一句话总结

房地美30年期平均利率刚摸到7.4%，一年前才6.27%；Redfin统计显示62.6%的市场卖家多于买家，XHB住宅建筑商ETF较6月高点跌22%；加拿大温哥华被法院下令的止赎量甚至高于2008年。做了二十年抵押贷款的罗恩·巴特勒判断，真正的压力不在利率本身，而在负资产：每个月都会有更多房子进入止赎。他还说加拿大9月刚丢了6.8万个岗位，加拿大央行10月28号或12月还要加息，而房地产市场要真正转机，他给的是2028年。

主持人：David Lin｜嘉宾：罗恩·巴特勒 Ron Butler（Butler Mortgage 首席抵押贷款经纪人、《愤怒房贷》播客主持人）

一、开场：可能是2008年以来最严重的住房危机

罗恩·巴特勒：财务压力已经持续了好几年，让人备受煎熬。这种情况看起来还会再持续一两年。简直是疯了，就像直接所有东西都降20%。当借款人陷入困境时，他们干脆两手一摊说，好吧，我想我就干脆不还贷了，因为这房子根本卖不出能抵得上房贷的价钱，让我拿回一点钱脱身，那我就干脆白住算了。

David Lin：这可能是2008年以来加拿大和美国最严重的住房危机。

美国的房贷利率正处于近三年来的高点。房地美的30年期平均利率刚刚达到7.4%，而一年前才6.27%。住房成本也在不断攀升。CPI中的住房分项同比上涨了3.2%。但下行压力已经在积聚了。Redfin统计显示，62.6%的市场上卖家多于买家。其记录中最大的缺口，以及房屋竣工量都在下降，而且XHB住宅建筑商ETF较6月高点下跌了22%。在加拿大，裂痕已完全显现。温哥华法院下令的止赎数量处于多年来甚至几十年来最高水平，甚至比2008年还高。随着全球央行继续加息，房主未来将面临更高的利率，最终可能转嫁给租户。

那么利率会升到多高，房地产市场又如何生存？现在，在Cauchy上，交易员预测，到2026年底，30年期抵押贷款利率突破7.5%的概率为65%。如果你同意这一概率，一笔50美元的交易如果正确，可能带来77美元的收益。我们的下一位嘉宾将给出他的展望，敬请关注。它是美国最大的预测市场。与体育博彩不同，你是在点对点交易现实世界事件，从经济数据到政治结果，价格是根据公众意见波动的，而不是房子本身。

Cash已获CFTC批准，在全美50个州都能使用，包括加州和德州。现在Ron Butler加入了我们。他是Butler Mortgage的首席抵押贷款经纪人，也是《Angry Mortgage Podcast》的主持人。欢迎回到节目，Ron，很高兴一如既往见到你。

罗恩·巴特勒：很荣幸来到这里，David，谢谢。

二、30年固定利率与浮动利率的重新洗牌

David Lin：我们先从美国这边说起，呃，30年期固定利率今年第四季度是7.4%，更多买家正在选择可调利率贷款，CNBC说的。呃，你有没有跟美国那边的人聊过他们的前景和情绪，以及他们在产品上怎么选？他们是不是干脆不买新房了，一直等到利率降下来？

罗恩·巴特勒：我觉得最好的回答就是，是的。我的意思是，咱们得面对现实。有时候就是有搬家的压力。有家庭方面的压力。总会遇到各种情况。人们不得不买，觉得自己必须买点什么。所以，这种情况下，他们虽然会买，但事后会后悔。能观望的人都会选择观望，因为如果不是急需的话，他们就不会出手。他们不会贸然决定购买，尤其是在利率那么高、而且还是浮动利率的情况下。浮动利率贷款是个替代方案，但这让很多人感到紧张。没错，

David Lin：浮动利率贷款的占比。在房贷需求中上升了10.5%，创下一年来的最高水平。如果你选择浮动利率，你就是在假设利率会下降，这个假设合理吗？不过就目前而言，

