04.第4讲-12所有权和用益物权_2026年一级建造师_2026年一建法规_2025年一建法规SVIP_02-基础精讲✿高端面授✿深度强化_21-法规《考点精讲班》王丽雪、安国庆HQ_王丽雪

二建、监理、一建、一造、二造、安全、消防、咨询、检测课程押题联系QQ/微信：3849178 学员专用 请勿外泄 2025环球网校一级建造师《建设工程法规及相关知识》考点精讲-第4讲-1.2所有权和用益物权 【课前学习建议】 本讲包括所有权、用益物权。利用好老师整理的导图，方便记忆物权对应的种类。对于课程中强 调的重点，需要反复记忆，同时辅助讲义中的题目加深记忆与理解。 1.2.2 所有权（★★） 1.所有权的概念 （1）占有权：实际掌握、控制的权能。 （2）使用权：实际利用、运用的权能。 （3）收益权：收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。（孳息：自然孳息、法定孳息） （4）处分权：依法对财产进行处置，决定财产在事实上或法律上命运的权能。（最基本、核心 8 的权利） 7 1 9 【课中知识拓展】 4 8 使用权是所有权人所享有的一项独立权能。 信 3 收益往往是因为使用而产生的，因而收益权微也往往与使用权联系在一起。但是，收益权本身是一 系 项独立的权能，而使用权并不能包括收益权。 联 【例题·多选】关于所有权的说法，正题确的有（ ）。【2019一建真题】 押 A.财产所有权的权能包括占有权、使用权、收益权、处分权 准 B.收益因使用而产生，因此要享精有收益权必享有使用权 权 原 往 权 权 、 物 往 能 。 C D E 【 【 B 使 直 是 ， . . . 错 而 占 处 使 答 解 用 接 因 误 使 权 派 为 有 分 用 案 析 ， 用 、 生 使 】 】 权 权 权 收 权 A 只 是 是 收 出 用 A D 正 益 并 益 来 而 E 能 所 所 确 权 不 权 的 产 由 有 有 ， 是 能 所 权 权 、 果 生 财 指 包 处 实 的 有 最 人 产 收 括 分 、 ， 权 基 所 所 取 由 因 收 权 人 本 享 有 由 原 而 益 享 的 有 。 权 原 物 收 权 有 权 的 的 物 所 益 。 利 一 权 产 有 产 权 ， 项 能 生 时 生 也 是 独 ， 出 ， 出 往 所 立 是 来 所 来 往 有 权 指 的 有 的 与 权 能 所 新 权 租 使 内 有 增 人 金 用 容 权 经 并 和 权 的 人 济 不 利 联 核 对 价 行 息 系 心 其 值 使 在 、 所 的 对 对 一 有 权 物 原 起 的 能 的 物 。 财 。 使 直 但 产 原 用 接 是 依 物 权 利 ，收 法 新 ， 用 享 增 益 仍 而 有 的 权 可 产 的 经 以 本 生 权 济 身 享 的 利 价 是 有 利 ， 值 对 一 润 包 ， 项 物 等 括 包 独 的 。 占 括 收 收 立 有 由 的 益 益 C 错误，占有权可以根据所有权人的意志和利益分离出去，由非所有权人享有。 D 正 确，处分权是指依法对财产进行处置，决定财产在事实上或法律上命运的权能。处分权的行 使决定着物的归属。处分权是所有权人的最基本的权利，是所有权内容的核心。 E 正确，使用权是所有权人所享有的一项独立权能。所有权人可以在法律规定的范围内，以自己 的意志使用其所有物 。 7 8 1 2.所有权的种类 9 4 8 （1）国家所有权（ 2）集体所有权（3）私人所有3权 信 微 系 联 一 唯 3.业主的建筑物区分所有权 （1）概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利。 扫码关注更多内容 第 1 页 共 8 页 师面授精华、央企内训、考点串讲、习题模考、考前三页纸、绝密押题联系QQ/微信：3849178二建、监理、一建、一造、二造、安全、消防、咨询、检测课程押题联系QQ/微信：3849178 学员专用 请勿外泄 （2）专有部分：所有权（占有、使用、收益和处分） （3）共有部分：共有和共同管理 （4）转让：一并转让。 1.2.3用益物权（★★★） 8 7 1 9 4 8 3 信 微 系 联 题 押 准 精 土 1 . 地 土 承 地 包 承 经 包 营 经 权 营 人 权 依 法 对 其 承 包 经营的耕地、林地、草地等享有占有、 使用和收益的权利。 2.宅基 地使用权 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅 及其附属设施。 8 7 1 9 4 8 3 信 微 系 联 一 唯 3.居住权 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住 1.