关于近期事项的汇报与说明

各位邻居：

近期，小区业委会筹备工作及业主维权行动均有重要进展，同时也面临新的挑战。现将有关事项向全体邻居如实汇报。

第一部分：当前工作进展汇报

一、社区公共用房产权权益问题

小区涉及社区公共用房面积1645㎡，产权归属及权益不清。筹备组已就此向惠阳区住建局正式投诉，并对区住建局的答复申请了“行政复议”。

最新进展：区住建局已被责令整改，预计最近两三天内会给出明确答复。筹备组将持续跟进，第一时间向各位通报结果。

二、业主大会议事规则及管理规约审核

小区《业主大会议事规则》和《管理规约》草案，已由淡水街道办提交市平台审核，目前正在等待审核通知。这是业委会成立的关键程序性步骤，请各位耐心等待，有消息我们会立即公布。

三、后续工作安排

待上述两项工作顺利推进后，我们将：

联名业主委员代表提交街道审核；
审核完成后进行公示；
商定业主大会投票日期；
启动投票动员宣传工作；
投票决议通过后，业主大会正式成立！

四、关于物业降费问题

物业公司曾表示将研究降低物业费的方案，但至今未拿出任何实质性方案。筹备组多次跟进，均无下文。估计物业也不会主动拿出来了。

这意味着什么？

物业没有诚意主动降费；
我们必须依靠自己的力量，通过成立业委会、法律途径等方式推动解决。

第二部分：关于物业发函起诉的应对

最近，不少业主再次收到了物业公司通过律师发出的催缴函，甚至直接收到了法院的传票。一时间，群里议论纷纷，有人焦虑，有人愤怒，也有人感到无助。

今天，我们想对每一位邻居说三句话：

第一，不要恐慌，律师函不等于法院判决，更不代表你输了！

第二，积极应对，寻求互助，我们有几百户业主并肩作战！

第三，收集证据，准备反诉，揭露物业侵占公共收益的丑陋真相！

一、律师函来了？别怕！这是“纸老虎”

律师函的本质，是一封“律师写的恐吓信”。它唯一的目的是制造心理压力，让你因为害怕而乖乖交钱。

但请记住：

律师函没有任何强制执行力，它只是一份通知；
只有法院的生效判决，才有强制执行力；
只要你积极应诉，依法提出抗辩，物业未必能赢。

我们该怎么办？

不要单独行动：收到律师函或传票的邻居，请第一时间在群里联系筹备组/维权组，我们会统一登记、统一应对；
不要恐慌：几百户业主面临同样的问题，我们不是一个人在战斗。

如有需要，我们也可以请专业律师团队，为大家提供统一的应诉策略和答辩模板。请相信集体的力量！

二、一万多平米的公共区域，六年只产生7万元收益？这账你信吗？

大家请看开发商在《惠州日报》刊登的声明吗？白纸黑字写得清清楚楚：

“地下人防11328㎡、文化活动站451.2㎡、物业服务用房320.29㎡……使用权和收益属于全体业主共有。”

一万多平米的公共区域！按照市场行情，这些区域如果用于停车、仓储、商业经营，每年的收益至少是几十万甚至上百万！

但住建局的回复怎么说？

“2021年至2024年，公共收益扣除30%成本后，结余仅75,957.58元。”

四年！一万多平米！只结余7.5万元？！

这笔账，你信吗？反正我们不信！

举两个最直观的例子：

广弘托管中心，使用的场地是什么地方？
中洲河谷花园营销中心，使用的场地是什么地方？

这两处营业场所使用的场地，正是中洲河谷花园一期签约前室3000多平方米的位置！

按市场公允价格，光是这两处场地的租金，一年也不止七八万吧？物业却说四年总共只有7.5万元结余？这账能对得上吗？

我们需要做什么？

从现在开始，请大家行动起来，“随手收集证据”：

| 需要收集的证据 | 怎么做 |

| 公共区域出租情况 | 用水印相机拍摄地下车库、架空层、文化活动室等场所的**出租标识、租赁合同、使用单位等 |

| 公共区域停车收费 | 拍摄停车收费公示牌、收费岗亭、收费记录等 |

| 公共区域广告位 | 拍摄电梯广告、灯箱广告、道闸广告**等 |

| 广弘托管中心、营销中心使用情况 | 拍摄场地使用现状、经营单位、规模等 |

所有照片请务必使用【水印相机】，显示时间、地点，作为有效证据保存！

我们呼吁：

每位邻居都是“监督员”，看到公共区域有任何经营迹象，随手拍、随手发群里；
筹备组将统一整理证据，必要时聘请专业审计机构对公共收益进行全面审计；
如果发现物业侵占公共收益，我们将提起反诉，追回属于全体业主的钱！

