一句话总结

一场从推文吵到直播镜头前的正面对撞：卡多内称自己的「房地产+比特币」平台18个月做了10亿美元交易、约3000人加入，他手握16000套公寓、约20%仓位是比特币，昨天刚以8万美元买入；希夫则算了一笔账——若真信比特币会涨到100万美元，为什么要把一半上涨收益交给别人？宏观上希夫判断利率远未见顶、房贷利率明年一季度就可能触及9%，届时房价得砍掉一半月供才能回到3%利率时的水平，因为美国一半贷款还锁在4%以下、还剩27年期限；卡多内坚称独栋住宅不会出现50%跌幅，多户住宅、酒店和写字楼才是调整发生的地方。

主持人：David Lin｜嘉宾：Peter Schiff、Grant Cardone 比特币真能涨到100万美元，为什么还要分他一半收益？卡多内手握16000套公寓、约20%的比特币仓位；希夫则说房贷利率明年一季度或冲到9%，届时房价得砍一半才能保住月供。这场争论的靶心，是你的房子和钱包。

嘉宾：如果我觉得比特币会涨到一百万美元，如果我真的看好比特币，那我为什么要分给你50%的收益呢？你就是在贩卖贪婪，想让人买你那比特币和房地产的混合产品。你表现得好像世界末日要来了。我们即将进入自工业革命以来最伟大的经济扩张期。这将是通缩，而不是通胀。这个国家50%的贷款，利率都低于4%。而且这些贷款还有27年才到期。是啊，想想那些损失吧。

那些房子不会打折的，彼得。你不会看到50%的跌幅出现在这个国家的任何独栋住宅上。

一、两位大佬的正面对撞

David Lin：随着对劳动力市场的担忧加剧，当然，由于油价和通胀都居高不下，负担能力仍然是个问题，数百万美国人都在问自己，我们应该把资金投到哪里？现在最安全的财富积累方式是什么？今天加入我的有两位，呃，节目上尊敬的嘉宾，之前是格兰特·卡多内，创始人。以及卡多内资本的CEO，彼得·希夫，经济学家，彼得·希夫播客的主持人，还有，呃，欧洲太平洋资产管理公司的首席经济学家。来讨论这个问题。

欢迎先生们，很高兴你们俩能一起到来，

嘉宾：谢谢。你，大卫，还有彼得。

David Lin：彼得，让我问你，彼得，需要多少经济学家，彼得。

嘉宾：才能真正把经济搞对？嗯，如果是我的话，好吧。但如果是凯恩斯主义经济学家，我甚至觉得，不管有多少人，他们都不会，他们永远都搞不对。是的。因为我，我有会计和经济背景，而且，我注意到同样的事情，就是。他们似乎，他们，他们连自己家的事都搞不对。嗯，

二、一条推文引爆的论战

David Lin：笑话是。笑话是，他们发明经济学家是为了让天气预报员看起来不错。所以，是的，也许就是。这样。嗯，好吧，这个，这个，呃，我是说，你们俩，你们俩对经济都非常了解。好吧，这开始于。因为其实这甚至不是我的主意，我不能为此居功，严格来说是彼得的主意。呃，这开始于。因为彼得几个月前向格兰特发起了挑战。呃，这是X上的帖子，将房地产与。比特币结合解决不了任何问题。

格兰特·卡多内声称，房地产投资信托需要在资产负债表上持有比特币，以便出售。这样他们就能支付维修和保养费用。但房地产会产生租金收入，可以用来覆盖那些持续的。成本。很乐意就此辩论，我也很乐意安排这个。好的，在我，在我让彼得谈论，呃，为什么之前。他发了那条推文，呃，格兰特，你一直在用卡多内创投做什么，我猜。这也促使彼得对你的持仓发表了评论，

嘉宾：是的，首先我不知道什么什么。引起了彼得对此的注意，说呃，我没有说REITs应该添加。比特币到他们的资产负债表，因为法律上他们不能，这会破坏他们的结构，他们永远不能。添加呃比特币到他们的资产负债表，彼得可能也知道这一点，而且90%的。他们所有的收入或现金流必须分配回给他们的投资者，为了。甚至保持他们的REIT身份，但这确实为像我这样不是REIT的人创造了一个机会。将比特币添加到我的资产负债表，

David Lin：以解决房地产的许多许多问题，呃。

嘉宾：并创造一个新的金融产品，所以当他说将两者结合在一起解决不了任何问题时，我已经。让大约3000人加入了这个平台，我们已经筹集了，我们已经完成了十亿。美元的交易，在18个月内完成了几亿美元的比特币，呃，通过。结合将房地产转化为现金流，我们以低于重置成本的价格购买，彼得知道我们现在可以偷到。房地产，他现在，他一直在预测这个，我知道从2006年开始，而且嗯。然后我们在我们支付的成本和重置之间添加比特币。

成本，我们有比特币，仍然有正现金流，这样我们就创造了一个新的金融产品，所以。它确实解决了一些问题，你知道的，而且顺便说一句，我的观众非常喜欢它。

David Lin：是啊，嗯。不，我当时是在回应一个实际的采访，你在采访中说，问题在于我以为你称之为REITs的问题是，他们必须分配所有收入，因此他们没有剩下任何钱来处理维护或其他问题，这不是真的，因为那些是可扣除的费用。他们在必须分配的股息之前扣除所有这些成本。所以他们有充足的现金流来处理维护。他们不需要比特币来做这个。但我会感兴趣，你声称拥有比特币为你解决了一些问题。我会好奇你的房地产投资组合有什么问题，

嘉宾：被比特币解决了。嗯，几件事，好吗？首先，它会在未来，顺便说一句，我觉得你看到的你提到的那个采访是，我建议如果REIT可以有过去五六年间，比特币一直在他们的平台上，他们本可以解决几个问题，一个是未来的资本支出，呃，这就是为什么比特币五年来毫无作为，它一直横盘震荡，不管你想取五年还是六年的数字，

David Lin：我正要说，它其实并没有真正涨到哪里去，我是说，

嘉宾：但它仍然会是它也会是他们资本账户上的一项流动资产，可以用来，呃，用于资本支出，但然后呢，是啊，但他们可以，他们可以偿还债务，对吧，但他们本可以买黄金，本可以买白银，他们本可以买标普500指数。我是说，到底你觉得房地产公司应该做多少种不同的投资？我是说，他们本可以做很多事，那些涨幅都超过比特币。

谢谢。是啊，他们其实也不能持有证券，所以我不知道你是什么类型的经济学家，但，但为什么要为比特币破例呢？因为我所做的是把一个波动性很大的产品，比特币，加到一个非常稳定的资产上，一个能产生现金流的和一个不能的，一个具有波动性的和一个没有的。

