关于酬金制模式下小区物业服务价格的说明

亲爱的业主邻居：

   大家好！

  近期小区正在进行物业服务招标，部分业主对物业服务价格有疑虑，认为物业服务价格不宜过高。对此，业委会非常理解。每一分钱都是大家辛苦挣来的，物业费高低直接关系到大家的钱袋子。今天，业委会就大家关心的问题，作一个坦诚公开的说明。

一、我们小区实行的是什么模式？

  深圳自2020年《深圳经济特区物业管理条例》实施以来，大力推行酬金制和业主大会基本账户模式。咱们小区现实行的正是酬金制和业主大会基本账户模式。在这个模式下，足额、合理的物业费，是小区获得优质、可持续物业服务的根本保障。

  酬金制与包干制最核心的区别，在于资金的归属权：

 包干制：物业公司按承诺标准收取物业费，这笔钱属于物业公司的经营性收入。扣除成本后，结余或亏损都归物业公司。

 酬金制：相当于全体业主"AA制"凑钱，聘请物业公司按我们的要求提供服务。预算必须经业主大会同意才能执行，物业费的结余或亏损，都归全体业主。

简单概括就是：包干制是"花钱买服务，盈亏归物业公司"；酬金制是"自己凑钱请管家，盈亏归业主自己"。

二、酬金制下，物业费到底是谁的钱？

  在酬金制下，我们缴纳的物业费，已经不再是"给物业公司的钱"，而是全体业主共有的服务资金。

      这笔钱进入业主大会基本账户，它就像一个"储钱保险柜"，由全体业主共同监管。物业公司只是受托的"管家"，按合同约定收取服务酬金。钱花在哪里、怎么花、花多少最终都由全体业主说了算。年度预算经过业主大会表决后，物业公司按预算项目和金额花钱。

  换句话说：物业费不是物业公司的"收入"，而是我们共同筹集的"运营资金池"。

三、物业费用到哪里去了？

  在酬金制下，物业费除了支付物业公司的酬金外，主要用于支付小区的刚性运营成本：

• 安保服务：保安人员工资、社保、福利；

• 保洁绿化：楼道清扫、垃圾清运、园区绿化养护；

• 设备保养：电梯维保年检、消防设施维护、水泵、监控、门禁等公共设施的运行与维修；

• 客服服务：客服人员工资，处理报修、协调邻里、日常事务；

• 公区能耗：公共水电

•      ……

  无论哪家物业公司来服务、无论价格定多少，这些钱都省不掉、绕不开。小区不是一栋房子，而是一个"微型社会"，安保、保洁、维修、管理，样样都需要实实在在的资金支撑。

四、物业费高低由什么决定？

  酬金制的核心逻辑是：以收定支，收支平衡，业主自负盈亏。

  物业费高低的基本依据，是小区的运营成本和实际需求的测算。说到底，物业费从来不是一个可以孤立比较的"价格标签"，而是维持小区这台机器持续运转的"燃料预算"。

  收少了：运营资金不够，亏损最终还得全体业主补足；

  收合理了：预算科学、支出透明，结余归全体业主所有；

  所以，物业费算的不仅仅是省了多少钱，更多的是守住了多少：守住了安全，守住了秩序，守住了生活的体面，更守住了每一套房子背后实实在在的价值

五、新物业定价为啥不能直接参照云科物业续聘方案？

（注：云科物业续聘方案的物业费标准为3.5/m²）

  续聘方案中，收入测算计提了停车场管理费年收入约100多万，现在停车场未收费，小区收入大幅减少。而小区的支出相对比较固定，故物业费定价不宜过低。但业主省却了停车费支出，后续停车场若重新启费，业主大会基本账户将出现大幅盈余。

说明：

1.云科物业续聘方案因未获董事会通过，后期主动撤场；业委会现通过公开招投标方式引入新物业进场管理。

2. 续聘方案中关于停车管理费，业委会和云科物业有重大分歧：业委会主张按车位数或停车费收入全额提取；云科物业主张按月卡数量提取，临停部分不提取。

六、若新物业进场后服务质量不达标，质价不相符怎么办？

  物业公司的酬金由两部分构成：75%固定酬金+25%考核酬金。业主大会可根据合同条款对物业公司进行考核。 

  各位邻居，小区是我们共同的家。合理的物业费，是对家园正常运转的必要投入，更是对我们房产价值的长期守护。业委会将始终坚持公开、透明，通过“深i小区”小程序把每一分钱的去向都晒在阳光下，也欢迎每一位业主参与监督。

云科府第一届业主委员会

2026年9月21日