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考向 10 所有权
【2022•山东高考】刘某将自己的一套房屋签约卖给汪某，但在办理过户登记前去世。刘某之子刘某甲作为
刘某遗产的唯一继承人，将该房屋卖给李某并过户。汪某得知后，要求李某和刘某甲赔偿自己的损失。李
某认为，自己与汪某素不相识，不应对汪某的损失负责。刘某甲认为，父债子偿已经过时，刘某卖房给谁
与自己无关。据此，下列判断正确的是（ ）
①汪某无权要求李某赔偿自己的损失
②汪某可主张李某未获得该房屋所有权
③刘某甲既然未放弃继承该房屋，就应该向汪某承担责任
④若刘某甲与汪某经人民调解达成协议，则该协议具有强制执行效力
A．①③ B．①④ C．②③ D．②④
【答案】A
【解析】①：案例中汪某与刘某签约，因此汪某可以向刘某之子主张自己的权利，要求刘某之子赔偿自己
损失，而不是要求李某赔偿自己的损失，①正确。②：房屋为不动产，不动产所有权的获得必须到不动产
登记机构办理登记才能取得。案例中刘某甲作为刘某遗产的唯一继承人，将该房屋卖给李某并过户，表明
李某已获得该房屋所有权，②错误。③：我国法律规定，遗产继承人不仅可以获得被继承人的遗产，还需
要承担被继承人未偿还的债务。案例中，刘某甲继承刘某遗产（房屋），同时应该向汪某承担责任，③正
确。④：经人民调解达成协议，经人民法院依法确认有效后，才具有强制执行效力，④错误。故本题选
A。
全面理解所有权含义：所有权是权利人对自己的不动产或者动产，依法享有的占有、使用、收益和处分的
权利。
（1）分类：国家所有（全民所有）、集体所有、私人所有。
（2）取得方式：因财产属性的差异而有所不同。①对于动产，一般是按照交付的方式取得所有权。所有人按照转让财产所有权的意图，直接把财产交给对
方占有，对方就取得了该财产的所有权。
②对于房屋等不动产，除法律另有规定的情形外，必须到不动产登记机构办理登记，才能取得所有权。
③机动车、航空器、船舶虽然属于动产，但由于价值重大，其产权的取得、变更也需要依法办理产权登记。
甲将一商品房外给了乙，乙付清全款，约定一周后办理过户手续，第二天，甲又涨价卖给了并不知情的丙，
并于丙办理了过户手续，乙起诉甲和丙，要求该房屋归自己所有，并赔偿损失。此案中，下列说法正确的
是( )
A．房屋归乙所有，甲．乙赔偿乙的损失
B．房屋归乙所有，乙只能求甲承担赔偿责任
C．房屋归丙所有，甲．丙应赔偿乙的损失
D．房屋归丙所有，甲应赔偿乙的损失
【答案】D
【详解】D：所有权的转移自交付时发生效力。甲乙之间的买卖并没有完成交付，所有权没有转移到乙，
而甲与丙完成了交付，且办理了过户登记，所以汽车所有权应当归丙。甲应当对乙承担违约责任，赔偿其
损失，D正确。AB：甲与丙完成了交付，且办理了过户登记，所以汽车所有权应当归丙，AB说法错误，
排除。C：丙并没有直接侵犯乙的合法权益，丙不用赔偿乙的损失，C排除。故本题正确答案为D。
1．甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定7日后交付该车并办理过户手续。第二天甲以
18万元卖给了并不知情的丙，并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求法院判决汽车归己所有，并赔
偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于本案，下列说法正确的是( )
A．汽车归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损
B．汽车归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任
C．汽车归丙所有，甲、丙均应赔偿乙的损失
D．汽车归丙所有，甲应赔偿乙的损失
【答案】D【详解】AB：汽车属于动产，所有权的转移自交付时发生效力，甲乙之间的买卖并没有完成交付，所有权
没有转移到乙，而甲与丙完成了交付，且办理了过户登记，所以汽车所有权应当归丙，AB不选。CD：甲
应当对乙承担违约责任，赔偿其损失，丙在不知情的情况下与甲进行了买卖，甲丙之间也不存在恶意串通，
没有侵犯乙的合法权益，C错误，D正确。故本题选D。
2．王某在农村老家宅基地上有自建房一栋，但王某多年前就到城里打工，已在城里买房定居，村里自建
