夜雨聆风
文 /巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
AI造富的尽头是房地产？
地产黄金十年造就首富，互联网二十年诞生BAT巨头，而AI只用了三年，就催生出万亿市值的公司和大批科技新贵。
问题是：如果你是其中的一员，通过期权变现或投资赚到钱，你会把钱放到哪里？
是投入研发、创业、扩大生产，还是继续投资利滚利？
no no no，这轮AI造富最大的受益者——韩国人，给出了答案：买房，买好房，而且要像买大白菜一样买。
今年前四个月，韩国民众通过抛售股票和债券变现，直接砸进住宅市场的资金高达3.7万亿韩元，2.4万亿韩元流入首尔，大部分集中在韩国著名的“半导体带”的中心地带——京畿道华城东滩区。
截至今年6月，首尔房价已经连续72周上涨。韩国房地产研究院预测2026年全年，首尔的整体房价仍将保持4.2%的增长。
韩国：东滩区被指定为房地产调控区
据韩媒报道，这群AI新贵一半用现金一次性付清房款，主打一个“真·落袋为安”。三星甚至给高级员工发放上限五亿韩元的低息贷款，再狠狠推动一波房价。
在美国，OpenAI和Anthropic开启股份套现后，超600名员工斩获66亿美元收益，75名核心成员单人套现超3000万美元。旧金山的豪宅成交量同比大涨22%，房价中位数上涨19%。还有房东挂牌300万美元住宅时，明确表示可以接受OpenAI或Anthropic股票付款。
这种现象同样发生在中国。从深圳湾到陆家嘴，从北京朝阳到杭州滨江，科技新贵成为了豪宅抢购潮的主力群体。
今年4月1日至5月下旬，国内389家上市公司已经累计减持套现了1188亿，半导体为“重灾区”，合计套现规模达800亿，海量资金投入到了豪宅市场。
瑞银2026年6月调研显示：未来两年在一线城市有置业计划的购房者意愿由32%升至43%，创2017年以来最高水平。瑞银的分析是“主要受惠于AI供应链相关产业利润增长及财富效应带动高端物业需求”。
值得一提的是AI上下游产业链高度相关的“三兄弟”——深圳、杭州、苏州。
深圳凭借大模型生态，以及AI服务器、存储芯片等硬件产品扼守产业链要地，催生了一批科技新贵。像今年上半年利润增长600倍的江波龙等企业，不仅让实控人身价倍增，大批工程师也获得股权激励和亿元购房借款计划。
2026年第一季度，深圳3000万以上豪宅成交同比增涨154%，亿元以上豪宅成交接近2025年全年总量。而深圳的楼市新政，针对福田、南山和宝安新安三大核心区定向松绑限购，正好与AI企业集中分布的区域高度重合。
图源：深圳市人民政府门户网站
杭州依托城西和滨江AI生态，从不缺造富神话。今年以来，“豪宅六小龙”入市，杭州多个单价10万元以上豪宅项目开盘即售罄，验资门槛最高甚至达到8000万元。
苏州豪宅市场也在回暖，集中在园区双湖、姑苏区等稀缺性不可复制地段。这得益于光模块产业链爆发，诞生了中际旭创、天孚通信、长光华芯等一批十倍股。光通讯测试仪器龙头联讯仪器，上市两月股价涨30倍，近百名员工持股16%，市值约360亿元，一跃成为富豪。
寻找“确定性锚点”
买房，向来是人类朴素情感所驱。
一家AI产业相关公司的工程师，变现期权后，年收入从50万涨到200万，行业蒸蒸日上，收入预期明朗，那么瞬间会有“换个大点房子”的冲动，先把家人给安顿好了，让自己的日子好起来，这种真实的需求推动了房产置换链，同时促进了消费。
记得上一轮中国互联网造富潮，出现过“期权买房”“IPO买房”的现象，间接为房价添了一把火：阿里巴巴上市后，一周内杭州未来科技城板块二手房挂牌价跳涨15%，有中介还打出“阿里员工专享购房通道”，腾讯、京东上市后，深圳南山、北京海淀的成交周期也明显缩短。
让人印象深刻的是2020年蚂蚁金服上市议价时期，在三年解禁期前，蚂蚁员工可以用以股价6折的价格抵押融资，提前支配账面财富。消息出来后，蚂蚁总部所在地之江片区周围的小区和豪宅跳涨，当时媒体用的词是“房价狂欢”，当地的各类消费业态都在欢呼。
