安卓普法丨退租时房东一句＂墙面脏了＂,押金就不退了?

作者 | 安卓律师事务所

编辑 | 周伊

审核 | 刘胜楠

福建闽侯有一起案子，租客小阳租了一套已装修、已经出租使用十年左右的房子，押二付一，月租2600元，押金5200元。租期届满，小阳清空搬走、通知收房。房东大勇验收时发现洗手池下方水管渗漏、两侧墙脚墙漆脱落，认定是小阳使用不当造成的，自己找人修了，又以维修费和一个月空置损失为由，把5200元押金全扣了。

小阳起诉。法院判房东退还4700元——小阳自愿补偿了500元。

判决理由很值得记：房子已经用了十年，水管是易损件，老化渗漏属于正常现象；装修时洗手池下方没做防水防潮，白灰墙面受潮脱落难以避免；房东也拿不出证据证明是小阳使用不当造成的。

01　/　Part One

押金不是"违约金"，更不是"罚款"

先把押金的法律性质说清楚：它是担保。担保两件事——租客不违约、房屋按约定状态返还。合同期满、租客没违约、房屋正常损耗，押金就该退。

不能退或者可以扣的情形，通常是这几种：拖欠租金、水电燃气费；合同约定的违约情形（比如提前退租）；超出正常使用范围的损坏。

"正常使用损耗"和"损坏"是两回事。住了两年，墙面有轻微污渍、家具边角有磨损、地板有点旧——这些是使用必然产生的结果，房东不能拿"需要翻新"来抵扣。《民法典》第七百三十三条写的是：返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。注意后半句，法律本来就允许房子"变旧"。

02　/　Part Two

2025年9月起，扣押金有了明文规矩

2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行。其中第十条规定：出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

这条的分量在于：以前扣不扣、扣多少，基本靠双方扯；现在有了"只能按约定扣"的硬标准，房东临时找个理由扣钱，法律上站不住。

03　/　Part Three

房东带人随便进屋看房，也可能构成违约

福建莆田有个案子，租客彭某带着母亲和孩子租房，签了一年，住了两个月房东要卖房。房东把房屋电子密码直接给了中介，中介隔三差五自己输密码进屋带看，有一次趁彭某在家直接开门进去，彭某连改密码的权限都没有。

彭某提出退租，房东说"我没让你搬，押金不退"，人走了还催她交房租。

法院判了：房东违约。判决退还押金2000元、未居住的房租1133元、剩余水电费，另付违约金1000元，二审维持。

法院的说理是：《民法典》第七百零八条要求出租人在租赁期限内保持租赁物符合约定用途，居住用途当然包括"住得安宁"。《民法典》第一千零三十二条规定的隐私权，住宅安宁是重要内容。女性带着孩子，房东把密码随便给中介，安全隐患明显。

所以房东要卖房可以，但必须尊重租客——未经同意擅自让人进屋，租客有权解除合同，押金照退。

04　/　Part Four

房子根本没法住，退租不算违约

辽宁大连沙河口区法院2026年4月判过一起：租客张某租了月租3000元的房子，押金3000元。入住当晚电梯哐哐响、客厅电路因老化频繁跳闸、夜里还有老鼠。张某微信电话多次要求维修，房东回一句"电梯噪声习惯就好"。住了3天，张某书面通知解除合同搬走，房东一分不退。

法官去现场勘察，情况属实。依据《民法典》第七百三十一条——租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同——认定房屋已达到不适宜居住、存在安全隐患的标准。判决房东退还剩余租金8700元、押金3000元。

05　/　Part Five

真被扣了，怎么把钱要回来

第一步，把证据补齐：入住时的照片视频、退房时的照片视频、交接记录、水电燃气结清凭证、和房东的微信沟通记录。交接时最好让房东当场书面确认房屋状况。

第二步，走书面催告。发微信不够正式，可以发一份要求限期退还押金的函，留痕。

第三步，起诉。房屋租赁合同纠纷标的小、事实清楚，可以走小额诉讼程序，一审终审，成本不高。押金几千块钱的案子，法院判退的比例相当高——上面三个案子，租客全赢了。

一句话总结：押金担保的是"你不违约"，不是"房东心情"。房子住旧了不是你的错，房东要扣钱，请他先翻合同，再翻《住房租赁条例》第十条。