房一直闲置。最近几年乡村游火热，某酒店经营者与王某联系，欲租用他的自建房进行改造，用于旅游出
租，二人最终以每月500元的价格达成协议。对该案例分析正确的有（ ）
①王某对自建房拥有用益物权
②王某对自建房享有的物权受法律保护
③王某出租自建房是国家财产制度不断完善的体现
④王某每月获得500元是基于将自建房进行质押
A．①② B．①④ C．②③ D．③④
【答案】C
【详解】①：王某对自建房享有所有权，而非用益物权，对房子下的宅基地享有宅基地使用权的用益物权，
①排除。②③：最近几年乡村游火热，某酒店经营者与王某联系，欲租用他的自建房进行改造，用于旅游
出租，二人最终以每月500元的价格达成协议，王某对自建房享有的物权受法律保护，王某出租自建房是
国家财产制度不断完善的体现，②③正确。④：王某获得的500元收入属于出租所得，④排除。故本题选
C。
3．为筹措父亲住院的医药费，赵某和钱某签订书面合同，将自家的私家车以20万元的低价转让给钱某，
钱某交付定金5万元，在合同中明确约定15天内交付。但在交付之前，赵某妻又将该车以30万元的价格
转让给不知情的孙某，双方办理了过户手续。根据我国法律，该车的所有权属于（ ）
A．钱某。钱某已交付定金，买卖合同生效
B．孙某。私家车属不动产，以履行登记过户手续标志所有权转移
C．赵某。该私家车属于夫妻共同财产，夫或妻单方面的处分均没有法律效力
D．孙某。动产以实际交付取得财产所有权，依法履行过户手续可对抗第三人
【答案】D
【详解】AC：汽车等特殊动产的所有权的转让，交付后必须到相关部门办理登记才可获得所有权，钱某未
办理过户手续，不获得该车的所有权，孙某交付且办理过户，所有权归孙某，故AC不选。B：所有权转
移必须是交付和过户手续办理都完成，故B不选。D：材料中指出孙某不知晓该车已经出售，属于善意第
三人且完成交付办理过户手续，所以该车的所有权归孙某，故D正确。故本题选D。
4．2022年3月1日，李某向杨某卖房，双方约定4月26日交房并且办理过户手续，杨某于4月25日前付清房屋全部价款。4月18日，李某以市场价将该房屋卖给不知情的孙某，并且办理了过户手续。为此，杨
某向法院提起诉讼，要求得到该房屋所有权。下列选项正确的是（ ）
A．杨某应取得该房屋的所有权
B．孙某取得了该房屋的所有权，但应赔偿杨某损失
C．孙某取得了该房屋的所有权，但程序不合法
D．孙某取得了该房屋的所有权
【答案】D
【详解】A：对于房屋等不动产，除法律另有规定的情形外，必须到不动产登记机构办理登记，才能取得
所有权，本案中，杨某不能取得该房屋的所有权，A错误。BCD：李某以市场价将房卖给不知情的孙某，
并办理了过户手续，程序合法，因此孙某取得房屋所有权，但孙某属于善意第三人，不应该孙某赔偿杨某
的损失，BC错误，D正确。故本题选D。
5．甲通过银行贷款购买了一套商品房，后因其工作调动，急需处置该房产。2021年11月5日，乙与甲经
过协商，以低于市场价的价格签订购房协议。协议约定，乙于协议签订之日起一周内预交总房款的30%即
可取得钥匙入住该房屋，同时约定在乙入住后次日双方到房产登记处办理过户登记并补齐尾款。11月13
日，甲在去房产登记处办理过户途中遭遇车祸，不幸离世。下列对该房屋的归属分析正确的是（ ）
A．乙实际占有了该房屋，依法有权对其进行处分
B．贷款未还清之前，银行享有该房屋的用益物权
C．因未完成过户登记，故乙未取得该房屋所有权
D．甲、乙虽以低于市场价的价格签订购房协议，但仍符合平等自愿原则
【答案】C
【详解】C：不动产的取得必须到相关部门办理产权登记，才能取得所有权。乙因未完成过户登记而没有
取得房屋的所有权，C符合题意。A：乙入住实际占有了房屋，但并没有取得房屋的所有权，故其对房屋
没有处分权，A不符合题意。B：用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、
使用和收益的权利。用益物权的享有和行使以对物的占有为前提，根据材料可知，乙入住实际占有了房屋，
因此银行不享有该房屋的用益物权，B错误。D：该选项不是对该房屋归属的分析。D与题意不符。故本
题选C。
6．某村村民黄某，由于常年在外经商不在农村居住，因此就把宅基地上的房屋转让给村里的其他村民李
某。随着黄某年龄逐渐增加，现在又想回村里建房定居、休养。对此认识正确的是（ ）
①黄某有权要求李某归还原宅基地的所有权
②黄某宅基地上的房屋可以转让给李某
