抵押合同(房产抵押版)参考模版|附使用说明 + 风险提示

一、适用场景

本模版适用于债务人或第三人以其有权处分的房产，为债权人对债务人的特定债权设立抵押担保的情形。典型场景：亲友之间大额借款以借款人（或其亲属）名下住房抵押；企业或个人之间借款以自有房产抵押；买卖、服务、租金等合同项下金钱债务以房产抵押担保。

抵押是不转移占有的担保——房产照常居住、使用，债务不履行时债权人有权就该房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿（《民法典》第394条）。

不适用于以下情形，需另行调整：

• 以生产设备、车辆等动产抵押（请使用动产抵押版）
• 以正在建造的建筑物抵押（在建工程，请使用在建工程抵押版）
• 对一定期间内连续发生的债权整体担保（请使用最高额抵押合同）
• 需要转移占有的质押、以及保证等担保方式（请使用对应模版）

二、合同正文

房产抵押合同

抵押权人（甲方）：____________________身份证号码/统一社会信用代码：____________________联系方式：____________________通讯地址：____________________

抵押人（乙方）：____________________身份证号码/统一社会信用代码：____________________联系方式：____________________通讯地址：____________________

债务人（丙方）：____________________身份证号码/统一社会信用代码：____________________联系方式：____________________通讯地址：____________________

（乙方与丙方为同一人的，由其在抵押人与债务人两栏分别签字确认即可。）

依据《中华人民共和国民法典》等法律、法规规定，三方在平等、自愿、协商一致基础上，就房产抵押担保事宜达成如下协议：

第一条　被担保的主债权

1.1　乙方以其房产为丙方基于主合同对甲方所负下列债务提供抵押担保：主合同名称：____________________；合同编号：____________________；签订日期：______年____月____日；债权本金（债务金额）人民币（大写）____________________元（¥____________）。

1.2　主债务履行期限：自______年____月____日至______年____月____日。

1.3　乙方与丙方的关系（勾选一项）：□ 同一人　□ 第三人为债务人提供抵押。乙方为第三人时，其以本合同项下房产承担担保责任，不以乙方对丙方负有债务为前提（《民法典》第394条）。

第二条　抵押财产

2.1　抵押房产坐落于 ______ 省（自治区、直辖市）______ 市 ______ 区（县）______ 街道（乡镇）______ 路 ______ 号 ______ 小区 ______ 幢 ______ 单元 ______ 室，建筑面积 ______ 平方米，不动产权证书（房屋所有权证）号：____________________，登记权利人：____________________。

2.2　该房产占用范围内的建设用地使用权随房产一并抵押（《民法典》第397条）。

2.3　乙方声明并保证：（1）其为抵押房产的合法权利人，对抵押房产有权处分；（2）抵押房产不存在权属争议，未被查封、扣押；（3）已就本次抵押取得全部共有权人同意，房产为共有的，全体共有人均在本合同签字。

2.4　抵押房产在先权利状况（如实勾选）：□ 无在先抵押、未出租　□ 已设立在先抵押（抵押权人：________，担保债权额：________元，是否已登记：________）　□ 已出租（承租人：________，租赁期限至______年____月____日）。乙方隐瞒在先权利状况致甲方受损的，应承担赔偿责任。

2.5　双方确认抵押房产参考价值为人民币（大写）____________________元。该价值仅供协商参考，抵押权实现时以依法处置所得价款为准。

第三条　担保范围

3.1　本合同项下抵押担保的范围包括：主债权本金及利息、违约金、损害赔偿金，以及甲方为实现债权与抵押权所支出的费用（包括诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、合理的律师费、评估费、拍卖费等）。

3.2　担保范围所含利息、违约金，以主合同约定且不超过法律规定的上限为限。

第四条　抵押登记

4.1　本合同签订后 ______ 日内，甲、乙双方共同到抵押房产所在地不动产登记机构申请办理抵押权登记。登记费用由 ______ 方承担。

4.2　双方确认：以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；未办理登记的，抵押权未设立，甲方对抵押房产不享有优先受偿权（《民法典》第402条）。

4.3　主债权及本合同项下债务全部清偿完毕后 ______ 日内，甲方应配合乙方到不动产登记机构办理抵押权注销登记。

第五条　抵押期间房产的占有、使用与出租

5.1　抵押期间，抵押房产由乙方继续占有、使用，乙方应合理使用、妥善维护，不得实施足以使房产价值减少的行为（《民法典》第394条、第408条）。

5.2　抵押期间乙方出租抵押房产的，应当提前书面告知甲方，并应在租赁合同中向承租人书面披露该房产已设立抵押的事实。

5.3　抵押权设立前抵押房产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响（《民法典》第405条）。

第六条　抵押期间房产的转让

6.1　抵押期间，乙方转让抵押房产的，应当提前 ______ 日书面通知甲方；房产转让的，抵押权不受影响（《民法典》第406条）。

6.2　双方约定抵押期间乙方（勾选一项）：□ 可以转让抵押房产　□ 不得转让抵押房产。约定不得转让的，建议双方将该约定一并申请登记；甲方能够证明转让可能损害抵押权的，可以请求乙方将转让所得价款向甲方提前清偿债务或者提存（《民法典》第406条）。

