明天就按这个拍，37组客资模板

于老师

在抖音，一条视频能不能拿客，不在口才，在有没有15秒内勾住客户。这个三段式攻心话术模板，填空就用，已帮400+经纪人验证。含新房、二手房、学区房变体。

关于作者：于老师

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6年前我接手抖音房产运营时，这个品类日均播放量不到500万。6年后我离开时，它已经是日均3亿播放的超级赛道。

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后来我又去快手搭建了理想家城市运营体系，从0到1跑通了「内容→线索→成交」的全链路。

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现在我做的事很简单：把在抖音、快手学到的所有东西，用房产经纪人听得懂的方式，一句一句教给你。

别想了，明天就按这个拍。

我18年在抖音带房产经纪人的时候，让学员现场改完文案，当场拍，发完两小时出数据。最快的那个学员，一个视频拿了37组客资。不是他口才好，不是他长得帅，是他用对了模板。

一条短视频能不能拿客，不是你多能说，是你有没有在15秒内把客户的脑子勾住。 你还在纠结拍什么样的房子，同行已经用我下面这个模板一周拿了你一个月的客资。

下面这个脚本模板，我带了400多个经纪人验证过，填空就能用，用了就拿客。

脚本模板：三段式攻心话术

模板总框架

这个模板的逻辑很简单——先给理由，再给画面，最后给行动。

你以前拍的视频是不是这样：“大家好我是XX，今天带大家看一套100平三房，户型方正南北通透……”客户刷到3秒就划走了。

为什么？因为你在介绍房子，客户在找的是生活。

下面这个模板，把介绍改成代入，把推销改成选择。

完整脚本结构：

0-3秒：钩子开头（一句话，必须让客户停下来）

3-30秒：场景代入（只讲三个点，多一个字都是废话）

30-45秒：行动指令（告诉他现在该干什么）

下面是完整空模板，【xxx】地方填你自己的信息，其他照着念。

【完整脚本模板】

（对着镜头，边走边说，不要站在原地）

开头（0-3秒）：

在【城市名】首付【数字】万，你是不是也在纠结，到底是买【区域A】的【房型A】，还是【区域B】的【房型B】？

中间（3-30秒）：

我在这行干了【数字】年，可以很负责任地告诉你，如果你最在意的是【客户核心痛点1】，你就选【区域A】，因为【1句话讲清理由，比如：同样的总价你能多出20平】。

如果你最关心的是【客户核心痛点2】，那你就看【区域B】，因为【1句话讲清理由，比如：出门就是地铁，孩子上学不用过马路】。

但如果你想两样都要，预算又不想往上加，那你一定得来【你的楼盘名】看看。这边一套【面积】平的，首付也是【数字】万，但【一句话讲清最大卖点，比如：学校是xx附小，明年开学】。

结尾（30-45秒）：

我还没说物业和户型，想知道的话，评论区打【暗号，比如：具体点】，我把不敢在视频里说的优缺点整理好发你。

为什么这个模板管用？

我拆开给你讲一下，你搞懂了就知道怎么用。

开头为什么这样设计？

因为你不能让客户觉得你在推销，你要让他觉得你在帮他做选择。

首付多少、纠结什么，这两个信息一出来，正在看房的人会立刻对号入座。他不是在看视频了，是在找答案。让客户觉得你懂他的纠结，比夸房子有多好重要100倍。

中间为什么只讲三个点？

因为短视频里，客户记不住超过三个信息。

三个点的结构是：A的优势、B的优势、你的优势。你先肯定两个竞争对手，再给出第三个选项。你不是在贬低别人，你是在帮他发现他可能漏掉的选项。这个姿态是专业的、利他的，客户信你。

结尾为什么要用评论区引流？

因为你不能在视频里把话说完。说完了，他划走了。留一个钩子，让他主动找你。私信聊过的客户，成交率是直接打电话的3倍以上。

三个高转化场景的变体

上面是通用模板。下面我给你三个不同场景的变体，拿来直接用，我还会告诉你为什么这么改。

变体一：新房版（主打“同样预算买更大”）

开头：

在【城市名】手里攥着【数字】万首付，你是不是也在纠结，买【老城区】的二手房将就一下，还是去【新区】够一够新房？

中间：

我是【你的名字】，帮【数字】组家庭选过房。说实话，你要是最在意现在就得住进去、楼下就得有菜市场，那你就看【老城区某小区】，确实方便。

但如果你能接受等一年，想要个户型好、有电梯、小区里有孩子玩的地方，那我告诉你，我上个月帮一个跟你情况差不多的客户选到了【新区某楼盘】，【面积】平，户型你自己去看，阳台能放麻将桌。

要是你觉得新区太远、老城太贵，那你一定得知道【你的楼盘名】。它位置在【核心位置描述，比如：老城和新区的交界】，首付一样是【数字】万，但面积多了【数字】平。这个盘开发商基本没怎么对外推，原因是【一句话解释，比如：就两栋楼，卖完就没了】。

结尾：

这个盘学校划片刚出，还不确定能不能写进合同。想知道的，评论区打“资料”，我把项目和周边学校的关系整理好发你。

为什么这样写？

新房客户最怕什么？怕买亏了、怕等太久、怕配套落不了地。

这个变体先让客户觉得你理解他的两难——老房子方便但破，新房子好但远。然后你给出第三个选项，把“没怎么宣传”这个信息告诉他，让他觉得你掌握了他不知道的消息。新房成交的关键不是你多能推销，是你有没有客户不知道但又在乎的信息。