概念 的需要。 ①应当采用书面形式订立居住权合同。②居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。 ③应当向登记机构申请居住权登记。 ④居住权自登记时设立。 2.设立 ⑤设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。⑥居住权不得转让、继承。 ⑦居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭。⑧居住权消灭的，应当及时办理注销 登记。 扫码关注更多内容 第 2 页 共 8 页 师面授精华、央企内训、考点串讲、习题模考、考前三页纸、绝密押题联系QQ/微信：3849178二建、监理、一建、一造、二造、安全、消防、咨询、检测课程押题联系QQ/微信：3849178 学员专用 请勿外泄 【总结】3个3 设立3要件：书面+无偿+登记 3个不得：不得转让、继承、出租 消灭3要件：期限届满/权利人死亡+注销登记 8 7 1 9 4 8 【案例】下列关于居住权的说法，正确的是（ 3）。【根据 2024 年一建法规教材和法律规范原 信 创新编】 微 系 A.居住权应当有偿设立，但当事人另有约定的除外 联 B.设立居住权，只需采用书面形式订立题居住权合同即可 C.居住权可以转让或继承 押 准 D.居住权不得出租，但当事人另有约定的除外 精 当 登 的 采 记 除 E 【 【 用 。 外 4 （ （ 建 . . 居 答 解 书 。 C 建 1 2 设 ） ） 错 面 E 住 案 析 设 用 概 设 正 误 形 】 】 权 用 地 念 立 确 ， 人 式 D A 地 使 E ， 错 居 订 死 使 用 居 误 住 立 亡 用 权 住 权 ， 的 居 权 是 权 不 居 住 ， 因 期 得 住 权 居 建 限 转 权 合 住 造 届 无 让 权 同 建 满 偿 、 消 。 筑 或 继 设 居 灭 物 者 承 立 住 、 居 ， 。 权 构 住 但 D 自 筑 权 正 当 登 物 人 确 事 记 及 死 ， 人 时 其 亡 设 另 设 附 的 立 有 立 属 ， 居 约 。 设 居 住 设 定 施 住 权 立 的 而 权 的 居 除 使 消 住 住 外 用 灭 宅 权 。 国 。 不 的 B 家 错 得 ， 所 应 出 误 有 当 租 ， 的 向 ， 设 土 立 登 但 地 居 记 是 的 机 当 住 权 构 事 权 利 ， 申 人 。 请 另 当 居 有 事人 住 约 权 定 应 ① 设立范围：可以在土地的地表、地上或地下分别设立。 ②设 立方式：出让或划拨。 ③设立要件：登记。登记机构发放建设用地使用权证书。 【例题·单选】某实业有限公司甲与某县土地管理局乙于 2024 年 8 月 1 日签订《工业开发及用 8 地出让合同》，约定 甲在取得土地使用证后1个月内进行工7业项目开工建设等相关事项，后甲对土地 1 进行了平整等工作，并 支付相关费用。2024年10月314日9，乙以改变土地规划为由，要求甲退回土地 8 使用权。此时，甲尚未完 成土地使用权登记。甲向法3院提起诉讼，要求继续履行合同，办理建设用地 信 使用权登记手续。则下列说法中，正确的是（ 微）。【根据 2024 年一建法规教材考点和 2023 年版 系 教材案例改编】 联 A.双方订立的土地使用权出让 合同无效一 唯 B.双方办理建设用地使用权登记 ，是合同生效的前提 C.该实业有限公司甲享有建设用地使用权 D.该实业有限公司甲的建设用地使用权尚未设立 【答案】D 【解析】A、B 错误，物权的效力变动，不影响合同效力。只要符合合同生效要件，则合同有效。 因此，双方办理建设用地使用权登记不是合同生效的前提。C 错误，D 正确，未登记，不享有建设用 地使用权。 【案例1】根据《民法典》，建设用地使用权属于（ ）。【2010一建真题改编】 A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 扫码关注更多内容 第 3 页 共 8 页 师面授精华、央企内训、考点串讲、习题模考、考前三页纸、绝密押题联系QQ/微信：3849178二建、监理、一建、一造、二造、安全、消防、咨询、检测课程押题联系QQ/微信：3849178 学员专用 请勿外泄 D.留置权 【答案】B 【解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和居住权。 【案例2】建设用地使用权人依法对土地享有的权利不包括（ ）。