一个容易房地产可以加杠杆，而比特币不行，现在把两者结合起来，长期来看，随着我们……持有房地产，我还能拥有比特币全年无休的流动性，用来……应对资本支出，应对我们当前的债务状况。我现在有四笔贷款即将到期，真希望在那个平台上能用比特币来应对这四笔……交易。我的意思是，

David Lin：格兰特，从定义上讲，你……不想去理解，因为这是个新产品。所以你其实没法真正知道它是什么，因为你还没见过这个产品。你并不真正理解。

三、波动资产能当应急资金吗

嘉宾：我知道常识……常识会说，如果我想有一笔应急资金来应对资本支出或其他问题，我想要的是稳定资产，而不是波动性资产，因为万一我需要用钱的时候，比特币大跌，我就不得不亏本卖掉比特币，因为我正好需要钱，

跌了。我的意思是，你不会想……把波动性资产当作你计划用来应对这些突发情况的工具。我不知道你是不是想谈常识。那我们就谈谈实际的常识吧，我不知道你拥有多少房地产，但我有16000套公寓。我干这行已经40年了。这大约是60亿美元的房地产。我们还要增加今年年底前，这里还要增加6亿美元。我们买的是机构级优质资产。从第一天起，就有正向现金流。

而且我知道，如果过去13年我一直在做这件事，我的房地产投资组合会完全不同，所有REITs也会因此受益。因为过去14年，比特币一直在涨。这就是事后诸葛亮的好处。

嘉宾：请让我说几句。你一直在预测，我觉得从2000年开始，什么，2000年代初的目标本来要做点什么，但一直没做成。好吧，让我说明一点，因为我在采访前做了点功课，来看看你们的基金。所以据我了解，这只基金最初把85%投进房地产，15%投进比特币。好吧，那是我们的第一笔交易。我们最后一笔交易，它。我们做的最后一笔交易，让你掌握全部数据，因为你说你做了点研究，其实做得很少。你本可以补充——对，

David Lin：我做得很少，我承认做得很少，我知道我能做的最少。

嘉宾：我们做的第一笔交易，85%是房地产，7200万美元的房地产收购，净营业收入360万美元，还有我们投了1700万美元的比特币，好吗？房地产和比特币今天都涨了，我得到的是两种资产的正面收益，不是一种。好了。让我说完。正现金流。等一下。

再说一遍，如果你只是空谈，你永远也学不到东西，明白吗？而且我们每个月都在买更多的比特币，昨天我们以8万的价格买入，用的就是那项资产分配的现金流，那项资产每月能产生36万美元的现金流。除此之外，我们还准备用那项资产来借新债，因为这两样我们都是用现金买的。我们还要通过再融资或贷款操作再买500个比特币，这样就能增加500个比特币。

最终那个平台里会有大约700个比特币，再加上房产、现金流和折旧抵税。这样我们就有了两项资产，而不是一项。对，

四、看涨百万为何还分你一半

David Lin：我明白。但问题是，这就是我的观点。假设我是一个人，我看好房地产，也看好比特币。而且我想同时拥有这两项资产。我理解你在房地产上增加的价值。假设我只有10万美元可以投资，那我宁愿说，你知道吗？我打算让格兰特·冈登帮我管理这10万美元。你来帮我挑选房产，你来负责管理，你来收租金，而且你能帮我实现比我单干更充分的多元化，对吧？所以付你一笔费用是值得的。但为什么要从……我明白你收1%的管理费，1%的管理费。

然后超过8%门槛收益率的那部分利润，你要拿走50%。这看起来有点贵，不过那50%我暂且不谈。但关键是，如果我认为比特币会涨到100万美元，如果我真看好比特币，为什么要分给你50%的上涨收益？我干嘛不直接拿那1.5万自己买比特币，不付管理费，利润全归自己，然后把8.5万投进你的基金？

或者，与其投1.5万在比特币上，我只投7500，就能获得跟你那儿1.5万一样的上涨收益，还少了下跌风险，剩下7500还能干别的。我干嘛不这么做？嘿，

嘉宾：我同意，我我同意你大部分的理由，好吧，因为除了这个，首先，你……你不会买我正在买的房地产，好吧。所有看这个节目的人，我不是在跟你争论房地产，我承认你是……房地产专家，好吧。我说的是比特币，很好。所以，呃，80%……加入这个平台的人没有比特币，也不想要。但那他们为什么还要加入呢？因为他们感兴趣。对，就，就，很好的回答，就，对，

好吧。我收到过一些最大的支票，我已经筹集了20亿美元。我不知道你职业生涯中筹集了多少钱，我已经达到了20……十亿美元，没有广告或中间人。嗯，我筹集了超过20亿美元，但不是为了一个特定的……项目，没有做电视广告，好吧。

David Lin：最高投放的电视广告也没有，

嘉宾：但继续吧。好吧，与我一起投资的最高净值个人，投资于房地产和比特币……混合体。他们其实并不……他们对单独的比特币不感兴趣，但他们对组合感兴趣，因为他们相信房地产为比特币提供稳定性，而……比特币带来房地产可能无法获得的上涨空间。

David Lin：但我不明白为什么他们不能自己进行这种组合。为什么必须通过你来做？而你……他们比特币的利润要分一半，而你只是拿着比特币什么都不做，对吧？

嘉宾：但他们能拿到8%的收益。优先股，呃，房地产的优先股，但他们不用比特币也能拿到，他们可以直接……不。知道吗，他们不通过比特币房地产基金就拿不到8%的优先股，他们可以……直接投资纯现金项目，就像我运营的纯现金投资，没有比特币。比特币，而且我在赚真正的……呃，同时运营一个房地产比特币基金，呃，我……投入房地产比特币基金的钱比投入纯现金项目的钱还多。

David Lin：等等，等等。你根本没在听。你从来都不听……听。不，但你不知道……数据。

嘉宾：第一个基金，那个……纯现金项目是80-20分成，没有优先收益，而比特币……房地产项目支付8%的优先收益，然后50-50分成。而且投入那个项目的钱更多。是的。听着，我毫不怀疑，在比特币炒得这么热的市场里，你已经……能够推广这个东西，并且能吸引资金进来。我没说这不是好的营销噱头，我是说，你知道，你是个很棒的营销者。我只是说，为什么会有人这么做呢？

我只是说，你看，人们会在钱上做蠢事，因为我……我只是说，黄金没有价值。人们持有黄金20年，却没赚到钱，那是愚蠢的，蠢人的……目标。现在，好吧，你看，如果……我的观点是，比特币和黄金绝对没有……彼此毫无关系，而把比特币放进房地产投资组合，就像……一样。我猜他们想让我把比特币放进我的股票投资组合，而你把黄金放进……房地产投资组合？不，因为绝对不是这样。我只会买黄金。