③黄某可以向当地人民政府重新申请宅基地④李某仍然可以长期占有和使用宅基地
A．①③ B．①④ C．②③ D．②④
【答案】D
【详解】①：村民对宅基地拥有使用权，没有所有权，①错误。②：宅基地使用权是农民的一项重要的财
产权，农民可以依法处置，材料中黄某宅基地上的房屋可以转让给李某，②正确。③：农村村民出卖、出
租住房后，再申请宅基地的，不予批准，③错误。④：材料中，李某通过合法买卖获得宅基地使用权，李
某可以长期占有和使用宅基地，④正确。故本题选D。
7．张三与李四是好友。张三因扩大店面急需资金向李四借款十万元，李四要求张三提供担保，张三将自
己的宝马车质押给李四。该宝马车的价值为50万元，在李四占有期间，因王五向李四租用该车，李四未经
张三同意，即与王五签订了租赁合同，后王五因违章驾驶造成该车灭失。对本案中所涉权利认识正确的是
（ ）
①张三对该汽车享有所有权
②李四未经张三同意无权出租该汽车给王五
③李四对该车享有用益物权
④张三应向王五主张赔偿责任
A．①② B．①③ C．②④ D．③④
【答案】A
【详解】①②：张三将自己的宝马车质押给李四，李四拥有质权，但张三对该汽车仍依然享有所有权，依
法享有处分权，因此李四未经张三同意无权出租该汽车给王五，故 ①②符合题意。③：用益物权，是指
以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。可见，李四对该车享有质权，不享有
用益物权，故③说法错误。④：李四未经张三同意无权出租该汽车给王五，侵犯了张三的财产权，张三应
向李四主张赔偿责任，而不是向王五，故④说法错误。故本题选A。
8．村民翟某因常年在外，将其名下的2间房屋出售给村民王某，并签订了农村宅基地私有房屋买卖协议。
后来翟某的儿子（户口仍在原村）长大成人经公证分立户头，回村里发展，翟某儿子打算向当地镇政府再
申请一处宅基地。对此，下列说法正确的是（ ）
①王某有权长期占有和使用宅基地
②王某获得了宅基地和房屋的所有权
③政府会同意翟某儿子的宅基地请求
④翟某的儿子违反了“一户一宅”原则
A．①② B．①③ C．②④ D．③④
【答案】B【详解】①：村民翟某因常年在外，将其名下的2间房屋出售给村民王某，并签订了农村宅基地私有房屋
买卖协议，所以王某有权长期占有和使用宅基地，①正确。②：农村宅基地的所有权属于集体，故王某享
有该住房的所有权和宅基地的使用权，②错误。③：翟某的儿子公证分立户头，可以申请一处宅基地，政
府会同意翟某儿子的宅基地请求，③正确。④：翟某的儿子已经公证分立户头，没有违反“一户一宅”原
则，④错误。故本题选B。
9．甲将自己的一套瓦房以3万元转让给乙，乙又以4万元转让给丙，丙居住几年后，又将房屋转让给丁，
丁居住几年后，房价普遍上涨，该房屋涨至10万元。甲听说后欲要回房屋，经查几次转让行为均未办理房
产过户手续，几人均主张拥有房屋的所有权。那么该房屋所有权属于（ ）
A．甲 B．丙 C．乙 D．丁
【答案】A
【详解】ABCD：《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生
效力；未经登记，不发生效力 但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登
记。故不动产所有权的转让，登记为其所有权转移的生效要件。本题中的几次转让，均未登记，故不发生
房屋所有权的转移房屋所有权仍归甲所有，故A入选，BCD不选。故本题选A。
10．最近，电视连续剧《人世间》受到观众的一致好评。剧中，周秉昆从自称是房主的人手中购买了一套
房屋，以合理的价格支付了相应购房款，并在房屋管理部门进行了登记，但在居住多年后，却突然被告知
卖房人并非实际房主。由此推断（ ）
①房屋原产权人只能向无权处分人(非实际房主)请求损害赔偿
②周秉昆符合法律意义上的善意取得，可以依法取得房屋的所有
③因该购房的主体不适格，存在欺诈行为，该交易属于无效行为
④原房屋产权人有权要求周乘昆返还房屋，恢复原状，排除妨碍
A．①② B．②③ C．①④ D．③④
【答案】A
【详解】①②④：周秉昆购买的房屋属于善意取得，可以依法取得房屋的所有，原房屋产权人无权要求周
乘昆返还房屋，房屋原产权人只能向无权处分人(非实际房主)请求损害赔偿，①②符合题意，④不符合题
意。
③：周秉昆合法购买房屋，不存在欺诈行为，③不符合题意。故本题选A。