罗恩·巴特勒：你最好是这样假设，因为它可能会，你知道，它可能会反过来。反过来咬你一口。所以，你必须假设利率已经见顶，或者即将下降。而这个假设可能完全错误。没错，

三、利率会走多远：预测市场在押65%

David Lin：我们来聊聊这个。为什么会这样？这正是我想问你的，你觉得利率会。走向何方？因为，你知道，如果你选择浮动利率，你最好判断正确，就像你说的。为什么？为什么这很可能不是正确的假设？嗯，

罗恩·巴特勒：总的来说，你知道，我很幸运有机会与固定收益领域的。高管们交流，在加拿大以及边境那边的美国。而市场情绪。正变得非常。非常看跌，就全球债券收益率的走势而言。尤其是长期债券收益率。这会影响美国25年和30年固定利率市场。加拿大的债券收益率也是如此。我意思是，我听到的事情很简单，就是所有类型债券的收益率明年都会更高，而且央行会继续加息。好了，呃，

David Lin：我们马上就会谈到那部分，呃，我们会聊加拿大央行以及美联储，呃，30年期抵押贷款利率会涨到多高？好吧，我就直接问你，直截了当地问，我是说，根据预测市场，高于7.4%的概率是32%，7.5%的话，呃，有65%的概率会涨到7.5%以上，而高于6.7%，呃，有44%的概率。我们其实已经差不多到7.50%了。所以听着，我会，

罗恩·巴特勒：我我会在Polymarket上买那个更高的合约。如果是我来做的话，我肯定会买那个更高的合约。嗯，是的。这个，呃，格局，趋势，整个形势在全球范围内同步，对于，呃，债券收益率，政府债券收益率来说，目前似乎有点清晰了，我是说，你得注意，你得对可能发生的情况保持开放的心态，但我只是觉得，最近的形势是债券收益率会更高。

David Lin：其实，那么30年期会跟随，嗯，10年期吗？抱歉，30年期抵押贷款利率是更多地跟随30年期国债收益率，还是跟随美联储，或者还是仅仅是房地产市场供需的作用？嗯，我问你这个是因为在最近几个交易交易时段和债券收益率一直在下跌，

罗恩·巴特勒：当然，它跌到10，跌到10年期，然后……再说，我跟大型金融机构的固定收益部门老板讨论时，他们说……同样的话，罗恩，你得明白，这不是线性的，不是的，这条线不会是一条完美的……向上倾斜的直线，会有下跌，会有上涨，还会有更多下跌，但……趋势，而在确立更高房贷利率这件事上，重要的是趋势，是……六个月后、三个月后会发生什么，即使中间会有波动。

每天或每周都有波动，但他们的信念，他们最坚定的信念……就是趋势，明年会更高。对了，

David Lin：呃，我……知道在加拿大，我们基本上只有浮动利率，从这个意义上说，但在美国，它是一种选择。所以大约有310万份可调利率抵押贷款未偿还，约占……大约5500万份活跃抵押贷款的5.6%。现在，在这310万份中，很……多很快就要开始面临利率重置，这就是这篇文章的标题。不过，那不是市场的很大一部分，对吧？罗恩，我们不应该太担心。不，

罗恩·巴特勒：我觉得我们不应该，呃，你知道，这些可调利率产品……呃，在2008年金融危机之前确实风光过，而它们已经……它们遭受了重创，那是一种问题很大的产品，以至于……这个产品的使用量刚刚暴跌了。即使在今天，当它增长的时候，当更多人在推销它、更多人在使用它的时候，使用它的人，在购房贷款公众中仍然只占非常非常小的比例。所以，其实我不觉得这是什么大问题。我觉得，更长期限的贷款才是大问题。好，

四、加拿大房贷：为什么30年期最受欢迎

David Lin：我在加拿大。呃，我觉得我们可以就聊聊我的情况，还有像我这样的人。所以我在考虑也许进入房地产市场，明年或者今年晚些时候。所以你知道，银行问我，你想要三年固定利率吗，呃五年固定利率，你知道，呃，你知道，你想要什么利率期限，我该怎么回答这个问题？嗯，