David Lin：什么？为什么……我非得错过我的黄金吗？

嘉宾：因为你不明白，我正在创造一个金融产品，格兰特。你说过，你要用房地产的现金流来买更多比特币。

David Lin：为什么不把那些现金流分配给投资者呢？

嘉宾：因为他们得为此交税，即使他们没拿到钱。如果你赚了收入，股东就要被征税，对吧？头五六年将会是……因为你用折旧来抵消它。所以，他们不仅买比特币和现金流，而且还获得折旧。你认识多少人，买比特币还能获得折旧？不过，如果他们直接买房地产，反正也能得到那个。好，他们可以分开持有。但你忽略的是，我再说一遍，我在打造一个混合体。我要推出一个新产品，它将彻底改变房地产，就像它达到的那样。

David Lin：它怎么会被彻底改变呢？房地产？

嘉宾：所有正在发生的事，对现在来说，它假设比特币什么？是会大幅上涨。

它看起来不是那样。对，对，但它假设房地产会继续这样，

唯一的，而且它假设比特币会那样，而你会假设它什么都不会做。但再说一遍，兄弟，在2000年初你说黄金会到2500，那要等到什么时候，要12年才会发生。嗯，

五、消费者信心跌到七十年最低

嘉宾：你知道，黄金横盘了很长时间，现在比特币也是。这就是为什么你看起来比我老。无意冒犯，但我不知道，我不，不染发，我不染发，好吧，但我的意思是，你知道，我可能比你大，我不确定你多大，格兰特·彼得，呃，每个房东都需要钱，再过几年。再搞几年比特币，你会看起来老很多，因为你知道，尤其是在这次中期选举之后。选举之后，共和党会惨败，那会是一个非常敌对的环境。

在国会山，对加密货币和比特币来说，比特币之所以出现那波大涨，主要原因是。那波大涨是因为特朗普，大家都知道，你有DTS，然后我没有。特朗普来评级，是那些盲目支持特朗普的人，他们才是精神错乱，我是理性的。我确实支持，你知道，我们今天早些时候，我不知道你看到没有，但是。密歇根大学公布了他们的消费者信心指数，而当前状况指数是。

自1951年该调查开始以来最低的，所以美国人现在。比在朝鲜战争、越南战争时期更担心自己的财务状况。你知道，多次经济衰退、大衰退、金融危机、互联网泡沫破裂。你知道，还有新冠，我是说过去70年发生的所有事情，人们。

现在更担心了，所以你知道，这很有效，我们有了这种经济抛售，你一直在贩卖恐惧。你一辈子都在贩卖恐惧，我在贩卖现实，你是个末日论者，老兄，你做得很好，你。只是在贩卖贪婪，试图让人们买你的比特币，伙计们，房地产混合体，我，我是，让我试着说点鼓舞人心的话。人们通过创造一种新的金融产品来为自己创造财富，好吧，你希望得到50。

比特币上涨带来的收益，我明白，但你要知道，比特币会跌，所以你甚至不会……我们来聊聊上涨。

David Lin：我想知道你们俩怎么看，在利率上升的环境下该怎么做。我们先从格兰特开始。

嘉宾：利率直接影响房地产，在7%的房贷利率下，你会怎么调整你的房地产基金配置？

相比一年前或两年前低得多的利率，是啊，这真的是一个非常非常……对房地产来说，现在是非常艰难的时期，我可以直接告诉你，这不是像我这样的人想要的。我的意思是，过去三四週里，我们的房地产价值大概蒸发了8000万美元，就因为利率，在很短的时间内就发生了。我们一直很积极地买入大型机构级优质资产，我们还会继续这么做，因为利率上升时，价格就会下跌。

我们的现在的入场价格非常便宜，但现在买入非常吓人，就像你的现金流被挤压了，大卫，你知道但我们在这些资产上的成本基础，我买的是机构级优质资产，位置也很好，我们相信我们的入场价位，在未来三到五年后回头看，会被证明是一笔很好的投资，

David Lin：即使现金流会被挤压。好，彼得，呃，利率上升，黄金也不喜欢更高的实际利率，所以……你会有什么不同的做法吗？嗯，

嘉宾：首先，首先，我觉得我们并没有更高的实际利率。我其实觉得通胀上升的速度比利率快。而且我觉得这还会持续下去。我觉得两者名义利率会继续上升，但涨幅不如通胀。所以我其实觉得这对黄金相当有利，尽管投资者一直把它当成逆风。这其实是顺风。但关于房地产的那句评论，我不太确定，你知道，格兰特投资组合的构成。但我确实觉得利率会从这里大幅走高。

这还不是顶部，这会在房地产市场以及整体经济中造成很多问题，尤其是美国经济，它其实是建立在房地产之上的，因为我们经历了40年的债券牛市，对吧？从1981年开始。到2021年，债券收益率一直在下降。10年期国债收益率从16%降到了60个基点，这可是个大牛市。到2021年，30年期固定利率房贷利率从18%降到了2.625%。所以，在那40年里发生的情况是，房贷利率下降助推了房地产价格上涨，对吧？

它们的作用是相反的。而实际情况是，美国房主拥有一个不断带来好处的礼物，一条生命线，每隔几年他们就能重新贷款，套出现金，同时降低未来的还款额。所以这很棒。他们可以还清信用卡债务。他们可以翻新房子。他们可以做任何想做的事。而且他们还有财富效应，因为随着房地产价格不断上涨，他们变得越来越富有。我们现在处于相反的情况，房地产价格并没有真正上涨，而且实际上它们可能大幅下跌。但是房贷利率会持续上升。

David Lin：你最近不是说过他们可能会跟着降50%之类的？嗯，

六、房贷9%则房价砍一半

嘉宾：不，我说的是，如果房贷利率涨到9%，我觉得明年一季度就可能到那个水平，而要让一套房子的花费在9%房贷利率下和3%房贷利率下一样，房价就得砍掉一半，月供才能一样。但其他正在发生的事呢，保险费用涨得厉害。维护费高得离谱，水电燃气费也涨得厉害，拥有房子的一切开销都在变贵，但那条救命索已经被切断了。再也没有套现再融资了。没有再融资了，也没法再降低月供了。我们正在进入美国从未经历过的新现实。

我们一开始是低利率、低债务。那很棒。然后我们经历了低利率，我是说，低债务和高利率。我快说完了。我们曾经有过低债务、高利率的时期。然后，我们进入了一个高债务、低利率的时期。那时候我们还能应付。对，我们债务很高，但成本低，所以还能承受。我们现在已经进入了高债务、高利率的时代。而且当然，债务比以往任何时候都高。谁知道这些利率会升到多高呢，但它们会远高于现在的5%、6%的水平，你知道，就是我们现在的位置。