结尾点一下“能不能写进合同”，这个东西所有买新房的人都在意，你主动提出来，信任直接拉满。

变体二：二手房版（主打“帮你避坑”）

开头：

在【城市名】看二手房，是不是最怕遇到那种装修得漂漂亮亮，住进去半年发现漏水、发霉、邻居还是个夜班DJ的房子？

中间：

我是【你的名字】，在这个片区跑了【数字】年。我今天就告诉你一个很简单的筛房方法——先别看装修，先看楼栋的外墙和楼道。

上个月我带一个客户看房，中介推了三套精装修的，他差点就定了。我说你先别急，我带你去看个毛坯的。同一个小区，他看完毛坯，回来跟我说了四个字：还好看了。

为什么？因为精装修把墙体开裂、窗户渗水的痕迹全遮住了。但毛坯房，所有的毛病都写在墙上。

如果你最近也在看【区域名】的房子，不想自己一个个去踩坑，你直接找我。我这有个清单，整理了【数字】个小区真实的物业水平、隔音情况、还有漏水记录，这些东西中介不会主动告诉你，但我可以给你看。

结尾：

这个清单我不发在视频里，怕得罪人。你要的话，关注后私信我“避坑”，我发你。

为什么这样写？

二手房客户最怕什么？怕被坑。

这个变体的策略不是展示你有多专业，而是展示你有多敢说。你主动告诉他这个行业里有哪些“不能说”的信息，他就是你的人。那句“怕得罪人”一定要说，这是在告诉客户：我跟你是站一边的，有些话我只能私底下跟你讲。

变体三：学区房版（主打“打破信息差”）

开头：

在【城市名】想给孩子买个学区房，但一去问，发现同一个学校划片的小区，单价能差出【数字】一平。你是不是也搞不明白，到底差在哪，是不是越贵越好？

中间：

我是【你的名字】，专门研究【城市名】学区政策的。我给你讲一个内行人才知道的事——同一个学校，不同校区，差别比你想象的大得多。

我举个例子。在【你的城市名】，【学校A名称】有两个校区，一个是【本部/新校区】，一个是【另一个校区】。中介都会跟你说“师资共享”，但我告诉你，本部的老师过去是“轮岗”，一年就走。新招的老师经验要差不少。

如果你预算够，直接买【划片小区A】，别看它比【划片小区B】贵【数字】一平，但转手的时候，买家不傻，价格差会一直在。

如果你预算有限，但又想够一够，那你一定得了解下【你的楼盘/小区名】。它的划片学校是【学校名】，今年刚换了校长，是从【名校】调过来的。知道这个信息的人还不多，但学校的势头已经起来了。

结尾：

学区政策每年在变，有些话我不能公开说。想知道今年哪些学区有变动，直接私信我“学区”，我把最新整理的政策解读和小区名单发你。

为什么这样写？

学区房客户最怕什么？怕花错钱。

这个变体的核心是：你讲了一个他查不到的信息。 “轮岗”和“新老师”的区别、“换校长”的信号，这些东西是行业内部才知道的。你把这些讲出来，客户会觉得你不是中介，你是懂政策、能帮他做对决策的人。

拍摄三点，听我的别自己发挥

我见过太多经纪人，脚本拿了好好的，一拍出来全变味。这三条，你照着做，别加戏。

1. 边走边说，别傻站着

你去看所有高转化的房产视频，博主基本都在走动。为什么？因为你站着不动、对着镜头念稿，客户感觉你在背书，不真实。你边走边指，说“你看这个外墙”“这边就是学校”，客户的代入感直接翻倍。用手机原相机拍就行，别加滤镜，真实比精致管用。

2. 开头第一句话，眼睛必须看镜头

前3秒你没抓住他，后面全白拍了。说开头那句话的时候，别东张西望，把镜头当成你一个正在纠结买房的朋友，直接用聊天的语气把话甩过去。语速正常偏快，声音往下压一点，显得可信。

3. 能带现场就别用空镜

模板里需要讲房子细节的地方，直接在现场拍。你说“阳台能摆麻将桌”，镜头就扫一下阳台；你说“外墙有裂缝”，镜头就怼上去。画面比你的嘴有说服力。 实在拍不到现场的，用一张你实地拍的照片做定格画面，也比放个网上扒的片强。

今天就拍一条，就按上面选一个变体，把你的楼盘信息填进去。别想了，想都是问题，拍才有答案。

发完来评论区告诉我数据，我看看谁第一个吃到螃蟹。

明天想看什么脚本？留言告诉我场景，学区房、商铺、海外房产都行，哪个呼声高我先写哪个。

📈 已经有300+位房产经纪人在这里改变了获客方式

"按于老师的方法改了开头，第三条视频播放量破了2万" ——深圳 小李"学了直播框架，第一场就留资3个，以前场场挂零" ——成都 老张

他们的改变，都从同一个动作开始：

不再自己瞎琢磨，而是跟着一套从抖音、快手内部验证过的方法论，一步一步执行。

📱 下载企业微信，扫码加入于老师组织，回复「跟学」，我把完整方法论发给你

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