罗恩·巴特勒：我可以先告诉你什么最受欢迎。特别的是，现在不是五年期固定利率了。它曾经是加拿大抵押贷款行业大约90年来的支柱，呃而今天，它在加拿大新选择的抵押贷款中只占大约8%。在全新的抵押贷款中，它只占8%。所以现在的趋势几乎已经演变成完全是三年期固定利率，甚至一些更短的期限，比如两年期。但是浮动利率，你知道，已经达到了市场38%以上的水平。但是，是的，因为今天的利率，选择五年固定利率。

今天的利率大概在4.44到4.79之间。如果你可以选择三年期，利率能降低20个基点，很多人选择三年期，他们就是不想接受4.69或4.79的利率。

David Lin：好的，那25年还是30年呢？哦，

罗恩·巴特勒：30年。你看，我的意思是，有在加拿大，提前还贷的方式非常多。方式太多了。我是说，加拿大在房贷产品方面是最优惠的国家之一，你可以增加还款额，一次性还款，大额一次性还款，最高可达整个房贷的20%。所以，你只需通过提前还款，就能轻松改变摊销期限。

David Lin：但是，有一种观点认为，如果你选择30年而不是更短的期限，在购房过程中，你的大部分成本将是利息。因此，为了最小化利息支出，你应该选择更短的期限，并在开始时多还本金。这有道理吗？

罗恩·巴特勒：这本质上是一个谬论。如今，因为我们有很多方法可以多还款、提前还款。我们可以简单地把它改成加速的双周还款方式，这样就能在很多方面把贷款期限缩短六年。如今你可以随时登录你的房贷门户，把每月还款额增加50美元或100美元。这样就能让你的房贷减少好几年，省下多个层级的利息。如今的世界完全不同了。呃，只要你关注提前还款，只要你把它放在心上，呃，你就不可能还30年，永远不会发生。

五、美国供需失衡：挂牌多、买家少

David Lin：好吧，呃，回到美国的话题。我们待会儿再回加拿大。房屋卖家，这是Redfin的数据，现在卖家数量超过买家63%。这是经济衰退后楼市崩盘以来最大的差距。美国41个人口最多的大都市区按他们的记录都是买方市场，只有五个卖方市场，旧金山和几个东北部大都市。我是说，旧金山是科技百万富翁的极端案例，呃，还有亿万富翁。

我刚在Instagram上看到一个房地产经纪人，他说人们出价像高出要价八百万美元，在旧金山，就为了让房主尽快搬走。这太疯狂了。总之，呃，撇开这个不谈，撇开那个市场，其他市场发生了什么？这是利率的原因，还是在债券收益率开始之前就已经发生了？说到这个，

罗恩·巴特勒：其实有个很有意思的现象，就是在美国，很多人几乎占了市场的40%，这些房贷持有人仍然持有大约3%的房贷利率，所以如果你的房贷利率是3%左右，你可能非常非常非常不愿意卖掉自己的房子，搬到另一个房子，然后承担7.3%或7.15%的房贷，非常不愿意。而这就是导致卖家稀缺的原因。我的意思是，也许我想卖，但我不会放弃我2.99%的利率，就这样。对我来说，这不是一个经济上理性的举动，所以我不会这么做。

所以这确实影响了卖家的数量。”不过，

David Lin：这难道不应该推高价格吗，而不是压低价格？嗯，

罗恩·巴特勒：它压低了价格，因为没有足够多的人真正愿意承担7.15%的利率。是的，当然，有买家，但没有足够多的买家，而且卖家与买家之间的比例严重失衡。但如果你说，我负担不起7.15%的利率，我承担不了那些月供，我现在也不想买，因为我有一种看法，不管这看法对不对，也许重点在“不对”上，就是利率明年反正会降下来。所以，对，我就是不进场了。而且，如果你作为买家不进场，价格就会降下来。

