夜雨聆风
提到"物业公司",你脑子里大概是保安、保洁、修水管。但有一家从物业起家的公司,现在养着上千个AI智能体、给楼宇装"AI大脑"、调度机器人巡逻扫地,甚至把9个"AI员工"办了转正。它就是从万科物业长出来的万物云。今天这篇,咱们把它拆开看:一家物业公司,是怎么把自己做成科技公司的。
一、从万科物业到万物云:一次改名背后的野心
万物云的前身是万科物业,做了三十多年,长期是中国物业管理行业的头部品牌。转折发生在2020年10月:万科物业正式更名为"万物云空间科技服务股份有限公司"。
改名不是换个马甲。按照掌门人朱保全的解释:从城市到园区,从写字楼到家,都是"空间";空间里的设施、设备、资产、人和商业活动,都可以用技术连接起来——空间科技服务的盘子,比物业服务大得多。更名后,"万科物业"品牌保留,继续做住宅物业,而万物云则升级为整个平台的名字。2021年,公司还从阿里云挖来了首席智联网科学家丁险峰出任首席科学家——一家"物业公司"设首席科学家岗位,这个信号已经很明确了。
2022年9月,万物云在港交所主板上市。目前万科集团是它的控股股东。
二、三层架构:Space × Tech × Grow
万物云把自己的业务概括为三个模块,理解了这张图,就理解了这家公司。
Space(空间)是根基,也就是"三驾马车":万科物业负责住宅社区;万物梁行负责商企空间——这是2019年与全球房地产服务商戴德梁行成立的合资品牌,服务对象包括中国十大互联网公司中的8家;万物云城负责城市空间,从2018年珠海横琴岛的项目起步,把整座城市的市政管养、环卫、治理打包运营,是中国大陆第一个以城市服务为定位的品牌。
Tech(科技)是底座:包括物联网平台(AIoT)、把物业作业流程数字化的BPaaS,以及我们后面重点讲的"灵石"。
Grow(成长)是孵化器:从万物云体系里长出来的新业务,比如做社区房产经纪的"朴邻"、做老房改造家装的"研选家"、做安防机电的"万御安防"。
从2025年的收入结构看,社区空间居住消费服务占大头(约六成),商企和城市空间约三成,科技业务占比还小——但科技是把前两块业务效率撬起来的杠杆,这正是它和传统物业公司的分野。
三、蝶城:一个关于"3公里"的效率实验
物业行业有个老大难问题,叫"规模不经济":项目越接越多、越接越散,每个小区都要配齐一套人马和设备,规模大了,利润反而被摊薄。万物云给出的解法,是一个自造的概念——蝶城。
蝶城的逻辑是"密度优先":选定高浓度的街道,以3公里为服务半径,把这个圈里的在管项目连成一片,人员、设备、供应链统一调度。保安、维修工不再固定属于某个小区,而是像网约车一样在圈内流动接单;采购、仓储集中化;一套供应链服务上千个项目。截至2025年底,万物云已建成690个蝶城,覆盖了约一半的在管项目。
蝶城更妙的地方在于,它不只是省钱,还是新业务的"根据地":圈定了3公里内的高密度住户,房产经纪(朴邻)、老房装修(研选家)、房屋修缮、社区商业就都有了天然的流量入口——先用物业圈住社区,再在社区里长出生意。
四、灵石:装在楼里的"AI大脑"
这是全文最"硬核"的部分。
先补一个专业概念:边缘计算。我们熟悉的AI大多跑在云端数据中心,但楼宇管理有两个特点——摄像头视频流量巨大,全传到云端又贵又慢;而电梯困人、火情预警这类事,响应必须以秒计。解法就是把算力搬到"边缘",也就是现场:数据在楼里就地处理,不出楼、低延迟。
万物云的"灵石",就是这样一台装在楼里的边缘服务器。它向下连接楼里已有的摄像头、空调、门禁、电梯、各类传感器,向上跑AI算法,然后做一件核心的事:调度——把发现的问题自动变成工单,派给最近最合适的员工,或者直接指挥清洁机器人、巡逻机器人去处理。用官方的说法,这实现了从"人找事"到"事找人"的转变。
几个公开披露的数字感受一下效果:AI巡检系统日均处理设备异常告警超3万件,准确率94.3%;万物云总部所在的深圳创智云中心部署灵石后,每平米能耗降低36.5%;在中山大学深圳校区,巡检效率提升95%。2025年12月,"灵石3.0"启动全面商业化,商业模式也很有意思——不卖软件卖"数字员工",按月租赁,同时联合机器人、消防、智能硬件等领域的企业组建"灵石生态联盟",把这套能力开放给全行业。
公司内部的AI化同样激进:自研平台上线了超过1400个AI智能体,2025年全年消耗token 725亿,甚至有9名"AI员工"正式转正。AI接管重复劳动后,超过千名一线员工被转岗到社区运营等更高价值的岗位。
五、绕不开的挑战
客观说,万物云的转型发生在一个艰难的行业环境里:房地产进入存量时代,全国住宅待售面积上升,空置房意味着"收入缺失但成本刚性";部分城市物业费面临下调压力,收缴率普遍承压;作为万科系公司,它过去几年也一直在降低对关联开发商业务的依赖,把重心转向可持续续约的"循环型业务"。它的应对包括首创"弹性定价"——把508项标准化作业清单拆开,业主按需选服务、按选定的服务定价,这套清单还向全行业开源了。
科技转型能不能真正跑赢行业周期,还需要时间验证,但至少在"物业+AI"这条路上,它是国内走得最远、投入最重的一家。
六、写在最后
拆完万物云,你会发现它讲的其实是一个"传统行业自我改造"的故事:用蝶城重构物理世界的密度,用灵石重构数字世界的调度,让最古老的劳动密集型服务业,长出科技公司的骨架。楼下扫地的机器人、秒级派单的维修师傅背后,可能正是这套系统在运转。下次路过万科物业的小区,不妨留意一下门岗边上有没有一台不起眼的"灵石"。
本文图表均为本号原创绘制。资料来源:万物云官网、公司公开披露文件
