法拍房半年挂拍46.3万套,但这个数字说明不了断供潮

房贷断供调查 · 数据核了一遍

它计量的是走到强制执行的债务断供的温度要看银行年报和新规

先算一笔很具体的账：2021 年买一套 100 万的房子，首付 30 万，贷款 70 万，30 年等额本息。几年过去，同小区同户型的成交价跌到 70 万上下，而贷款余额还剩 60 多万。房子还在，月供照还，可首付那一截已经填进了跌幅里。

这就是很多人现在的处境，也是"断供"两个字频繁出现在社交平台上的背景。但处境是一回事，数据说的是另一回事。

一、最容易被摆错位置的那组数字

中指研究院《2026 年 1—6 月全国法拍市场监测报告》给出的数字是这样的：上半年全国法拍房源挂拍约 46.3 万套，比 2025 年同期的约 37.6 万套多了 23.1%；成交约 10.3 万套，同比增加 29.8%；总成交金额约 1515 亿元，同比增加 17.6%。

住宅是主力，占了成交套数的约 71%，成交均价约 8165 元/㎡，比 2025 年同期还在往下走。

报告自己也把挂拍量增长的原因之一写成"司法执行效率提升"，意思是有一部分增量来自法院处置变快，而不是欠债的人突然变多。

所以把 46.3 万套直接读成"46 万个家庭断供"，中间跳过了太多环节。这个数字能说明的是：走进强制执行的债务纠纷确实在变多。

二、银行账本上的数字要克制得多

要看断供的真实温度，银行年报是更直接的体温计。上市银行 2025 年年报显示，截至 2025 年末，工、农、中、建、交、邮储六家银行的个人住房贷款合计超过 25 万亿元，较 2024 年末减少约 7000 亿元，六家全部是负增长，其中建设银行以 5.99 万亿元居首，工商银行 5.88 万亿元。

资产质量这边却在往上走：截至同一时点，六大行个人住房贷款不良率普遍较上年末上升，交通银行和工商银行都超过了 1%，分别为 1.01% 和 1.06%，较上年末提高 0.43 个和 0.33 个百分点。工商银行副行长王景武对此的解释是，近两年受经济转型、房地产市场调整影响，不良率短期上行，与行业整体趋势一致。

1% 是什么概念，大约每 100 笔按揭里有 1 笔被银行计入不良，而"计入不良"和"房子被收走"之间还隔着催收、协商、重组好几步。它说明的是压力在上升，撑不起"断供潮"这三个字。

三、真把人推过去的，是三笔账

第一笔账出在房价上。国家统计局 2026 年 8 月的数据显示，70 个大中城市里二手住宅价格同比下降的城市有 70 个，一个不落；环比下降的有 62 个。看 1—8 月的平均指数，排在最末的泸州是 91.3，武汉 91.5，唐山 92.0，西安 92.1。这是全国视角的平均数，落到具体小区，幅度可能更大。

第三笔账才是收入。月供占收入的比例一旦超过某个位置，家里任何一点风吹草动都会被放大，失业、降薪、生病、一次意外的支出，最先断掉的就是现金流。多数走到断供这一步的人，不是赌房价输了，是收入这根线先断了。

四、断供之后会发生什么

这一段被误解最深。很多人的想象是房子不要了、银行收走、两清，可法律不是这么写的。《民法典》第四百一十三条明确写着，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

翻译成日常语言：房子拍出去，拍得的钱先抵贷款本息和相关费用，还不够的部分仍然记在你名下，银行可以继续追偿。

银行能出的手，在新办法里也写清楚了——清收、协议重组、债权转让或核销。注意第二项和第三项：对银行来说，把你拉回谈判桌改还款计划，往往比把房子推上拍卖台划算。

五、8 月 28 日的新规，把几件事写死了

2026 年 8 月 28 日，国家金融监督管理总局和中国人民银行印发《个人住房贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕5 号），印发之日起施行，1998 年的老办法同时废止。

其中几条值得单独拎出来。最长期限从 30 年放宽到 40 年——以贷款 100 万元、年利率 3%、等额本息计算，30 年的月供约 4216 元，拉长到 40 年约 3580 元，每月少还 636 元，代价是利息总额明显增加。这是一笔需要自己算的账，不是白来的优惠。

