商铺租金怎么定?36项打分自动算,这个Excel工具全搞定!

商铺租金定价评估，是不是经常被这几个问题卡住：

• 这个铺子到底该租多少钱？拍脑袋怕定高了空置，定低了亏钱
• 周边铺租25块，我这个位置能加多少？加10%还是20%？
• 租户谈租金，说你贵了，你怎么反驳？有没有依据？
• 签长约，递增3%还是5%？20年算下来差多少钱？

这些问题，靠经验答不准，靠感觉没底气。

今天给大家分享一套我们自己在用的商铺租金测算Excel工具，36项打分自动算合理租金，全周期递增自动滚。

一、工具怎么算的？

核心逻辑很简单：

参考租金 × 修正系数 = 合理租金

参考租金取周边同类型商铺的真实成交价，修正系数由36项打分加总得出。

36项打分分11大类：

每一项都有下拉选项，选完分数自动带出来，最后总分自动换算成修正系数。

二、举个例子

假设参考租金25元/㎡·月，面积100㎡：

• 36项打分加总 = 15分
• 修正系数 = 0.15
• 合理租金 = 25 × (1 + 0.15) = 28.75元/㎡·月
• 月租金 = 2,875元
• 年租金 = 34,500元

就这么简单。

三、还能算全周期租金

签长约不是只看首年租金。

这个工具里有一张「全周期方案」表，改几个参数自动算20年：

• 首年月租金（自动取测算结果）
• 租赁年限（可改，示例10年）
• 年递增率（可改，示例3%）
• 递增起始年（可改，示例第3年起）
• 首年下浮比例
• 免租月数

算出来的结果：

• 第1年：28.75元/㎡·月
• 第10年：36.42元/㎡·月
• 第20年：48.94元/㎡·月
• 20年累计租金总额：898,156元

谈长约之前，先把这个总账算一遍，心里就有底了。

四、适合谁用？

• 招商人员
  ：给商户报价前先算一遍，不拍脑袋
• 业主/房东
  ：定租金有依据，租户砍价也有底气反驳
• 租户
  ：谈判前知道这个铺子合理租金区间在哪，不被宰

五、三个注意事项

1. 参考租金一定要真实。 B3填周边真实成交价，不能填自己心理价。参考租金偏了，后面全错。

2. 第36项其他因素手动分。 拆迁、旧改、特殊政策这些表中没列的情况，在第36项自行打分，正负5分以内。

3. 算出来的是谈判锚点，不是定价。 最终成交价还要看租期、付款方式、装修期、免租期这些商务条件。

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