整结合”模式，是“土地储备+旧厂房改造+旧村庄改造+留用地开发+拆违治乱”的政策组合拳。 - 主要做法
： - 成效
：年产值提升至超百亿元，村集体租金收入预计提高2倍，形成了年产值480亿元的设计创意产业聚集区。 - 打好政策组合拳
：划分组团，制定不同再开发策略，一期、二期、西扩区分步推进。 - 政府统筹
：政府统一推动地块规划和招商引资，组织国际设计竞赛。 - 地上地下统筹
：统一规划、建设地下空间，打通地下环路，实现互联互通。 - 土地用途转换
：将旧厂房工业用途调整为办公、商业、展示功能。 - 收益分成
：村集体自行改造用地占70%，30%土地交由政府收储，实现多方共赢。
重庆
- 案例十七：九龙坡区渝高物流仓储用地转型
- 类型
：盘活低效仓储用地补齐养老服务功能短板 - 改造前
：物流仓储用房，因周边企业外迁而空置，利用效率低。 - 改造主体与模式
：原土地权利人（渝高公司）利用“五年过渡期”政策，自主转型升级为康养中心。 - 主要做法
： - 成效
：盘活了闲置房产，降低了企业投入成本，补齐了区域养老服务体系短板，实现了较好的经济和社会效益。 - 健全政策体系
：制定五年过渡期政策登记备案制度和监管评价细则，填补政策空白。 - 规划引领
：结合15分钟生活圈配套要求，支持项目发展健康养老产业。 - 联动转型审批
：联合多部门共同审查，简化审批流程。 - 强化联合监管
：对项目建设、运营进行持续跟踪监管，确保按备案内容合理利用土地。
四川
- 案例十八：泸州市龙马潭区小市街道零星用地整体改造
- 类型
：整体盘活街道零星用地建设社区便民服务设施 - 改造前
：老旧城区，公共服务设施严重不足，存在大量棚改和征收后的闲置资源和零星用地。 - 改造主体与模式
：小市街道办事处作为项目业主，区属国有公司作为实施主体，通过用途转换和空间复合利用盘活资源。 - 主要做法
： - 成效
：优化了空间布局，增加了公共服务功能，解决了群众停车难、充电难等问题，提升了生活品质，盘活了闲置资源。 - 规划引领
：以街道为单元编制公服设施规划专篇，精准布局各类设施。 - 化零为整
：整合零星用地，统筹规划建设公共停车场、微公园、社区综合体等。 - 转换用途
：利用闲置房屋改造为社区服务综合体，并探索存量建筑用途转换的正负面清单和审批流程。 - 项目统筹
：有机衔接各类资金，整合住建、民政等多部门资金，保障项目落地。 - 市场经营
：引入专业托育、电商培训等经营主体，实现可持续运营。
总结
这份《低效用地再开发试点第二批典型案例》全面展示了中国在盘活存量土地、推动高质量发展方面的积极探索和显著成效。各案例的共性特点包括：
- 规划引领
：几乎所有项目都强调了规划的先导作用，通过编制专项规划、详细规划等，统筹空间布局、功能定位和开发时序。 - 模式创新
：探索了政府主导、国企运作、民企参与、村集体自主改造等多种模式，形成了“政企村联动”、“腾笼换鸟”、“微改造”等多种成熟做法。 - 政策集成
：积极运用了“五年过渡期”、“存量补地价”、“土地用途混用”、“二级市场转让”、“历史遗留用地处置”等一系列创新政策。 - 产业升级
：再开发项目普遍聚焦于产业转型升级，从传统低效产业向文化创意、智能制造、高端服务、健康养老等高附加值产业转变。 - 功能完善
：注重补齐城市功能短板，如公共服务、养老托幼、基础设施、生态环境等，提升了居民的生活品质和城市的综合承载力。 - 多方共赢
：通过机制创新，实现了政府、企业、村集体和居民等多方利益的平衡，形成了可持续的再开发模式。
总之，这些案例为全国其他地区开展低效用地再开发工作提供了宝贵的经验借鉴，是推动土地资源节约集约利用、促进经济社会高质量发展的重要实践。