好。

David Lin：彼得，能有多高，彼得，能有多高在它们不能再高之前？因为确实有一个点，它们还能更高。嗯，嗯，

嘉宾：没有，没有哪里是它们不能更高的，但问题是，有一个点，它们会高到一切都崩溃，但这本身并不会降低利率，可能存在一个临界点美联储介入并说，你知道吗，我们不能让利率再涨了，然后他们就开始开动印钞机。他们开始买下所有债务，但结果我们会遭遇失控的通货膨胀或恶性通胀，所以这不行，你知道吧。

这些都不管用，然后当然唯一停止增长的债务就是……政府正在购买的那些，所以如果政府，如果美联储在买国债，那房贷利率还是会涨，你……知道吗，他们得买抵押贷款支持证券，他们得买公司债，呃，他们得开始买，因为美联储正在买的任何东西……都会继续涨，因为通胀会上升，所以如果通胀是每年10%或15%……我不会以低于这个的利率借钱出去。

David Lin：是啊，但再说一次，这是世界的……末日来临。

嘉宾：我没说世界要末日了，我只是说利率会大幅上涨。

David Lin：我知道，但总是……跟你就是这样，老兄，而且，而且，而且现实是这个国家的事情总是会变好，就像……嗯，

嘉宾：它们可能会变好，但首先会变得更糟。听着，我对AI很乐观，我觉得有很多值得……乐观的地方，但我们，我们得付出代价，那些鸡……要回窝了，为了所有这些廉价资金。我们一直过着奢侈的生活，超出了我们的需求。

David Lin：那个债务时钟在你一生中威胁了你多久？

嘉宾：很久了。听着，我早就……预见到这场危机要来了。从时间之初就开始了。好吧，不是时间之初。我没那么老。我肯定没那么老，因为债务。自从有了债务，我的一辈子，大概从十岁起就有了债务时钟。

David Lin：是啊。嗯，每年都像这样，我们欠太多了。抱歉，我们欠太多了。我们再也负担不起了。世界要末日了。

嘉宾：好吧，他们从没说过世界要末日了。美国一半的房子，如今有35万亿美元的净值沉淀在房产里。你看，世界并没有末日。我们经历了2008年金融危机。世界并没有末日，对吧？所以糟糕的事情会发生，但世界不会末日。将会有一场债务危机，一场主权债务危机。如果你在2008年买下所有法拍房，09年和10年也买的话，你今天会非常富有。你本来不必搬到波多黎各。

David Lin：我因为搬到波多黎各才更富有。

嘉宾：但是对，我知道，但你就不会有那个选择了。你会说，不，我只想买更多房产。因为如果08、09、10、11和12年，你在房地产暴跌时买入，你会非常富有。

David Lin：但区别在于，区别是——好吧，

七、一半房贷锁在4%以下

嘉宾：你不知道自己不知道什么。对吧？所以这个国家所有贷款中，50%的利率低于4%。而且这些贷款还剩27年期限。那些房子不会打折，彼得。

David Lin：不好意思，不好意思。请让我说完。

嘉宾：你会看到的是毫无活动。你不会出现房价下跌。

你在这个国家，任何独栋住宅都不会出现50%的跌幅。你会看到小幅回落。

David Lin：抱歉，让我说完。我要说完。

嘉宾：你会看到小幅回落，因为有些人不得不卖房，楼市需要二手房市场流动起来，而不是靠首次购房者来推动。而且一半的房子都锁定在4%以下的利率。所以没人会拿这个去换6%或7%的利率。对。

有些人不搬家，顺便说一句，这会让这个国家出现很多租房者，让我说完接下来会发生什么。首先，你说得对。很多人你知道，他们的固定利率房贷还剩20到30年，利率只有3%到4%。这意味着贷款机构会蒙受巨大损失，因为他们被迫持有这些资产，银行、保险公司。这就是你所有持有这些垃圾债券的人都会面临资不抵债的问题，我很久以前就警告过这件事。

美国人确实有这些低息房贷，他们会因此更久地留在自己的房子里。但接下来会发生什么呢？其他所有东西的成本都会上涨。所以人们会发现水电费涨了，保险费涨了，拥有住房的所有其他成本都在上涨。现在有些人会搬家，有些人会去世，有些人会离婚。有些人会失业，还有些人会卖房。一旦有几个人开始卖房，房子就会以更低的价格成交。那所有房子的价值就都变成那些更低的价格了，

David Lin：因为房价都是根据可比成交价来定的。不，

嘉宾：让我说完。房地产不是这么运作的。房地产就是这么运作的。一旦房价下跌，我的房贷就资不抵债了。假设我欠了50万美元，而房子只值40万美元。我现在是负资产。

David Lin：是的，也许我的房贷利率只有4%，很低。但如果我还贷都吃力，还有别的账单要付——

嘉宾：没人会刚拿到4%的房贷就变成负资产。房子变成负资产，这太荒唐了。不，

David Lin：现在不会，但是……他们可能很快就会，因为他们——不，

嘉宾：他们不会。他们不可能很快，这不可能。

好吧，行。这是不可能的。这是房地产价格。

八、做空次贷那年没人信他

David Lin：格兰特，房地产价格基本是在房贷利率处于低点时达到高位的。如果房价下跌，那么人们就会陷入负资产。而且过去一百年里，利率上升的同时房价下跌，这种情况只出现过六次。房价下跌。其中一次我在房地产上赚到钱，是做空。你得掌控掌控这个，老兄。其中那几次我是说，我在房地产上赚到钱的其中一次，顺便说一句，除了我在波多黎各的房产涨到了买入价的五倍。但我真正在房地产上赚到钱的时候，是2006年做空次贷市场那一次。

当时我想说服跟我一起做空市场的那帮人，他们不愿意做这笔交易，主要原因就是他们说，彼得你疯了，房价永远不会跌。从来没发生过，你这种事不可能发生。结果它发生的方式跟我说的完全一样，原因也跟我说的分毫不差，所以房地产房价是可以跌的，而且一定会跌，好吧。等它真跌了，我们都知道人们会怎么做，当房贷变成负资产的时候，他们就把钥匙寄回去。这种事还会再发生。

我们给格兰特一分钟，呃，一到两分钟，让他解释一下自己的立场。

嘉宾：这家伙，这家伙，老兄。首先，在当前环境下这不可能发生。现在不是2006年，是2000年。我知道情况会更糟。

这个国家一半的房子利率都不到四。房贷比这破房子还值钱，老兄。到底哪里不对？没错。没错。我早就跟人说过，你不能让老百姓多年来一直出去借钱、背30年房贷。谢谢。你最大的资产将会是你的房贷。我知道，拜托。不，我百分之百同意。这就是为什么我鼓励人们办理30年期固定利率房贷，因为银行实际上会付钱让你偿还房贷。这是贷款方的负债。我说过，人们会以债务人的身份在房地产上赚钱，而不是作为房主。