【2012一建真题改编】 A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处分权 【答案】D 【解析】用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使8 用权、地役权和居住权。 7 1 【案例3】建设用地使用权自（ ）时设立。【20199一建真题】 4 A.土地交付 3 8 信 B.支付出让金 微 C.转让 系 联 D.登记 题 【答案】D 押 准 【解析】建设用地使用权自登记时设立。 精 （ ◼ ① ② ③ ④ 3 流 形 期 要 ） 流 转 式 限 件 流 转 方 ： ： ： 转 ： 应 式 应 使 、 当 当 ： 用 续 向 期 转 书 期 登 让 面 限 和 记 合 、 由 消 机 同 当 互 灭 构 事 。 换 人 申 、 请 约 出 变 定 资 更 ， 、 登 但 赠 记 不 与 。 得 或 超 抵 过 押 建 ， 设 但 用 法 地 律 使 另 用 有 权 规 的 定 剩 的 余 除 期 外 限 。 。 ⑤ 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 ◼ 续期： ①住宅建设用地使用权期限届满的（70年），自动续期。 ②非住宅建 设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。 8 ◼ 消灭： 7 1 9 ①出让人应当及时办理注销登记； 4 8 3 ②登记机构应当收回权属证书。 信 微 【全书总结：2个自动】 系 （1）住宅建设用地使用权 期限届满的（联70年），自动续期。 一 （2）由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交） 唯 工验收报告 90日后，工程自动进入缺 陷 责任期。 【全书总结：5大关联副词，共同、一并、统一、各自、分别】 共同≈一并≈统一，各自≈分别 共同 一并 统一 各自 分别 ①共同的上级机关裁决 ②数人代理，共同行使 ③联合体中标，对内，共同 ①建设用地使 ①应急救援 ①应急救援预案 ①建设用地使用 投标协议，对外，应当共同 用权的流转 预案的编制 的编制 权的设立范围 签约 ④共同承包 扫码关注更多内容 第 4 页 共 8 页 师面授精华、央企内训、考点串讲、习题模考、考前三页纸、绝密押题联系QQ/微信：3849178二建、监理、一建、一造、二造、安全、消防、咨询、检测课程押题联系QQ/微信：3849178 学员专用 请勿外泄 ⑤社会保险，缴纳主体 ②地役权的变 ⑥危险化学品管道安全 动 ⑦团体标准制定主体 ③业主的建筑 物区分所有权 ②合议庭普通仲 ⑧合议庭首席仲裁员、独任 （专有部分、共 裁员的选任 庭仲裁员的选任 有部分） 【例题·多选】关于建设用地使用权的说法，正确的有（ ）。【2018一建真题】 A.建设用地使用权自合同生效时设立 B.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立 C.建设用地使用权人将建设用地使用权转让，可以采用8 口头约定的形式 7 1 D.建设用地使用权可以与附着于土地上的建筑物、构9筑物及其附属设施分别处分 4 8 E.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 3 信 【答案】BE 微 【解析】A错误，设立建设用地使用权，可系以采取出让或者划拨等方式。设立建设用地使用权的， 联 应当向登记机构申请建设用地使用权登记。题建设用地使用权自登记时设立。 B正确，建设用地使用权可以在土地押的地表、地上或者地下分别设立。 准 C 错误，D 错误，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押， 精 但 当 超 物 法 过 、 符 E 【 A B C D 【 律 建 构 合 . . . . 正 例 建 建 当 建 答 另 设 筑 以 确 有 用 物 题 设 设 事 设 案 下 ， 规 地 及 · 】 用 用 人 用 规 住 单 地 地 不 地 定 使 其 B 定 宅 的 用 附 选 使 使 得 使 ： 建 除 权 属 】 用 用 约 用 （ 设 关 权 权 定 权 外 的 设 1 ） 用 。 剩 施 于 的 流 流 流 当 地 建 余 一 建 流 转 转 转 事 使 设 期 并 设 转 应 后 时 人 用 用 用 方 当 的 ， 限 处 应 权 地 地 式 采 建 附 。 分 当 期 （ 使 。 使 包 取 设 着 采 间 2 用 用 括 书 用 于 ） 取 届 权 权 转 面 地 该 应 书 满 人 流 让 形 使 土 当 面 的 将 转 和 式 用 地 向 形 ， 建 说 互 订 权 上 登 式 自 设 法 换 立 期 的 记 订 动 用 ， ， 合 限 建 机 立 续 地 正 不 同 筑 构 相 期 使 确 包 物 申 应 。 