展期有了明确规则：展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原期限与展期期限合计不得超过 40 年。也就是说，一笔原本 30 年的贷款，最多可以把还款期限向后延 15 年。这是留给遇到阶段性困难的家庭的一条正式通道，前提是主动去找银行谈。

前端也同时收紧了。办法要求银行设定月房贷支出与收入比上限，控制在 50%以下，月所有债务支出与收入比控制在 60%以下；抵押物价值以成交价与评估价的孰低者为准。买预售房的，银行要在项目竣工备案之后才放款，这笔钱直接进预售资金监管账户。这几条共同在做一件事：把过去那种高评高贷、期房阶段就背上全额月供的风险，往前堵住。

对还贷已经遇到困难的人来说，最有价值的一条其实很简单：联系银行的时间点越早越好。逾期之前谈展期或重组，和逾期之后收到律师函再谈，完全是两种处境。至于市面上声称能"停催""免债"的中介，值得先把这句话记住——真正合法的处理通道都写在公开发文的办法里，不在那些收费的咨询话术里。

房子的账和人生的账，最好分开算。房价涨跌是市场的事，月供能不能撑住是现金流的事，两者相关，但不是一回事。把这两件事拆开，很多盯着法拍数字睡不着的人，会松一口气；而真正已经在逾期边缘的人，也更容易看清下一步该先打哪个电话。

数据来源

1. 中指研究院《2026 年 1—6 月全国法拍市场监测报告》（2026-07-13）：上半年挂拍约 46.3 万套（2025 年同期约 37.6 万套，同比 +23.1%）、成交约 10.3 万套（+29.8%）、成交金额约 1515 亿元（+17.6%）、清仓率约 22.2%；住宅成交套数占比约 71%、成交均价约 8165 元/㎡；二拍成交均价约 4720 元/㎡、二拍折价率约 67%。数据来自中指法拍数据库，覆盖 355 个城市。

2. 国家统计局《2026 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》（2026-09-15）：二手住宅销售价格指数同比 70 个城市全部低于 100，环比下降 62 个；1—8 月平均指数末位城市包括泸州 91.3、武汉 91.5、唐山 92.0、西安 92.1；新建商品住宅同比上涨的为沈阳、大连、上海、杭州、合肥 5 城（据同批发布数据整理，指数口径为上年同月=100）。

3. 上市银行 2025 年年报（据 2026-04-09 报道梳理）：截至 2025 年末六大行个人住房贷款合计超 25 万亿元，较 2024 年末减少约 7000 亿元；建设银行 5.99 万亿元、工商银行 5.88 万亿元，六家均为负增长；交通银行、工商银行个人住房贷款不良率分别为 1.01%、1.06%，较上年末提高 0.43 个和 0.33 个百分点；工商银行副行长王景武关于不良率短期上行的表述。

4. 《中华人民共和国民法典》第四百一十三条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

5. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10 号，2020 年修正）第二十条：关于"维持生活必需的居住房屋"异议不予支持的三种情形，其中含申请执行人提供廉租住房保障面积标准房屋或同意从变价款中扣除五至八年租金。

6. 国家金融监督管理总局、中国人民银行《关于印发〈个人住房贷款管理办法（试行）〉的通知》（金规〔2026〕5 号，2026-08-28 印发施行）：第十条（月房贷支出与收入比上限 50%、月所有债务支出与收入比上限 60%）、第十三条（贷款期限最长不得超过 40 年）、第十九条（抵押物价值取成交价与评估价孰低）、第二十二条（预售商品住房竣工备案后放款）、第二十五条（每年至少重评押品一次，不得以再评估净值追加购房贷款）、第二十六条（展期期限累计不得超过原期限一半，合计不超过 40 年）、第二十九条（违约贷款的处置方式）；同时废止《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190 号）。

7. 月供测算：贷款本金 100 万元、年利率 3%、等额本息，30 年（360 期）月供 4216.04 元，40 年（480 期）月供 3579.84 元，按通用等额本息公式计算。

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