等你发泄完负能量再告诉我。

好的。那么首先，你得建一栋新房子。如今置换一套房子的成本与新建相比。你做不到，美国平均房价是44万美元。在加州，房价是110万美元。你建不了。好吗？你建不了，因为它们被过度监管了。我同意。尤其是还有关税，而且——

David Lin：不好意思，管好你的嘴，别激动，你们都冷静点，让格兰特把话说完。

嘉宾：我同意你的观点。给这家伙找个心理咨询师吧。

嘉宾：你住房短缺，你你有35万亿美元，你知道那是多少钱吗？是股权，好吧。你可以毁掉一半，还剩17万亿。你有个婴儿潮一代，你和我，正步入退休，退出劳动力市场。我们将把120万亿美元的股权传给下一代。其中三分之一是房地产，三分之一是股票，剩下的五花八门，好吧？你表现得好像世界末日要来了。我们即将进入最伟大的革命，嗯，自工业革命以来最伟大的经济扩张。这将是通缩性的，而不是通胀性的，好吧？

在人们想居住和工作的地方拥有房产的人，他们的房子会继续升值。过去100年来一直如此，即使100年里利率只上涨过六次。一旦利率这样走势，房价就会下跌。只有六次。其中四个周期发生在2008年那个周期。我们不是在2008年那样的周期，因为很多债务都是20多年期的抵押贷款，利率低于4%。所以住房危机不会发生。多户住宅会吗？酒店会吗？会。现在就在发生。那就是调整正在发生的地方，我觉得这就是你忽略的。

David Lin：首先，让我问格兰特一个问题。抱歉，为什么特别是多户住宅，而不是单户住宅？

九、数据中心正在虹吸建筑业

嘉宾：因为那些钱都压在可调利率贷款上。它没有永久融资，所以酒店需要大量资本支出。写字楼需要巨额资本支出，对吧？那些东西都挂在可调利率上，所以你得先花资本支出，然后还得把楼重新填满，然后你还得给它找个用途。现在，另一件事彼得在这里没有分析的是，所有劳动力，水管工、屋顶工、排水沟制造商都会涌向数据中心。

他们会去建数据中心，不会建公寓，不会建写字楼，不会建酒店，不会建独栋住宅。未来36个月会出现住房短缺，多户租赁房在这个国家会爆发式增长。因为住房短缺，而且所有资金都会涌向数据中心，所有机构现在都在追逐数据中心。

首先，不是所有抵押贷款都是30年固定利率，有些人持有五年期可调利率抵押贷款，有相当大比例的人美国人，我说一半，

所以那一半将面临更高利率的人，其中很多人将无法支付抵押贷款，呃，问题是住房已经处于有史以来最难以负担的水平，现在的负担能力比2005、2006年还要差。崩盘前是七，而且随着房贷利率，它们每天都变得更难以负担。持续上升，

对借钱买房的普通人来说更难以负担，所以也许他们现在不买房了，也许房子变成，

所以如果有人真的，也许有人必须做出一个决定，现在关于房子是投资还是只是消费品，对吧，我多年来一直说它是纯粹的消费品。

David Lin：我同意你的看法。你说得对。

嘉宾：它不是，当你购买住宅房地产并住在里面时，它就是消费品。但关键是，如果买家不在，价格就必须下降，因为他们不知道。他们不知道。

David Lin：所以你是告诉我房地产交易不会降到零。所以所有房地产经纪人都失业了。没有更多估价师了。没有更多抵押贷款银行家了。所以所有房地产交易停止，没人买房，没人卖房。它被冻结在时间里。

嘉宾：让我直接跳简单来说，过去三年基本就是这么个情况。顺便说一句，

但这种情况不可能一直持续下去。到了某个时候，房子总得卖出去，总得有买家，而决定价格的正是买家，而不是卖家。卖家可以坐在那儿盼着，觉得我的房子值这个价，但房子只值别人能付得起的价。所以我说，在抢手的市场里，房子能卖出去，还能卖出溢价。但如果人们买不起，房子就卖不出去。格兰特，我跟你说一下，你知道我在温哥华。它刚刚被评为全球最糟糕的房地产市场之一。多伦多也是，我记不清是谁评的，但有几份报告都这么说。

现在利率在上涨。你过度建设，而且用的是浮动利率。在加拿大，贷款期限最长也就三年。对，所以像我这样考虑买房的人，就得问自己，格兰特，你说得对吗？房子是消耗品，我其实并不需要，我现在租房住。我的意思是，租房住也挺好。那么，如果我想买房，我看到房价都在跌。有些房源挂出来，两周后价值就实打实跌了十万，而且一挂出来就跌个不停。

所以我想，你知道，现在可能是买房的好时机，因为一切都在崩盘，但与此同时利率却在上涨，那我该怎么决定呢？我怎么知道什么时候算够了，该入场了，即使房子是消耗品，它也是可能该说再见了。是啊，我会告诉你，这取决于你买什么。我会远离那些公寓项目，在在温哥华，他们过度建设公寓，还有业主协会费，你永远无法拥有整栋楼，也永远无法控制这栋楼。如果你想掌控，

100套以上，公寓品质，好地段，然后筹集资金用现金买下资产。我们现在正从黑石集团购买6亿美元的房地产。我们付现金。我们整个投资组合都用现金支付，如果利率能让我从观众那里众筹到全部600万，我就付现金，他们能赚5.5%的利息，这在前五六年基本是免税的。第一年我们能获得大笔折旧抵扣。我们有现金流，而且买入价低于重置成本，我们会等接下来三、四、五年，直到利率正常化到低于今天的水平。

然后我们的租金开始上涨，而且肯定会涨，因为不会再有新建筑了。彼得，我觉得你会同意，建筑商成本利率到9%、10%甚至12%的时候，全美国的建筑都会停工。而且已经停了。非常看跌。我一直说，我非常看跌住房行业和建筑行业。是啊，你知道，不过我现在要强调一个关键点。你没搞明白的是，利率现在正在通过回升来实现正常化，我们经历的情况，尤其是2008年金融危机以来的，那才是不正常的。

我们经历了一段利率异常低的时期。现在我们正在回归正常，但我们还没达到我觉得考虑到我们这么多债务，本该有的市场水平。所以利率正常化后会高得多。我不知道会涨到多高。会不会房贷利率正常化后是8%、9%、10%还是11%？我不知道。我们债务很多，还有大量通胀，呃，利率应该更高。

David Lin：彼得，我问你个问题，一个25岁的年轻人有一万美元，他什么都没有，我是说除了房产，他现在该买什么？嗯，

嘉宾：我是说，我不知道，这得看情况。我是说，他是在做投资吗？我告诉人们要囤一些不会变质的消费品，因为那能给你一年大概10%的保证回报。因为物价就是会涨那么多。呃，但如果你想开始投资，你知道，可以买我的一只共同基金。你知道，我们有，你知道，我，我喜欢贵金属板块，我们有一只黄金基金。我觉得新兴市场真的很便宜，我们有一只新兴市场基金。你知道，我觉得如果你要投资，全世界有很多价值。