David Lin：美国住宅建筑商日子不好过。这是道富的住宅建筑商ETF，代码XHB。它比6月初的高点跌了22%。明白吗？现在95美元。它夏初还是115美元。现在，如果你看看美国人口普查局的一些统计数据，住宅竣工量一直在下降。我想知道这两件事是不是相关，背后的故事是什么。

罗恩·巴特勒：它们绝对相关，而且会变得更糟。呃，你看，又是同样的效应，对二手房的影响其实还加剧了。在建筑行业，不管建筑公司或房屋建筑公司能推出什么激励措施，他们还是绕不过高利率这道坎，而且负担更重了。我之前就说过，早先有很多人说，嗯，我想买房。我不介意买套新房，也不介意预订一套。但你知道吗？也许我们应该先等等看，看这些房贷利率会怎么走。而这种不确定、这种犹豫，其实不管你提供什么优惠都没用。

你能给的激励措施就那么多。房贷利率还是高得离谱。人们就说，不行，我觉得不踏实。我还是等等吧。

六、还能降息吗：正常化的代价

David Lin：那么，先不说利率，我们能不能找到一个正常化时期，让人们接受7%的利率，然后现在就出去开始买房？这就像，好吧，这是新常态。利率会降下来的。通胀不会让任何新房降价。

罗恩·巴特勒：是啊，总会有的。最终人们会接受，接受任何事。这就是悲伤的阶段。

最终你会从讨价还价走到接受，但下一个问题是，我们看到通胀大幅跳升，在美国，上周这周，这让人不安，让人不安，经济要往哪走，会发生什么，我的意思是，这看起来不妙，价格汽油价格，柴油价格，我不舒服，你知道，还有那个影响，不只是单一因素，不光是房贷利率，但你说得对，最终如果永远都是7%，我得想想怎么应对，但还有另一种挥之不去的对经济未来的恐惧，我的意思是，目前还算稳固，但面对那样的通胀数据，如果再加把劲，大家都知道美联储会加息，大家都明白，就连街上的普通人现在也习惯于思考这个，哦，通胀上升，美联储加息，这就是当今世界我们拥有的信息，是啊，说到美联储，我们来谈谈加拿大央行，

David Lin：呃，你说过要么10月28号，要么12月，加拿大这边会加息。我的问题是，为什么劳动力市场看起来不太妙？加拿大9月刚刚失去了6.8万个工作岗位。

罗恩·巴特勒：确实如此，你看，呃，加拿大央行其实只有一个工具，而且坦白说，它其实只有一个任务，它的任务就是防止通胀失控。呃，我们刚刚看到美国那边糟糕的通胀数据，加拿大下周一也要公布通胀数据，这份数据好看的可能性微乎其微。显然，还有一份数据，会在11月公布，它将影响加拿大央行12月9号的会议。你看，你能看出来，加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆，两周半前在哈利法克斯发表了一次演讲。

他突然开始谈论这个话题，之前他一直在讲经济疲软、经济疲软。讲经济疲软讲了大概一年。然后突然之间，在哈利法克斯，他突然大谈通胀，满嘴都是通胀的话题。这些人懂得如何释放未来行动的信号。而且一旦他看到美国加息、日本央行加息、欧洲央行加息，他就都知道这会发生，只是时间问题，而他们唯一的工具就是这些。央行必须对抗通胀，尽管这是个钝器，尽管它甚至不适合应对供给冲击。这是他们仅有的手段，最终他们会动用它。

七、狗笼公寓：安省的出清难题

David Lin：你在X上发帖说，最糟糕的可能结果对于狗笼公寓投资者正在发生。什么是狗笼公寓投资者？我不熟悉这个术语。我们都知道之前的坏消息，要价下跌，房产税上涨，公寓管理费上涨，价格下跌。是啊，公寓市场表现不佳。你这是什么意思？

罗恩·巴特勒：一个狗笼公寓是我一年多前创造的一个术语，它已经被完全采纳进入加拿大房地产的词汇中。所以它是指小于500平方英尺的公寓。它可能是480平方英尺。也可能是425平方英尺。它可能是385平方英尺，很小，布局荒谬，建筑质量差的公寓。而且是的，它们承受着巨大压力，并将继续承受压力，而更高的抵押贷款利率将只会对那个市场造成更大的伤害。这无疑是加拿大房地产中受打击最严重的一个类别，