第七条　抵押房产价值减少的补救

7.1　乙方或第三人的行为足以使抵押房产价值减少的，甲方有权请求其停止该行为（《民法典》第408条）。

7.2　抵押房产价值减少的，甲方有权请求乙方恢复房产价值，或者提供与减少的价值相当的担保；乙方不恢复价值也不提供担保的，甲方有权请求丙方提前清偿债务（《民法典》第408条）。

7.3　抵押期间房产毁损、灭失或被征收的，甲方可以就乙方获得的保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿；被担保债权的履行期未届满的，甲方也可以请求将该等款项提存（《民法典》第390条）。

第八条　抵押权的实现

8.1　丙方未按主合同履行到期债务，或发生本合同约定的实现抵押权情形的，甲方有权依法实现抵押权（《民法典》第410条）。

8.2　甲方可以与乙方协议以抵押房产折价，也可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房产，就所得价款优先受偿（《民法典》第410条）。

8.3　抵押房产折价或者变卖的，应当参照市场价格（《民法典》第410条）。折价协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

8.4　处置所得价款清偿本合同第三条所定担保范围后仍有剩余的，归乙方所有；不足部分由丙方继续清偿。

第九条　清偿顺位与权利处分的从属性

9.1　同一房产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖所得价款按下列顺序清偿：抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序，顺序相同的按照债权比例清偿；已登记的先于未登记的受偿（《民法典》第414条）。

9.2　甲方的债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保（《民法典》第407条）。

9.3　主债权消灭、抵押权已经实现、甲方放弃抵押权的，抵押权消灭（《民法典》第393条）。

第十条　禁止流押的特别确认

10.1　本合同任何条款均不构成"丙方不履行到期债务时抵押房产所有权直接归属甲方"的约定；丙方不履行到期债务的，甲方只能依法就抵押房产折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿（《民法典》第401条）。

第十一条　违约责任

11.1　乙方无正当理由拒绝或者拖延办理抵押登记的，甲方有权催告限期办理；逾期仍不办理的，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿损失。

11.2　因乙方原因致使抵押登记最终无法办理的，甲方有权请求乙方在本合同约定的担保范围内承担责任，但不得超过抵押权有效设立时乙方应当承担的责任范围（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第46条）。

11.3　乙方违反本合同第二条声明保证或隐瞒在先权利状况的，甲方有权要求乙方限期改正并赔偿由此造成的损失。

第十二条　争议解决与其他

12.1　本合同未尽事宜，由三方协商签订补充协议；补充协议与本合同具有同等法律效力。

12.2　因本合同发生的争议，协商不成的，按以下第 ______ 种方式解决：（一）向____________________人民法院提起诉讼；（二）提交____________________仲裁委员会，按其仲裁规则仲裁。

12.3　本合同自三方签字（盖章）之日起成立并生效，抵押权自登记时设立。本合同一式 ______ 份，甲方、乙方、丙方各执一份，送不动产登记机构一份。

甲方（抵押权人，签字/盖章）：____________________

签署日期：______年____月____日

乙方（抵押人，签字/盖章）：____________________

乙方配偶/共有人（签字/盖章）：____________________

签署日期：______年____月____日

丙方（债务人，签字/盖章）：____________________

签署日期：______年____月____日

三、使用说明

1. 登记生效
   ：房产抵押必须到不动产登记机构办理抵押权登记，抵押权自登记时设立（《民法典》第402条）。只签合同不办登记，等于没有抵押权——这是房产抵押的头号常识，也是本模版第四条排在核心位置的原因。
2. 核验权属
   ：签约前查验不动产权证书原件，并到不动产登记机构查询该房产是否共有、查封、在先抵押。所有权、使用权不明或有争议的财产，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押（《民法典》第399条）。
3. 共有房产
   ：处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意（《民法典》第301条）。夫妻共有、家庭共有的房产抵押，最稳妥做法是共有人全部在合同上签字并共同到场办登记。
4. 房地一体
   ：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押（《民法典》第397条）。不存在"只押房、不押地"的选项。
5. 留足抵押率
   ：房产处置价格通常低于市场价，且要覆盖本金、利息、违约金和处置费用。建议债权金额不超过房产评估价值的七成，为价格波动留出缓冲。
6. 主债权合规
   ：主合同为民间借贷的，利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍，超出部分的利息不受法律保护；主债权违法（如赌债）的，抵押担保也随之无效。
7. 先登记后放款
   ：大额借贷建议在抵押登记办结后再交付借款，避免"款已放出、登记未办"的敞口期。
8. 及时注销
   ：债务清偿完毕后，及时办理抵押权注销登记，以免影响抵押人后续出售、再抵押房产。

四、风险提示

五、免责声明