三、几百户同类型案件，如何避免被“逐个击破”？

物业的策略很清楚：起诉一批，吓倒一批，各个击破，杀鸡儆猴。

我们的应对策略也很清楚：

1. 统一登记，统一答辩

所有收到律师函或传票的邻居，请立即联系筹备组登记；
我们将聘请专业律师，制定统一的答辩策略和举证模板；
几百户业主采用相似的抗辩理由（如：合同效力存疑、物业费定价不合理、公共收益未透明等），形成合力。

2. 避免“七嘴八舌”，统一对外口径

3. 集体请愿，寻求公权力介入

如果物业滥用诉讼，恶意消耗司法资源，我们将组织集体请愿，向市住建局、省住建厅、信访办、人大等反映情况；
请求政府责令物业暂停诉讼，优先通过协商解决争议。

4. 学习使用法律工具

对于已经进入诉讼程序的案件，我们积极应诉，绝不缺席；
对于物业的违约、违规行为，我们主动反诉，要求赔偿损失；
对于公共收益被侵占的问题，我们另案起诉，追讨属于全体业主的钱。

第三部分：紧急提醒——物业正在“拆群”“隔离”，我们必须自己建群！

最新消息：物业准备解散现有的物业群！

无论物业是准备新建物业群，还是保留原有物业群，事实已经证明：

物业公司从未主动拉部分业主进群（我们有证据）；
未来很长一段时间，物业拟采取单线联系的方式，隔离大家相互沟通。

这意味着什么？

物业可以在群里只发布对自己有利的信息；
物业可以故意遗漏部分业主，制造信息差；
物业可以阻止业主之间互通有无、统一行动。

我们如何应对？

1. 收集“未通知到位”的证据

根据《民法典》关于意思表示到达的规定及《物业管理条例》的诚信原则，法院通常要求物业以更积极的告知方式通知业主重要事项（如维修、维保、停水、停电等）。

如果您能证明以下情况，未来就是强有力的证据：

长期在外地工作证明（如劳动合同、出差记录、车票机票）；
非小区常驻证明（如租房合同、异地社保记录）；
物业未多渠道通知（没有在微信群通知、没有单独电话或短信通知）。

举证逻辑：

物业说“已张贴公告” → 您举证说“我长期在外地，客观上无法看到楼下公告”，物业也从未采取过其他方式告知，举证物业连业主邻居彼此都没个渠道交流公共事务 → 法院会要求物业证明其已采取更积极的告知方式（如电话、短信、微信）。物业做不到，就是程序瑕疵！

2. 立即进入各楼栋专属群，打破隔离！

物业想隔离我们，我们偏要更紧密地团结在一起！

小区大群有500人限制，不足以容纳所有邻居。 为了防止被隔离，确保每一位邻居都能及时收到信息、参与讨论，请大家立即扫码进入自己所在楼栋的专属群！

各楼栋群二维码如下：

2栋群二维码
3栋群二维码

4栋群二维码
5A栋群二维码
5B栋群二维码
6栋群二维码
7栋群二维码
8栋群二维码
9栋群二维码

呼吁：

每一位邻居，请立即进自己楼栋的群；
认识邻居的，请互相提醒，拉人进群；
还没进大群的，请先加楼栋群，楼栋群没有人数限制！

只有我们自己在自己的群里，信息才是真实的，沟通才是顺畅的，行动才是一致的！

第四部分：呼吁全体业主——立即行动！

邻居们，我们不能再退让了！

请每一位邻居立即行动起来：

收到律师函/传票的，立即联系筹备组登记（联系人：王文雄，17620473855）；
下载水印相机APP，随手拍公共区域出租、广告、停车收费等证据，发到群里；
关注群消息，统一学习应诉策略；
立即进入各楼栋专属群，打破物业的信息隔离；
转发本文到朋友圈、业主群，让更多邻居知道真相，加入我们！

我们的诉求很简单：

合理的物业费（参考周边1.4-1.8元/㎡）；
透明的公共收益（每一分钱都晒在阳光下）；
尊重业主的合同权利（不签物业合同不给钥匙，胁迫签订前期物业合同，我们要讨个说法！）

我们的武器很明确：

证据（水印相机+随手拍+未通知到位的证明）；
法律（集体应诉+反诉）；
团结（各楼栋群+几百户业主一条心）。

放弃幻想，准备战斗！中洲河谷花园，不是物业的提款机！

中洲河谷花园一期筹备组2026年4月12日

【附：证据收集指南】

下载“今日水印相机”（有广告）或“元道经纬相机”（无广告）APP；
拍摄时开启时间、地点水印；
拍摄内容：公共区域出租合同、租赁单位、广告牌、停车收费公示、收费岗亭、物业员工排班表等；
照片发到群里，备注拍摄时间、地点、内容说明。

您的每一次随手拍，都是未来法庭上的有力证据！