用 的 括 、 请 的 权 是 出 构 变 合 转 （ 资 筑 更 同 让 、 物 登 。 、 赠 及 ） 记 使 互 与 其 。 。 用 换 或 附 【 （ 期 、 者 属 2 3 0 限 ） 出 抵 设 21 由 附 资 押 施 一 当 着 、 不 建 事 于 赠 随 真 人 该 与 之 题 约 土 或 处 】 定 地 者 分 ， 上 抵 但 的 押 不 建 ， 得 筑 应 【解析】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另 有规定的 除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以 下规定：（ 1）当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设 用地使用权的剩余期限。（2）应当向登记机构申请变更登记。（3）附着于该土地上的建筑物、构筑 物及其附属设施一并处分。 8 7 1 9 4 5.地役权 3 8 信 （1）概念：为使用自 己不动产的便利或提高微其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。 （2）设立 系 联 ①设立方式：应当书面订立地 役权合同一。 ②设立要件：地役权合同生效时 。 唯 ③对抗要件：当事人要求登记的， 可 以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第 三人。 ④期限：约定，但不得超过用益物权剩余期限。 ⑤一地多权：土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的， 未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。（地役权的设立与既有用益物权人的关系） 【课中知识拓展】 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。 他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 扫码关注更多内容 第 5 页 共 8 页 师面授精华、央企内训、考点串讲、习题模考、考前三页纸、绝密押题联系QQ/微信：3849178二建、监理、一建、一造、二造、安全、消防、咨询、检测课程押题联系QQ/微信：3849178 学员专用 请勿外泄 【案例 1】甲、乙两单位相邻，甲需经过乙的厂区道路出入，甲乙之间约定甲向乙支付一定的费 用。该约定中甲享有的权利是（ ）。【2018一建真题】 A.土地承包经营权 8 7 B.地役权 9 1 4 C.土地使用权 8 3 信 D.土地所有权 微 【答案】B 系 联 【解析】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的 题 不动产为供役地，自己的不动产为需役地押。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。 准 精 内 年 道 后 ① ② 地 【 A B C 路 ， （ 【 . . . 役 例 甲 甲 甲 通 甲 3 不 不 总 ） 行 拟 权 题 拟 拟 拟 得 得 结 流 · ， 定 与 将 将 单 】 单 单 转 单 其 全 房 独 期 了 独 独 土 选 限 下 他 部 产 将 地 转 抵 】 列 用 房 所 地 和 让 押 2 0 甲 益 产 有 役 方 地 。 。 年 公 案 物 所 权 权 上 ， 司 ， 权 有 及 转 的 甲 与 其 权 土 让 一 权 一 乙 及 地 给 中 并 利 次 公 土 使 丁 符 转 、 性 司 合 地 用 物 让 义 支 的 《 使 权 业 ， 务 付 院 用 和 公 民 遵 同 给 落 法 权 地 司 循 步 乙 相 典 转 役 “ 。 邻 让 权 5 》 房 0 。 规 给 一 随 万 甲 定 丙 并 地 元 为 的 ， 转 走 补 方 自 让 是 、 偿 便 己 给 （ 地 费 自 保 丙 随 。 己 留 ） 房 双 车 地 。 走 方 辆 役 【 ” 签 进 权 2 原 订 0 出 1 理 合 3 ， 。 一 同 遂 建 并 与 真 办 乙 题 理 约 改 了 定 编 地 ： 】 役 甲 权 借 登 用 记 乙 ， 院 2 D. 甲拟将房产所有权及土地使用权转让给丙，而将地役权转让给丁 【答 案】B 【解析 】房随地走，地随房走。