David Lin：在加拿大。你纠正我，如果我说错了，但我记得在7月，你告诉你的观众，安大略省的人应该开始认真对待很快，嗯，最近的利率变动是否改变了这个前景？

罗恩·巴特勒：抱歉，安大略省的人应该更早认真对待，

我觉得，我觉得安大略省的人应该在10月认真对待，是的，他们应该认真考虑剥离、失去房地产持有，呃，你知道，毫无疑问，有很多这个省有很多人持有负现金流的出租房产，而且同时这些房产的价值在下降，而费用将继续上升，但加拿大已经连续24个月出现更低的全国范围内的要价租金，尤其是在安大略省和不列颠哥伦比亚省，更低的要价租金，上涨的房产税，上涨的抵押贷款利率，以及这些大型公寓楼不断上涨的每月维护费，嗯人们最好认真考虑卖掉这些东西，

八、美国通胀与加拿大房价的关系

David Lin：即使他们会遭受重大损失，好吧，呃顺便说一下，呃，说到租金，呃，CPI中的住房分项，在美国其实是在上涨的，尽管现在整体房地产市场疲软走弱。呃，让我把这张图表调出来，我们可以聊聊，我在想这是不是跟它的衡量方式有关。它是用不同的方式衡量的，所以这就是住房分项，它小幅上升了。我不知道人们是不是，这个分项的一部分是业主等价租金，这是一项调查，询问业主他们愿意付多少租金。那么，人们是在预期美国租金会上涨吗？

罗恩·巴特勒：嗯，美国经济本身状况良好。它一直状况良好。这些数据总是滞后的。而且我想跟你说，在美国，我们几个月内都不会看到任何形式的利率下调，我是说在一个相当强劲的经济中，就业方面失业率只有4%，略高于4%，我是说那是一个房东可以继续获得，呃，可观租金上涨的市场。我是说有很多人在工作，也有很多房源供应，但没有理由降租金。

在这个阶段，人们都在工作，经济在运转，而加拿大贸易战的威胁进一步给失业问题施加压力，你谈到的那些失业，那些人当中有些他们只能搬回去和父母住，或者到处蹭沙发，如果你不工作的话，就很难付得起房租，好，

David Lin：说回加拿大，这就是我刚才提到的那些数据之前说的，全国平均价格从峰值下跌了大约20%，每个省份都有不同的市场，如果你往下看，这是平均售价，橙色的线，它在最近仅仅几个月里就下跌了，如果按省份细分，看起来BC省、安大略省、魁北克省在月度变化上受冲击最大，不过不知为何魁北克年度价格变化是3.1%，阿尔伯塔省和沿海省份表现相当不错，所以这其实是BC省和安大略省的情况，那么这些特定市场到底发生了什么，BC省和安大略省受冲击最严重，

罗恩·巴特勒：我想知道这是否主要因为狗笼公寓，就像你之前提到的，是的，这绝对是狗笼公寓的影响，导致了整体价格下跌，但价格下跌遍布这两个省份，你知道，我们根本不可能有任何上涨的希望，当利率上升时，这会让人们观望基于贸易战，人们对经济的实际未来感到紧张，我的意思是，让我们面对八月这个月，我们从特朗普总统那里得到了最多的梗，最多的呃，莱克。美国遭受了最持续不断的威胁和攻击，呃。

到那个时候，呃，人们就会紧张起来，如果你不买房，而交易的。另一方需要卖掉房子，他们就得不断降价，

九、止赎创新高：负资产的连锁反应

David Lin：呃，这。是个疯狂的故事，法院下令的房屋销售止赎在不列颠哥伦比亚省创下10年新高，拖欠。也创下新高，跃升了52%，嗯，我要调出这张图表，呃，当。我读这个的时候，但是，嗯，呃，法院下令的，甚至不是，甚至不是自愿的，或者。法院下令的止赎大幅增加。让我调出这张图表。是的，这里。来了。这。一直在社交媒体上流传。温哥华的数据比2008年和2009年还高。

