一、现象：90后买走深圳三成千万豪宅

如果你今年去过深圳的豪宅售楼处，可能会注意到一个现象：现场年轻的购房者变多了。

这不是错觉。根据乐有家研究中心统计，2025年深圳总价1000万元以上豪宅成交中，90后购房者占比达到31%，从业者多集中在科研、互联网、智能制造、新能源汽车、半导体等科创领域。而在前海观潮、中信信悦湾等顶豪项目中，年轻科创从业者占比甚至接近七成。

5月23日，中信信悦湾加推78套302平方米海景大平层，备案总价5000万至7700万元，半小时售罄。一套建面超510平方米、总价超2亿元的顶楼复式也成功售出，备案单价达39.86万元/平方米。同日，深圳观潮加推40套198-257平方米房源，备案均价14.7万元/平方米左右，开盘即空。

华润置地相关负责人透露，观潮的客户高度集中在芯片、人工智能等科技赛道，这些“新富”群体受益于科创产业的爆发式增长，一次性付款比例高，预算普遍在5000万至2亿元区间。

二、造富：科技新星正在批量诞生

财富从哪来？答案藏在资本市场和产业风口里。

过去一年多，科技股行情一路走高，创业板指总市值增长68.5%至21.45万亿，科创50总市值增长87.07%至5.31万亿，合计增长11.19万亿。一批芯片、AI企业的上市，创造了大量可兑现的股权财富。

以深圳本地存储芯片公司为例：

德明利对公司291人进行股权激励，人均约105.34万元；对34名核心人员，人均约2091.88万元。江波龙对324人进行股权激励，其中292名中层及核心业务人员人均约121.61万元。

天九企服董事长兼CEO戈峻在《大公报》撰文指出，据地产商内部统计，动辄斥千万置业的买家约七成是“90后”，甚至不乏“95后”的创一代。从职业构成看，多数是从事芯片、人工智能等前沿产业的企业创始人、核心高管或技术合伙人。

这是一个信号：AI时代正在产生世界上最大规模的一批新富人群。

而这些新富人群，正在把钱投向一个地方——核心城市的优质房产。

科创产业带动楼市，并非深圳独有。韩国SK海力士的案例，提供了一个清晰的传导链条。

2024-2025年AI存储芯片超级周期中，SK海力士业绩向好，员工薪资、奖金大幅增长。在海力士发放绩效奖金期间，园区周边楼盘快速去化，需求沿通勤线路向外辐射，多个片区房价涨幅远超全市均值。年轻技术员工偏爱购置高端公寓，持续激活高端市场。

同样的逻辑正在深圳上演。深圳拥有超过2.4万家国家级高新技术企业，PCT国际专利申请量连续多年居全国城市首位。2025年深圳购房者行业分布中，IT、移动通讯行业以微弱优势反超金融、保险、证券行业，成为买房交易的榜首。

今年6月，深圳入选全国首批资本市场科技金融实践样本城市，将畅通硬科技企业上市融资、并购重组绿色通道。这意味着：高附加值产业将持续吸纳高端人才，进而为城市居住需求与资产价值提供真实支撑。

从全市成交结构看，500万以内刚需房源仍是市场主力，占比约60%；但1500万以上顶豪成交相较去年进一步提升，高端购买力持续释放。5月深圳一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月再度破万，二手房价回升至6.08万元/平方米。市场在修复，但修复的主力不是以前的那些人——是换了批人。

AI红利对楼市的影响，目前仍集中在局部板块。

一线及强二线科创城市是主要受益者。深圳千万级豪宅月均成交较去年增长140%，杭州涨幅86%。这些城市拥有顶尖的AI、半导体投融资环境，算力、人才、资本高度集中。

特色产业二线城市分得一杯羹。合肥押注存储芯片，长鑫科技预计2026上半年净利润660亿至750亿元，日均盈利近4亿元，带动滨湖、高新区改善房销量走高，千万级豪宅成交同比涨38%。苏州手握光模块产业，高端住宅成交同比涨51%。

但绝大多数三四线城市，既无顶尖科创企业，也缺乏AI配套产业链，年轻人口持续外流，无法承接这一轮产业红利。野村中国首席经济学家陆挺明确提出，AI红利只会集中在极少数城市，科技产业反而会进一步拉大城市之间的房价差距，形成K型分化。

深圳楼市的这轮回暖，不是普涨，而是一场结构性修复。

第一，读懂城市的价值锚点已经变了。

过去看人口、土地、政策，现在看科创创富能力。拥有硬核科创产业的城市，房价有真实购买力支撑；没有产业托底的城市，房产正在失去资产增值的资格。

第二，AI对楼市的影响仍在初期，但趋势已经形成。

AI从业者购房仅集中在少数城市的高端市场，体量有限，尚不足以主导整体楼市。但高薪岗位持续流入、产业集聚效应不断强化，对核心区域房产的支撑会越来越明显。

第三，分化是未来最确定的事。

城市之间分化、同一城市内部也在分化。科创产业园、高新区周边的改善住宅一房难求，城市远郊、缺乏产业配套的板块只能降价促销。选对城市、选对板块，比判断涨跌更重要。

一句话总结：

深圳千万豪宅被90后买走三成，存储芯片公司人均股权激励超百万。AI造富正在改写楼市的购买力版图——买房的人换了，城市的价值锚点也变了。

这不是普涨，而是结构性修复。有科创产业托底的城市，房价有真实支撑；没有产业的城市，正在失去资产增值的资格。

读懂AI产业和楼市之间的联动关系，才能看懂接下来十年房产与财富的真正走向。

数据来源：乐有家研究中心、证券时报、格隆汇、大公报、网易新闻等公开渠道，不构成任何投资建议。