在正统理财教材、国际理财师的科班理论里，车子和房子的定位天差地别：

车，是明确写进书里、建议不买或延后购买的消耗品；

房，则是被大力鼓励、普通人最容易上手的复利资产。

就连《富爸爸穷爸爸》也通篇在强调：房子是普通人实现复利最简单的工具。

理论从来都没有错，错的是我们把这套理论彻底异化了。

富爸爸鼓励买房，有一个所有人都刻意忽略的前提：

只有满足这个条件，房子才能持续产生正向现金流，才能真正为你生钱，才是实打实的资产。

按照这个标准换算，在租金不变的前提下，现在很多房子的合理价格，还不到当前标价的四成。

100万的房子，真实价值也就40万不到。

40万以下买入，它就是能帮你钱生钱的复利工具；（此时资产收益率大于贷款利率，贷款会加速复利）

100万买入，它就是吸干你现金流的巨型负债。（此时收益率低于贷款利率，贷款会侵蚀复利甚至本金）

我对资产的定义，从来和财务报表上的纸面数字不同：

房子其实天然具备资产属性，而且绝对是优质资产：出租能赚租金，自住能省下房租，这都是实打实的现金流收益。

可如今的房子，自身的价值创造力极低，既撑不起高租金，也提供不了匹配房价的现金流。

绝大多数人买房，根本不是为了那点租金收益，而是当成了消费品，因此很多人买房从不考虑租金回报率。而商铺和商务楼大部分人买来出租的，所以租金回报率限制了其泡沫的产生。

我们还必须认清一个残酷现实：

就算买入无泡沫、估值合理的优质资产，都可能因为时代变迁、政策变动、经济周期出现亏损。

连无泡沫的资产都有风险，更何况是去触碰泡沫巨大、估值虚高几倍的房子？

《富爸爸穷爸爸》没有骗人，房子本就是普通人最简单的复利工具。

但是在中国，房子被彻底异化了。

它从“帮你生钱的资产”，变成了“掏空你三代积蓄、锁住你三十年现金流”的枷锁。

和买车一样，当你把所有启动资金砸进泡沫房产的那一刻，你的复利之门，也就彻底关上了。（房价是涨是跌看运气了）

此时房子感觉更像消费品，跟车子一样，而不像一个投资品了。

那么中国房子为啥这么贵呢？自有率高可能是一个原因，因为如果市场有很多出租的房东，那么他们在租金回报率下降到不合理的时候不但不会购买还会大量抛出，此时就限制了泡沫继续放大，就像商务楼商铺一样。

普通人一定要买房的执念吹大了这个大泡泡，日本当年选择硬着陆，瞬间戳破。我国会如何走，不知，拭目以待。

本质无区别，硬着陆是一下子跌70%（日本平均跌幅）

软着陆可以24年不涨跌，考虑到如果6%的租金回报率（同样房价无涨跌），12年翻翻，24年100就变成了约400，等于跌了75%。

在我眼里本无区别。

我从来不认为同样100万标价的东西是等价的，房屋100万只能带来1.5-2万的年现金流，还要管理等等。

而另一个资产如果每年能带来6-10万的现金流，这会一样吗？反正在我眼里不同。

什么是投资，什么是复利，就是把资产从收益率低的换到收益率高的，曾经看到一本书这么写，大部分犹太人住的租的房子，但他们持有大量的房子，为啥，因为持有的那批租金回报率比住的那套要高。只有两者重叠时才选择自住。

任何答案都有适用范围，而看透本质才能看到这个适用范围，灵活运用才能实现最终目的。

我一般不太会预测未来现金流大幅提升的情况（比如租金暴涨），我只算当下静态情况是否合理。未来可能暴涨也可能暴跌，我没能力预测。长期做静态合理的投资就可以获得不错的回报了。（暴涨送来额外收益往往会和暴跌的损失大致抵消）

两篇文章总结，我和那位博主属于类似的人，不管我有多少资产，我的车大概率不会超过20万，我的房大概率不会超过我净资产的20%。除非租金回报率可以。那些豪宅，如果真的感兴趣可以去租一年感受一下。正如金星当年说的，她住的房子要上亿，买不起，但住一年100万的租金凭她当时的收入无压力。

穷人往往看到的是几万租金给出去的心疼。

我看到的是一亿我可以赚800-1000万回来，租花100我还多出好多钱，同时装修的磨损折旧都与我无关。

生活方式决定了我们最终是贫穷还是富有。