呃，你知道，就是很多钱没流向的地方。你知道，现在股市里的钱全都集中在AI相关股票和科技股，但大多数股票都处于熊市。所以有价值。好，

十、年轻人该不该全押一把

嘉宾：如果我才25岁，我最不会做的事，就是把钱投进共同基金。25年前，拿全部一万块，押注一个你相信的东西。如果不是你自己的生意，把一万块全押SpaceX或比特币也没什么问题，然后让它滚起来，再赚一万块，然后重复。好吧，财富是创造出来的，财富不是靠肮脏手段创造的，嗯，那是赌博，确实是。财富是通过大赌注创造的，在几件事上下大注。嘿，让我先说完，彼得。

如果你研究这个星球上最富有的人，他们都在一两件事上下大注。就这样。过去两千年里，你在这个星球上找不到任何人靠分散投资创造过财富。他们坚持这一点。很多人破产了，很多人破产了，因为下大注、集中押注，因为他们可能押错。所以，是的，那又怎样？错，一个25岁的人破产有什么问题？其实我觉得问题不大，他从一万块变成了零。

他破产了，一万块，说真的，你说得对，我的意思是，冒险的时机是……承担大风险的时机就是年轻的时候，但是你知道，不过我喜欢在东西便宜的时候买。这样你就有更好的风险回报，对，但那是你的想法，老兄，你想着便宜就该买。伟大的公司，然后长期持有，对，但你要试着找到伟大的公司，我是说SpaceX……挺贵的，我的意思是，投资SpaceX不像是在发现什么未知的东西，好吧。行，

David Lin：彼得，你以什么价格买入SpaceX？

嘉宾：在底层就买完了，对。对，

但你没能在底层买入，兄弟，我知道史蒂夫·鲍尔默是第16位……微软的员工，对，为比尔·盖茨工作，史蒂夫·鲍尔默的身价……今天比比尔·盖茨还有钱，他只有一项投资，史蒂夫·乔布斯有两项投资，埃隆·马斯克有五项投资，好吧。

David Lin：格兰特，格兰特，我昨天看到这个，让我跟进一下，格兰特，时机正好，有人发了这个，呃。比尔·盖茨见了沃伦·巴菲特，之后他开始分散投资，你知道，他现在身价几千亿美元。现在，对吧，如果他只坚持微软，

嘉宾：他的身价会超过一万亿。没错，但是，但是我的意思是，是的，但他不会，他会的，对，但他本来会，他不想冒那个风险，你……说的是事后诸葛亮的好处，但当你达到一定的财富水平，多出来的钱也不会……会改变，哦不，不，它会改变一切，2000亿美元之间的差距。和1.3万亿就是一切。真的是一切吗？你觉得有什么东西是比尔·盖茨。用2000亿美元买不到的吗？你觉得他会想，靠，我的生活真糟糕，因为我只有2亿美元。是啊。

比尔·盖茨不能做。埃隆现在正在做的事。有太多。比尔·盖茨和埃隆的财富之间差距太大了。难以置信。比尔·盖茨。这个周末没在白宫。好。吧。看，埃隆在那儿。我不觉得。会为可怜的比尔·盖茨流泪，他只有2000亿美元。哦，格兰特，

David Lin：在什么时候。你的生活中，有多少女人，我不想和你出去，你钱不够，我只是。好奇，其实你们俩，在什么时候，你们都积累了大量财富，在什么阶段应该开始多元化，因为。就像彼得说的，在某个时候，你看看你的，你知道，财务报表，我值1000亿，你知道，应该。我把其中一部分做了分散投资，我不知道你是怎么想的，

嘉宾：我并没有分散，我有两个投资，

David Lin：不过至少你在房地产上是分散的，你没有全放在一处房产上。

嘉宾：那倒是没错，但既然要分散，为什么不干脆只买一个呢？我没法把六十亿美元投在一个地方，我的意思是，估计也能，你可以买下最顶级的，那什么，曼哈顿最大的大楼值多少钱？肯定有，你知道，根本没有六十亿美元的资产，JP，呃，JP。马丁刚建了个三十亿美元的资产，但我不能，好吧，那就买两个。关键是，这是我四十多年积累起来的，所以我有两项投资，大卫，回答你的问题，我的意思是我有自己经营的企业、房地产和比特币。好，

David Lin：我们格兰特，我很好奇，我也问你同样的问题，彼得，

十一、两成比特币八成房地产

嘉宾：等一下，我的主要投资是我自己和我的企业，额外的钱投到了房地产，现在又投了比特币。现在我的投资组合大概20%是比特币，80%是房地产，剩下的就是我在做的我的企业，支持他人、咨询、教育，呃，然后是为我们的房地产投资组合筹集资金。

David Lin：彼得，你会把自己多少钱投到自己的投资之外？比如说，嗯我们指的是我自己的投资之外，嗯，我猜你自己基金里也有些钱吧，

嘉宾：是的。嗯，确实有，而且我持有大量，基本上我持有很多和我们基金里相同的股票。所以，我不一定持有这些基金，虽然我在自己的基金里放了一些钱。不过，我通常就是直接持有股票，这些股票和我们通过基金以及独立管理账户为客户买入的股票是一样的。但我跟格兰特一样，我的最大单项资产就是自己的生意。而且我的大部分收入都来自我的生意。我的投资确实也能带来收入。

但我从生意中赚到的钱，仍然比股息收入多，你知道，就是从我的投资里赚的。不过，这种情况以后可能会变，因为投资组合不断增长，而我会不断把赚来的钱投进去，这些钱是我从生意里赚的。但是我持有的投资大部分都是股市里的公司股票。我没有很多投资性房产。我拥有几处房产。其实，我刚刚出价想再买一处，但这些都只是为了个人享受，只是为了自己住。我其实我没有什么出租房产。没有，我不觉得那是投资。

我只是在花钱，但是，但是没错，我在买，我在买那些我觉得，你知道，有一天不会变得一文不值的房产。我的意思是，它们会有价值。所以我，你知道，就像我能买一处房产。

David Lin：你说得对。好吧。所以那，那跟你之前说的房地产市场要完蛋的说法相反。

嘉宾：好吧，我不在美国买房，我也不用房贷买房，我买的是外国房产，这是海外房产，而我觉得你应该在美国买房，因为美国是最好的这地方最他妈好的选择。

David Lin：好吧，我们走着瞧，也许AI能改变游戏规则，直到我们拿下古巴，那就会爆发，而且我们会，顺便说一句，特朗普会在年底之前拿下古巴。好吧，

嘉宾：是啊，能去哈瓦那度假挺好的。我在波多黎各，我们离得那么近。

David Lin：我们总算有共识了。我们可以振兴，我们可以让委内瑞拉发展起来。

嘉宾：所以我去加拉加斯，那会毁掉波多黎各的经济。顺便说一句，

David Lin：你知道吗，我们就以这个结束吧，好吧。正好中期选举快到了，我们甚至，你刚才说波多黎各会怎样，它会毁掉波多黎各。古巴，如果我们拿下古巴，它会毁掉波多黎各的经济。你怎么想的，那会对波多黎各有利吗，有一个繁荣的，