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转 让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 【例题·单选】关于地役权的说法，正确的是（ ）。8【 2020一建真题】 7 1 A.地役权自登记时 设立 9 4 8 B.地役权属于担保物 权 3 信 C.地役权人有权按照合 同约定，利用他人的不微动产，以提高自己不动产的效益 D.供役地上的建设用地使 用权部分转让时，系转让部分涉及地役权的，地役权对受让人不具有约束 联 力 一 【答案】C 唯 【解析】地役权自地役权合同生效时 设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记； 未经登记，不得对抗善意第三人。 用益物权包括土地承包经营权、居住权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的， 地役权对受让人具有约束力。 扫码关注更多内容 第 6 页 共 8 页 师面授精华、央企内训、考点串讲、习题模考、考前三页纸、绝密押题联系QQ/微信：3849178二建、监理、一建、一造、二造、安全、消防、咨询、检测课程押题联系QQ/微信：3849178 学员专用 请勿外泄 8 7 1 9 4 8 【案例1】下列物权中，不属于用益物权的是（3 ）。【2012一建真题】 信 A.土地所有权 微 系 B.土地承包经营权 联 C.建设用地使用权 题 D.地役权 押 准 【答案】A 精 用益 【 【 A B C D 【 【 【 A 物 . . . . . 案 使 收 地 抵 答 解 案 土 权 解 包 例 用 益 役 押 案 析 例 地 析 括 】 】 权 权 权 权 承 】 2 3 】 】 选 包 土 D 用 下 下 地 项 经 益 列 列 承 营 物 A 物 权 B 权 包 权 属 权 利 经 是 于 种 中 营 权 所 类 ， 权 利 有 中 属 、 人 权 ， 于 建 对 的 属 用 设 他 权 于 益 用 人 能 担 物 地 所 之 保 权 使 有 一 物 的 用 的 ， 权 有 权 不 选 的 （ 、 动 项 是 宅 产 （ ） C 基 或 为 。 地 者 用 【 ） 使 动 益 。 2 用 产 0 物 【 2 权 ， 2 权 2 一 、 依 0 ， 1 地 建 法 7 D 役 真 一 享 是 建 题 权 有 担 和 】 真 占 保 居 题 有 物 住 】 、 权 权 使 。 。 用 和收益的权利。 B. 租赁权 C.建 设用地使用权 D.地役 权 E.居住权 【答案】ACDE 8 7 1 【解析】用益物权 是权利人对他人所有的不动产或者9动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 4 8 用益物权包括土地承包经 营权、建设用地使用权、宅3基地使用权、地役权和居住权。 信 B租赁权属于债权。 微 【案例4】下列权利中， 属于依法对集体所系有的土地享有的权利的有（ ）。【根据2024年一建 联 法规教材和法律规范原创新编】 一 A.土地承包经营权 唯 B.宅基地使用权 C.建设用地使用权 D.地役权 E.居住权 【答案】AB 【解析】土地承包经营权，是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有 占有、使用和收益的权利。 宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利 用该土地建造住宅及其附属设施。 建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地 扫码关注更多内容 第 7 页 共 8 页 师面授精华、央企内训、考点串讲、习题模考、考前三页纸、绝密押题联系QQ/微信：3849178二建、监理、一建、一造、二造、安全、消防、咨询、检测课程押题联系QQ/微信：3849178 学员专用 请勿外泄 使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。 地役权，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。 居住权，是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生 活居住的需要。 【法律关系框架总结】 8 7 1 9 4 8 3 信 微 系 联 题 押 准 精 8 7 1 9 4 8 3 信 微 系 联 一 唯 扫码关注更多内容 第 8 页 共 8 页 师面授精华、央企内训、考点串讲、习题模考、考前三页纸、绝密押题联系QQ/微信：3849178