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崔红玉私塾小案例17
甲的同事乙听说甲准备卖房，独家微信1520103738 提供 同步更新 提出购买。甲表
示愿意但需再考虑细节。乙担心甲将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与
自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中
只有甲的名字，双方草签了房屋预购合同。双方签订正式房屋买卖合同约定：乙在合同签订
后的5 日内将购房款的三分之二通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担
保；双方就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。乙为了支付房款，向丙银行借款200 万，
并以所购房屋为丙银行办理了抵押权预告登记。独家微信1520103738 提供 同步更新
甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先
未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋
所有权转移登记。丙银行得知乙已经取得房屋所有权后，立即申请办理抵押权正式登记，但
乙并未配合，导致无法办理抵押权登记。
根据以上案情，回答下列问题：
1.如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同并过户给第三
人，则如何评价该行为？（6 分）独家微信1520103738 提供 同步更新
参考答案：买卖合同有效，但不发生物权变动。（2 分）根据《民法典》第221 条规定，预
告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。（2 分）根据物债相
区分原则，有效的预告登记限制的是物权变动，但不否认合同的效力。该合同没有其他无效、
可撤销或者效力待定事由的，即为有效。（2 分）
2. 丙银行能否对乙的房屋主张优先受偿？（4 分）
参考答案：独家微信1520103738 提供 同步更新 可以主张。（2 分）根据《担保制度解
释》第52 条的规定，如果经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等
情形的，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本题中，乙已经办理了首次登记，并且丙银
行在90 日内是申请了抵押权正式登记，不存在抵押权预告登记失效的情形，故其可以自预
告登记之日就享有抵押权，因此可以优先受偿。（2 分）
3. 甲擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效？是否可以
主张房屋过户登记为无效或者撤销登记？ （5 分）
参考答案：不能。独家微信1520103738 提供 同步更新（1 分）因为无权处分不影响合
同的效力。（2 分）本案中该合同不存在其他无效事由。根据《民法典》第311 条的规定，出卖
人无权处分，受让人善意、支付对价且完成公示，即可以善意取得。（2 分）本案中，乙满足了
善意取得构成要件，可以获得房屋所有权，故其妻子的各主张均不能成立。