嘉宾：他会毁掉一直到圣巴特的一切，因为大家肯定都想去那儿，百分百想去，

把经济搞上去，重建起来，

我会给学院一笔丰厚的拨款，去年就给了。两年了，

嗯，我会说它是A。B，B+，而且它会变成A+，它会好到我们没法打分的地步。对抓住机会的人来说太好了，比如你看看这个国家的生活成本。呃，顺便说一句，利率非常具有通胀性，那些都是通胀性的，食品成本逐渐上涨，它……自特朗普以来在下降，

David Lin：嗯，其实没降，食品现在更贵了，

嘉宾：我会……让你说，我让你说，

David Lin：你要是觉得食品更便宜，那你才是疯了。不，

嘉宾：机会，机会。这个国家正直线上升，垂直上升，

我宁愿雇一个，呃，成本……水电费、食品，什么都行，只要我有机会，而这个国家的机会多得难以置信。机会多到历史性的程度，对没受过教育的人、高中生来说都是如此。大学毕业生也一样，如果你今天在美国是个拼搏的人，你就有机会，我们会创造五十……五十万，今年新增五十万个百万富翁，其中一半甚至没受过教育，因为……机会太多了，现在十岁的孩子都在用AI做游戏。

就像，就像，呃，那些从未……那些公司已经创造了数十亿美元的收入，和彼得一起。我在经济方面，嗯，首先，我同意有很多事情值得期待。在人工智能方面，那和特朗普无关，我的意思是，那只是发展出来的，我的意思是，他现在当然在拥抱它，呃。但是，但是那是市场。那不是特朗普在他当总统的两年里做的事情。他们早在特朗普获胜之前就在开发人工智能了，你知道。你知道，但是现在随着模型变得更好，它变得更明显了，而且。

我们都开始利用它们了。但是整体经济和你描述的一点也不一样。我的意思是，如果机会比以往任何时候都多，如果事情像你说的那么好，那么公众会更乐观。共和党人不会在中期选举中惨败。我的意思是，共和党人会因为伟大的经济而获得赞誉。相反，他们因为糟糕的经济而受到指责，因为经济并不好。而且我们在过去几年里承担了更多的债务。我们扩大了政府规模。政府支出更多了，还在借更多的钱。我们印更多钞票。

而且所以，不，我们没取得任何进展，除了你知道的，人工智能领域正在发生的那些创新。

David Lin：你会打几分？哦，我的意思是，

嘉宾：我不知道，呃，我觉得挺低的，我我是个严厉的评分者，我可能……

David Lin：因为你这人太消极了，老兄。不，

彼得，你觉得自己是……因为我理解我们需要悲观主义者，但你认为自己是一辈子，比如在你的一生中，你更偏向悲观还是乐观？

嘉宾：这取决于你看的是什么，因为我对某些事乐观，对另一些事悲观，但我一直对经济形势感到悲观，因为我看到了长期的发展趋势，而且而且我一直是对的，因为我当初担心的那些问题，现在都比我刚开始担心时更严重了。我没有因为问题变大就停止担心，也没有因为我们可以把罐子踢到路边就不担心了，因为我知道最终我们会追上那个罐子，而且会遭遇更严重的危机，因为我们没能解决它。

David Lin：谁你觉得在一生中，甚至一百年里，谁过得更好？

嘉宾：乐观的人还是悲观的人？嗯，可能是乐观的人，因为悲观的人可能什么都不做。而且我做过很多事情。我的意思是，我不只是，你知道，我创办了一家成功的企业。我，我为自己做得很好。所以我是，我不是那种躲在某个洞里当悲观主义者的人。

十二、低于一百美元时错过了

David Lin：你看到比特币涨到100美元时放弃了，

嘉宾：我，我在低于100美元时就放弃了，

那样我就错过了。这一点是肯定的，

David Lin：你觉得呢？所以，对于错过100美元、现在交易价8万美元的比特币，你给自己的成绩单打多少分？

嘉宾：今天8万，嗯，显然这足够了，我本应该买的，当然事后诸葛亮来看是这样，但是你知道，你看，我，我没有在比特币上赌博，

我本应该，我本应该押注比特币，我就会赢了。显然，剪掉这段，大卫，剪掉它，

你知道，你可以，你可以找出谁赢了赛马，然后说，

我本应该押那匹马。现在我知道谁赢了，

我本有机会赚数十亿美元。相反，

David Lin：你所做的是对新创新、新技术嗤之以鼻，你当初就质疑它，15年后还在继续喷它，

嘉宾：尽管它明明已经带来了好处。不，它没有兑现承诺。它带来的是利润，只对那些早期买入的人而言，但它从未兑现自己许下的承诺。它不是货币。它没有取代美元。它被用作一种交换媒介。它就是个数字传销骗局。你看看这个。格兰特，这是一个很好的——在比特币上亏钱的人比我多。过去15年，它跟黄金相比表现如何？

David Lin：那过去五六年它表现如何？

嘉宾：但是15年前没人持有它，除了我的几个邻居。

David Lin：我就有。好吧，好吧，那你为什么不回答你的问题呢？好吧，从2013年到现在，它的表现如何？

嘉宾：它比所有东西都表现得好，为什么要单独挑出来？挑出黄金，它比所有东西都表现得好，股票、房地产，

David Lin：好吧，格兰特，你给我看什么呢，大卫，我在看什么？

嘉宾：这就是为什么，你为什么要拥有任何东西，格兰特，那你为什么还要拥有房地产呢？直接买比特币就好了，因为比特币15年来比房地产表现更好，所以就把所有钱都投进比特币吧，因为我买房地产已经40年了。这是一门生意，

直接买比特币，好得多。现在我在做的是两者都做。

David Lin：好吧。好吧，我们就以这个结束。

嘉宾：为什么要浪费时间在房地产上？直接买比特币就好了。

David Lin：这又回到了最初的问题，如何保护……我的意思是，我不会说你是悲观主义者。我的意思是，彼得，你是对保护你的财富持乐观态度。那么，如何保护你的财富呢？