罗恩·巴特勒：发生了什么？嗯，这个。2008年和2019年世界金融危机对加拿大的影响是温和且短暂的。有那么一刻，11个月后，大家都说，好吧，我想它结束了。我们不再讨论这个了，嗯，所以它很短暂，而短暂的话，就不会有那种影响力。对，呃，季度销售的影响，本质上就是贷款人请求法院没收房屋并出售。允许贷款人出售，这就是法院命令的出售，呃，是的，我们还有更多。现在的问题，我是说，我们遇到各种情况，人们不得不试图拿到。

他们手上的这些，呃，预售联排别墅，人们发现，天哪，房子的价值急剧下跌。我应该继续还款吗？这是出租房产，所以也许我应该让贷款人收回。财务压力已经持续了几年。这不像2008年那样短暂而剧烈的危机，然后就结束了。这看起来还会持续一两年。所以到那时，有更高比例的人说，好吧，如果还要持续一年，我得认输了，我不如现在就放弃。

David Lin：这很可能，这只是我的猜测。这可能是迈克，这可能会给整体市场带来更多下行压力。如果有更多浮动止赎房源的话。我的意思是，这些通常不会按市场价出售，对吧？所以，这就增加了低于市场价的供应。

罗恩·巴特勒：你的观点很关键，因为我一直在非常密切地关注这个现象，我们确定的是，法院命令的出售、销售权、止赎房屋的出售，总是，比该社区之前最低售价低8%到10%，所以，是的，人们意识到这个问题，潜在买家会给出尽可能低的，出价，然而一旦出售发生，又比上次最低售价低10%，这就为该社区创造了一套全新的可比销售，整个区域的价值就会下降，我们已经看到这种情况持续发生，在许多情况下已经持续了将近，一年了。是的，

David Lin：我自己也见过房源挂牌，然后两周，你知道，比如一百万的房子，然后真的在一两周后降了10万。嗯，多少，如果他们是潜在买家，应该要求比市场价低多少，比出价低多少，现在价格，

罗恩·巴特勒：疯狂一点，就像所有东西都低20%，我的意思是，这嗯，如果你确定不是房主在卖房，而是第三方在卖，谁接管了房子，他们就是卖家，不管是银行还是其他金融机构，嗯对，就是。就疯狂出价，尽可能往低了报，然后。看看会怎样。对，

David Lin：但你说这个止赎趋势会恶化，是因为那些。几年前买房的人，当时利率低得多，现在因为他们的三年期、五年期到了。他们得按高得多的利率重新调整，现在负担不起了，是这样吗？

罗恩·巴特勒：那不是主要因素。让我告诉你关键因素是什么。如果我们回到过去，当抵押贷款或当，呃，房价。至少稳定，你知道，或者逐渐上涨，或者任何那种环境。当房主遇到麻烦时，他首先想到的是卖房，因为他会得到。从房子拿回一些钱，他会得到收益，让他能继续生活，也不会跟贷款人产生麻烦，而且。他会保护自己的信用评级。所以今天，。当房价已经大幅下跌，当借款人遇到麻烦时，他们只能摊手说，。

好吧，我想我就停止还款了，因为我卖不掉这房子，甚至。接近抵押贷款金额，让我能拿到钱脱身。所以我就在这儿耗着，六个月、九个月，。十个月，等银行走完强制拍卖流程，法院命令的拍卖流程，我就住着。免费。

David Lin：有意思。而且那……不过，为什么情况会变得更糟呢？

罗恩·巴特勒：因为每个月都有越来越多的房子，我们开始在很多地方出现大量房源。在一些地区，一些特定的社区和城市。我们有一大批房子，卖出去的钱比房贷价值还低。所以，随着这个数字增长，随着价格继续下跌，就会有越来越多的人忍不住想说，那咱们就别还贷了。好，

