写字楼开始“卷”科技:AI、芯片、低空经济成新租户主力

观点指数 在5月27日观点指数研究院发布的《甲写REIT破冰 | 2026年5月商办与办公空间发展报告》中，观点指数指出，预计今年下半年重点城市办公市场整体仍将维持租金偏弱运行、出租率持续分化的态势。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

从数据来看，2026年4月，八城办公租金均值收于2.45元/平方米/天，环比3月下跌8.29%，终结3月环比回暖的态势，同比仍下跌12.08%。市场重回下行通道，且同比跌幅显著扩大，行业整体筑底压力加剧。

整体而言，3月的普涨行情在4月逆转，市场复苏的基础尚不牢固，需求端的恢复尚不足以支撑租金的持续回升，市场仍在深度调整中探寻底部。

市场数据显示，2026年一季度，国内重点城市写字楼空置率虽局部出现边际回暖，但租金下行趋势并未扭转，以价换量仍是业主端去化库存的核心策略，样本项目一季度经营数据进一步印证了当前租赁市场偏弱运行的格局。

整体来看，多数样本写字楼租金延续回落态势，2026年3月租金水平同比普遍下滑，较2025年末也出现不同程度的走低，商办租赁市场需求偏弱，业主端议价能力持续走弱。

分城市来看，深圳片区项目租金跌幅表现出较大的分化。新时代广场、数码大厦、科技大厦二期租金同比跌幅处于5%-7%的区间，租金稳步小幅回落。科技大厦租金下行幅度最为突出，2026年3月租金同比大跌26.51%，较2025年末大幅下滑29.17%，是本期租金下行压力最大的项目。

北京核心地标写字楼租金同步承压，老牌优质资产租金稳步下行。招商局航华科贸中心同比下跌13.80%，下行幅度相对偏高。北京华贸中心、中国国贸写字楼抗跌属性更强，同比跌幅分别为4.30%、6.22%，租金走势更为稳健。

当前核心城市写字楼市场仍在经历普遍的价格调整，企业经营承压下成本管控意识增强，租赁决策趋于保守，优先选择高性价比办公空间，倒逼业主通过租金让利实现租户留存与面积去化，短期内租金下行压力仍将延续。

不过从出租率数据来看，降价并未有效带动出租率修复，市场整体需求疲软、空置压力较大。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

截至2026年3月末，12个监测样本写字楼平均出租率收于76.4%，对比上年同期减少7.5个百分点，较2025年末减少6个百分点。出租率整体走弱主要受个别项目大租户集中退租导致的极端波动拖累，多数项目出租率保持平稳，变动幅度控制在5个百分点以内。

典型如招商局商业房托旗下科技大厦，受深圳前海蛇口自贸区租户收缩创新业务、大面积退租影响，出租率从2025年3月的97.4%断崖式下滑至2026年3月的10.7%，同比减少86.7个百分点，较年末减少62.1个百分点，成为拖累样本整体出租率的核心因素。

优质资产则表现出较强的运营韧性，以广州太古汇办公楼、北京颐堤港一座、上海香港兴业中心、招商局航华科贸中心、北京华贸中心等代表的项目，出租率表现相对亮眼。其中太古地产旗下三座写字楼出租率均稳定维持在90%及以上高位。

同期陆家嘴集团旗下上海甲级写字楼以价换量策略的效果不及预期。截至2026年3月末，其长期持有的甲级写字楼总建筑面积为241.66万平方米，其中位于上海的甲级写字楼项目出租率均值收于73%，对比2025年末减少5个百分点，一季度平均租金单价同比下跌12.63%，对比2025年末环比下降3.03%至6.71元/平方米/天，租金让利并未有效对冲出租率下滑的压力。

从数据来看，预计今年下半年重点城市办公市场整体仍将维持租金偏弱运行、出租率持续分化的态势。核心城市核心优质资产租金跌幅将持续收窄，出租率稳步筑底，产业依赖、非核心区域物业租金与出租率仍存在下行压力，行业马太效应进一步强化。

数据来源：观点指数不完全统计

结合本期重点城市写字楼入驻租赁案例来看，重点写字楼项目正持续迭代产业结构、强化科技内核，高端商务载体的科创属性与数字服务属性持续提升，写字楼租户结构进一步向高附加值、新质生产力领域倾斜。

据观点指数不完全统计，本期重点写字楼租赁案例覆盖广州、深圳、北京、上海、成都、南京、长沙、长春等核心城市，租赁需求覆盖科技互联网、金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售、先进制造等行业门类，整体租户结构持续优化，行业集聚质量进一步提升。

从本期成交结构来看，写字楼租赁需求显著向高附加值产业集中，科技互联网、金融服务、专业服务三大现代服务业持续领跑市场，其中，AI智能科技、芯片研发、低空经济、新能源等代表新质生产力的新兴产业企业成为写字楼新增租赁的核心主力。

与此同时，跨境物流贸易、产业配套服务、生物制药等表现突出，成为写字楼租赁需求的重要补充。

分行业来看，科技互联网行业是本期统计中占比（按租赁单数）最高的行业类别，典型入驻主体包括谷歌（Google）、大疆创新、乐鑫科技、太翼科技等。其次金融服务依旧维持稳健的核心基本盘地位，代表性入驻企业包括汇丰银行、广发证券广州分公司、国泰海通证券等等。这类企业在选址上高度集中于各城市的核心金融区。

具体来看，期内谷歌签约入驻广州国际金融中心（西塔），是本期最具标志性的租赁事件，对广州商办市场、大湾区产业格局均具备风向标意义。

据观点指数了解，谷歌此次落地并非布局传统研发中心，而是聚焦大湾区跨境数字化服务、企业海外营销与产业数字化赋能的区域服务型总部，核心逻辑在于贴近实体经济与外贸产业客群，依托广州完善的跨境产业链实现业务本土化深耕。

从广州商办市场结构来看，谷歌的落地有效打破了本地高端写字楼长期以传统金融、航运、商贸为主的单一业态格局，补齐了广州核心商务区全球顶级外资科技服务总部的业态空白，推动区域写字楼需求由传统生产性服务业，加速向数字服务、跨境科创、产业赋能等高附加值赛道迭代升级，进一步提升珠江新城核心商圈的国际化、科创化属性。

除广州核心商圈外，主流房企自持写字楼项目也在主动聚焦AI科创赛道、培育科技产业集聚。以越秀商管旗下武汉越秀财富中心为代表，目前项目入驻企业超110家，世界500强、行业百强及头部龙头企业占比超75%，项目集聚葛洲坝供应链、德发信息、臣博视人工智能、金蝶软件、推想医疗等一众AI+企业，深耕工程智能化、AR应用、AI大数据等前沿领域，稳步构筑人工智能产业集聚高地。

与此同时，瑞安办公旗下位于武汉东湖高新区的KIC企业天地已吸引多家人工智能、数字科技等相关高新企业入驻，构筑起优质的科创产业氛围。同时作为由东湖新技术开发区管委会正式授牌的“光谷AI+大厦”，依托区域产业政策优势，为企业提供专项扶持，让入驻企业深度融入光谷创新生态圈，借势区域发展浪潮实现可持续成长。