而这一次AI造富略有不同的是，它刚好撞上了房地产修复周期，科技新贵多了“抄底”的心理。
韩国、香港这几年都在经历房价触底反弹的过程。香港从2021年开始跌了近30%，直到2025年结束三年房地产颓势，大摩预测将有4至5年的上升期；韩国房价在2023年跌了18%，首尔部分地区跌了约40%；上海房价相较高峰也回调较多，高盛认为在2028年前有望实现15%的反弹空间。
6月30日，韩国，房屋销售广告
这使得新贵们跳出“居住”的单一维度的资产配置，即将虚拟的资产和尚未生效的利润，转化为看得见、摸得着的昂贵的钢筋水泥。
58研究院院长张波认为，第一批AI造富的群体首先有资产配置需求，在配置时会首先锚定AI红利产业的城市；然后是保值需求，在低利率、现金价值被不断稀释的环境下，核心城市房产能抵抗通胀，保住财富基本盘；最后是避险需求，房产实物属性和稀缺性，成为财富相对稳定的港湾。
换句话说，AI创造的财富，来自IPO、股权、估值，波动性强，一旦期权变现、IPO套现后，科技新贵手中大批资金需要一个“确定性锚点”。在不确定的技术世界里，一套核心城市的房子，是最容易理解的确定性，来对冲科技企业业绩变动带来的财富缩水风险。
这就是为什么各国都在追求Halo资产，它的字面翻译是“重资产、低淘汰率”的实体资产，如地产、油气、电力、矿产、铁路、港口等。
其受捧的逻辑，对应了中国的两句古话，一句叫“家有千金，不如日进分文”，另一句叫“君子之泽，三世而斩”。像比尔盖茨，从科技行业赚得盆满钵满，转头就投资了石油、铁路、土地和矿业，无非是想让“三世之泽”变为“百代千秋”。
房地产效应有限？
在张波看来，迎接这一波AI富贵的城市，高度集中于AI产业密度高且能聚焦大量人才的地区。
上海AI产业密度位居中国第一梯队，产权保障完善、资本流通自由、国际资本可进出；杭州有“六小龙”、阿里巴巴AI生态形成的高产业密度，浙大AI学科与人才净流入提供了良好保障；手握长鑫存储的合肥、坐拥光电子产业集群的武汉等，也位列其中。
这类城市的共同特征是，既能让房产配置在工作区域，又深度绑定AI的产业红利。
浙江杭州，未来科技城
除了豪宅，商业地产在这一轮中也有机会，例如算力中心周边的产业园区、数据中心关联的工业地产、AI企业总部所在板块的办公物业。
同时，这也意味着是一次新的“K型”分化，那些远离AI产业布局的三四线城市，不仅无法承接这部分财富，反而可能因人口向核心产业城市集中，进一步加剧库存压力。
但我们也不禁想一个问题：这波AI造富后形成的房地产效应底能持续多久？
与房地产造富不同的是，AI供应链企业锚定的不是有限的土地供应，而是垄断性的技术。但领先不是永恒的，竞争对手时刻在追赶。一旦被追平，垄断技术性技术就会迅速贬值。
其次，AI的乘数效应也是高度收敛，传导链条并不像房地产那么长。同时，财富也停留在企业主要股东和少数技术人才的手中。AI确实会形成一定的房地产效应，拉动地区房价，但范围远没有房地产来得广。
而从纯粹的房地产角度考量，智本社社长薛清也认为AI的财富效应较为有限。香港房地产市场和深圳豪宅市场直接受益于此轮IPO热潮和AI行情，而内地市场方面，房地产的复苏仍存在不确定性，投资者普遍比较谨慎。
整体来说，资本市场对房地产的外溢不明显。
用更远的视角看，中国已经进入后工业化、后城市化和人口老龄化周期，投资从空间资产正在转向时间资产。未来资本更多配置在预期投资回报率更高的科技资产以及相应的金融产品上，这轮AI财富将加速技术创业—金融资产的良性增长。
赚了钱就买房，正如古代商人赚了钱就置办土地，是东亚特有的定式思维。
在韩国，“房价保值”甚至是一种信仰。根据摩根士丹利的数据，韩国人的家庭整体资产配置中，房地产依然占据75%，金融资产的配置只有9%。而一名硅谷的成熟投资者，房产占比通常控制在30%至40%，其余分散于股权、债权、早期投资。
3.7万亿韩元流入韩国住房市场
但投资房地产并不能真正致富，胡润的高净值人群报告显示，高净值和超高净值者人群中，不动产投资者仅占3%和4%。
所以，如果是你，面对突如其来的滚滚财富，会首先去买套大house吗？