十、海外买家禁令的幻想

David Lin：我在房产经纪人的宣传册上到处看到这个，加拿大联邦的……海外买家禁令，联邦海外买家禁令，那个……这名字真拗口，该禁令定于2027年1月1日到期，这让一些房地产专家质疑房价是否有大幅上涨的风险。呃，你怎么看？

罗恩·巴特勒：任何认为联邦海外买家禁令结束会导致房价立刻上涨的人，我们想说，那些人是在抽“希望鸦片”，就像他们嗑了希望药一样。这简直荒谬，我来告诉你为什么。因为那些对外国买家征收重税的省份，没有一个会改变立场。这种局面还会持续下去。

而且反正外国买家也没以前那么多了，呃，中国房地产市场已经崩盘，过去这些年，这些外国买家绝大多数都来自中国大陆，呃，而且，顺便说一句，房地产买家未必想买在一个可能接飞刀的市场里，所以所有这些其他问题，省级税啊，空置房屋税啊，所有这些税，在这些省份已经实施，特别是像不列颠哥伦比亚省和安大略省这种可能让人感兴趣的，取消购房者禁令会有什么不同呢，我是说这些都是非常重的税，几乎能把任何参与者赶走，即使联邦层面已经取消了那个禁令，

David Lin：我想说，我们有数据或证据表明，也许富有的外国买家可能不太在乎这些税。有一大堆人在等着1月1日这个截止日期解除，因为价格在下跌，也许他们的，你知道，价格更有吸引力了。有没有任何我们看到这样的排队吗？

罗恩·巴特勒：其实并没有。没有排队，也没有买家。几乎没人感兴趣。再说一遍，这很大程度上是房地产经纪人的一厢情愿。

十一、加拿大市场要如何扭转

David Lin：加拿大市场要扭转局面，需要发生什么？

罗恩·巴特勒：需要的是贸易战结束，以及通往更充分就业的明确路径，还有一条通往完全平静环境的明确道路，让加拿大潜在购房者安心，也让房地产行业得到一些缓解。如果2027年利率继续上升，那会进一步打压市场。如果利率有可能下降，那将是最有帮助的因素组合。自由贸易协定、经济回暖、失业率下降，再加上利率稍微放松，就是所需的配方。

David Lin：如果这些事最终真的发生，住房市场的哪个板块会先复苏？公寓、联排别墅，还是独栋住宅？到底是哪种呢？

罗恩·巴特勒：独栋住宅和联排别墅会最先复苏。有明确的证据表明，只要有机会、条件合适，就有被压抑的需求。在价格合适的情况下，人们会乐意出手。人们会乐意购买联排别墅或独栋住宅。然后，当然，在这种情况下，改善型市场、换房市场会开始复苏。但是，是的，那绝对是最受欢迎的类别。小户型公寓的困难将持续相当长一段时间，直到地面住宅复苏之后。

David Lin：而且，你知道，人们问我，我也不知道答案，但是，嘿，这种复苏什么时候发生？这场血洗会持续多久？你会怎么回答？

罗恩·巴特勒：2028年，我看不到任何可能，你知道，房地产的运作方式是，首先下跌会停止。第一个关键因素是，房价停止下跌。房价不会像股市那样，它不是股市。不会自动反弹。这里只是有一个趋于平稳的点。它可能需要平稳一段时间，有时甚至长达一两年，才能完全稳定下来，然后才会出现真正的反弹和明显的价格上涨。所以最引人注目的观点就是，房价停止下跌。我觉得这种情况可能会持续，要么贯穿整个27年，要么持续一半左右。对，

十二、普通人该盯哪些数据

David Lin：普通人应该关注哪些数据，才能看出市场正在趋于平稳呢？你知道，你可以开车在附近转转，看看出售牌子是不是变少了。还可以看加拿大住房抵押贷款数据，了解房屋交易情况。还有别的吗？对。