嘉宾：我会说他绝对是个该死的悲观主义者！他是我听过的最消极的人之一。最消极的人之一。

十三、押黄金还是押比特币

David Lin：好吧，总之，格兰特·卡多恩做了这个投票。假设你有10万美元，你必须投资，投进去。这是2025年10月的事了。黄金、比特币还是房地产？有2.3万人在你的X上投了票。结果是比特币。然后彼得·希夫就此发表了看法。他引用了那个投票，说，你看，格兰特·卡多内做了这个投票。你也做了同样的投票。比特币在你的投票中再次领先。这次有3.4万人参与。所以你看了这个2025年12月的投票。它们有多接近，彼得？

投票结果是什么？

嘉宾：我没听清。我觉得你的投票中投比特币的人比我的投票多。当然，这是真的。

David Lin：所以在2025年12月，彼得说，比特币或者格兰特·卡多恩做了这个投票。你得到10万美元，所有条件是这笔钱你必须全部投资于比特币、黄金或白银。必须持有到2028年12月，你会买哪个？彼得，你的投票中64%的人投了比特币。我的问题是，你们俩觉得今天人们还会投同样的票吗？顺便说一句，彼得，你的票数更多，

嘉宾：呃，是啊，那么多少人，你在X上有多少粉丝？120万，是的，我是说我有170万多一点，但我拥有的是，我是最受欢迎的比特币空头，所以所有比特币信徒总是想在我的投票中投票，他们，他们troll我的，我的比特币速度，所以每当我说一些关于比特币的话，我知道会有很多人参与我的帖子。

呃，所以他们强调他们会压倒它，然后得到结果来展示，你看，我是说他们表现得好像不知道我，我意识到这一点，我知道每当我做一个投票，黄金还是比特币更好，我知道比特币会赢，我知道因为所有比特币信徒会确保其他所有比特币玩家都去我的投票并投票，我知道这会发生，我期待。它会发生，这就是我这么做的原因。

David Lin：是啊，大卫，在我们收尾的时候，我们能得到，能。我们能从彼得那里得到意见吗，如果我们能让他说些未来两三年积极的话。对那里的企业主？有32。百万家小企业在美国，可能还有几百万家在加拿大。现在是做生意的好时机吗，是创业的好时机吗，是发展企业的好时机吗？

嘉宾：我觉得这是我一生中创业和发展的最佳时机。我想那得看是什么生意。但是，是的，我的意思是，你看，我觉得你能做的最好的事情就是拥有自己的企业。因为如果你是员工，你只是一个成本，你的收入总是有限，因为企业主总是想最小化他的成本。但如果你自己创业，天空才是极限。你知道，但是显然那里有更多的风险，因为没有保证。没有薪水。但是，你知道，自己创业是实现财富和享受生活的最佳途径。

所以我觉得，如果你能想到一个生意，而且有你擅长、又喜欢做的事情，你就应该开始做。但显然，你知道，取决于生意的类型，你可能要看看自己处在经济周期的哪个阶段，因为有些生意可能比其他生意表现更好。我确实觉得人工智能会改变很多行业。在人工智能的世界里，有些生意将不再可行。

David Lin：彼得，我再问你一个问题，彼得。好，你有一百万美元。你必须在五秒内做出决定。目标是在五年内把这一百万变成十倍。如果你没做到十倍，就得把钱还回去。你会投比特币吗？

嘉宾：等等，等等，你是投比特币还是投黄金？嗯，我不知道哪一个能涨10倍，但我宁愿投黄金。

David Lin：不不不，但你明白哪个你觉得哪个在五年内更有可能涨10倍？

嘉宾：黄金，虽然我觉得它不会。我也觉得比特币不会，但我觉得黄金有更大的机会。我的意思是，我只是不觉得比特币能做到。我觉得比特币会被痛击。

David Lin：好吧，让我再问你一个问题，不是你有机会在三年内翻倍，哪一个，两个，

嘉宾：我会选黄金，那个机会大得多。

David Lin：我就知道你会想要，你会想跟我赌。

好吧，节目后跟我聊，我已经有很多比特币赌约了你知道，五年后我会请你们回来，看看哪个更接近。我还有一个最后的问题，嘿，格兰特，呃好吧，最后一个问题问你们俩，格兰特，你说现在是创业的好时机。我是个小企业主，我存了很多现金，你知道，我家人想让我去买房子，因为大家都这么做，对吧，同时我我知道，未来五年温哥华的房地产不可能翻十倍。我想让财富翻十倍，但与此同时，这也有风险。

所以，给我讲讲这个吧，因为我和其他像我这样的人，在2026年的现在，可能都在琢磨这件事。对，

十四、小企业主现在该买房吗

嘉宾：我会按之前跟你说的做。我会和你的朋友们一起凑个基金，然后去买房。你所在的地方，是地球上最棒的城市之一，绝对能排进前十。我会去买一套出租房，房产，32个单元或更大，位置要好。我不会太担心价格，我更担心的是位置。我会和你的团队一起借钱，然后等融资变得再次可负担、合理。利率会再次降到4%到5%，呃，然后做长期融资，然后好好持有出租房产。我会租在你住的地方，我知道有些东西你可以租给别人，创造现金流。

David Lin：为什么利率会降回那么低？什么情况会导致那样？

嘉宾：但是我们会再遇到一次新冠事件，再来一次大流行。嗯，你知道，下一次我们遇到大流行时，利率可能会上升。不，不会的，不会的。他们会再次印钞。他们会再次印钞，利率会走到这里。我怎么，我怎么导致它？但那可能导致利率上升，因为那是通胀性的。

David Lin：总之好的。小企业主，彼得。

嘉宾：好吧，我们要么投资别的，要么投资我的生意，要么买房地产。

David Lin：这里的思路是什么？还是同样的问题。

嘉宾：作为就目前的投资而言，我还是觉得房地产不是特别有吸引力的投资，因为我认为利率会继续上升。所以，我不会把它当作投资来买。就像我说的，创业没问题，但我觉得你得清楚现在的情况，以及哪种生意可能会做得好。但其他投资方面，你看，我通过股市在全世界买企业。我把钱投在了企业上，包括在美国的。我持有大量资源类投资。我意思是，我也持有科技类投资。我是说我有一些敞口。我有科技公司。我是一家私营半导体公司的大投资者。

这是我持有的一个大仓位。希望这家公司能变成一家价值数十亿美元的公司。但是，你知道，我通过持有企业股权，把钱分散到了世界各地，这些企业有上市的，也有非上市的，大部分是上市公司，但也有不少非上市企业，还有一些专门做AI相关的业务。对，我的意思是，我分散得很开，你要是觉得这是个错误，那也没办法。

而且我觉得，到了我这个年纪，这么做合理多了，因为我最不想的就是被彻底打垮，嗯，你知道，我可不想63岁还从头再来。等我到你这个年纪，彼得，我希望自己看起来跟你一样精神。好了，

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