罗恩·巴特勒：我的意思是，有时候光看出售牌子变少并不管用，因为有很多卖家只是决定再搁置一年。所以出售牌子减少，并不一定意味着市场有所改善。我们在不少地方都见过这种情况。所以你看，你得留意。你得看CMHC的数据。有很多不同的建筑商组织和房地产组织。哎呀，如果你开始看到销售增长，因为我们一直只有下降，如果你开始看到持续、清晰、向上的单位销售，那将是一个很好的迹象，表明情况即将好转，但到目前为止我们还没有看到。

David Lin：现在，所以对于买家，潜在买家来说，你知道，这对买家来说是一个很好的市场，但同时，就像你说的，利率在上升，房价在下跌，所以要么我们现在进入，锁定较低的利率，要么我们等待房价明年可能再跌一点，这里正确的选择是什么？

罗恩·巴特勒：正确的选择总是房价更低，就像最终你会得到一个不同的你会得到更好的抵押贷款利率，但如果你能，如果你通过等待八个月并节省75,000美元的房价，你就永远锁定了那笔节省，呃，他们的利率会波动，但你抓住那栋房子的价格，你永远拥有它，

David Lin：太好了。嗯，罗恩，很高兴你回来给我们更新。你一直在谈论什么，你准备在自己的节目中展示什么？

十三、央行动向与开发商风险

罗恩·巴特勒：我们会继续深入探讨加息的可能性。我的意思是，接下来有不少事情要发生。我们这周美国会公布一份通胀数据，而且数据可能很难看。这周美国会公布一份通胀数据，而且数据可能很难看。下周加拿大也会公布一份通胀数据，这会让我们更清楚地了解加拿大央行接下来会怎么做。目前我们密切关注的数字就是这些通胀数据。

David Lin：最后我想请大家注意，这是一篇放到我桌上的文章，讲的是加拿大监管机构在2027年前秘密威胁银行，要求它们处理高风险抵押贷款。那么，基本上现在是不是更难因为当前的金融状况而获得抵押贷款批准呢？听我说，

罗恩·巴特勒：作为一个每天都在做贷款的人，我们每天都在做新的抵押贷款，没错，每天都在从银行拿到批准。我告诉你，绝对没有实质性变化，加拿大各大银行的贷款审核没有任何不同。今天和一年前、五年前都一样，审核规则没变。我们还没有看到加拿大在贷款审核规则和审核方式上有任何实质性收紧。如果是在优质抵押贷款领域的话。

David Lin：好的，有意思。然后，你毫无疑问，你听说过大温哥华地区乃至各地濒临违约的开发商。在某些情况下，多伦多也是如此。这些开发商对整体经济构成了多大的系统性风险？

罗恩·巴特勒：在这里，几乎没有。嗯，你知道，我跟银行里的人聊过，他们是关注这类事情的团队的一员。嗯，这个规模要大得多。嗯，贷款规模大得多，贷款数量也多得多。多伦多用于建造公寓的贷款单位也多得多。到目前为止，情况进展得还算令人满意。如今在多伦多，我们有一个相当强劲的市场，或者说一个运转正常的市场。家族办公室和金融控股集团纷纷涌入，一次购买20、30、40套未售出的预售公寓，从而减轻了所有的开发商的债务负担。

我们并不看到如今在温哥华有同样的情况发生。也许现在还为时过早，或者只是价格太高了。那些价格都比多伦多更贵。但我们实际上正在看到最终会形成某种清算的局面。最令人担忧的是开发商未售出公寓的库存。我们可能会看到安大略省在未来12到18个月内清理这些库存。

收尾：他把话说到了2028年

David Lin：好的，我们会把链接放到罗恩的作品下面：《愤怒房贷》播客，以及巴特勒抵押贷款。多谢罗恩，很高兴见到你。他把话说到了2028年——2028年之前他看不到房地产市场有任何可能性的转机。新房不会降价，贷款经纪人会一个一个借款人重新算一遍账，而买家唯一要做的就是记住：便宜的价格永远比便宜更重要。这里是David Lin节目，以上是这期访谈的全部内容。

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